{"id":11616,"date":"2017-06-15T06:54:43","date_gmt":"2017-06-15T04:54:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=11616"},"modified":"2022-04-28T10:06:34","modified_gmt":"2022-04-28T08:06:34","slug":"amministratore-scappa-con-la-cassa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/amministratore-scappa-con-la-cassa\/","title":{"rendered":"Amministratore scappa con la cassa: i condomini pagano, ma come?"},"content":{"rendered":"

\u201cL’amministratore \u00e8 scappato con la cassa!\u201d. La frase che forse pi\u00f9 di tutte vorremmo non sentire in ambito condominiale. Perch\u00e9 in buona sostanza \u00e8 una perdita secca per il condominio<\/strong> \u2013 e dunque per i singoli condomini \u2013 anche perch\u00e9 se l’amministratore fa una cosa del genere molto probabilmente si \u00e8 organizzato per non essere pi\u00f9 rintracciato o comunque per non essere nella condizione di restituire alcunch\u00e9, il che, alla fine, sarebbe quello che i condomini vorrebbero pi\u00f9 di ogni altra cosa. Certo, la soddisfazione di vederlo condannato a livello penale sarebbe grande, ma in tasca non verrebbe loro nulla.<\/p>\n

La cassa condominiale si compone di denari che il condominio ha raccolto per finalit\u00e0 varie, dalla gestione ordinaria \u00a0(pagamento bollette, fornitori, dipendenti, accantonamento TFR…) alla gestione straordinaria (fondo lavori…). Tutti denari che i terzi creditori potranno legittimamente richiedere al condominio<\/strong>, poco essendo interessati al fatto che il condominio abbia subito il furto da parte dell’amministratore.<\/p>\n

Danno ai condomini, dunque, ma in che misura? A livello di importi ovviamente dipende da quanto ha sottratto l’amministratore<\/strong> delinquente, ma come ricostituire la cassa mancante?<\/p>\n

Leggi anche Revoca delibera assembleare del condominio<\/a><\/p><\/blockquote>\n

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Ricostruzione cassa mancante: un esempio<\/h3>\n

Facciamo l’esempio di una cassa composta in parte da quote ordinarie pagate da alcuni condomini, in altra parte da fondo spese per lavori che vanno ripartiti su un condominio parziale<\/strong> (\u00e8 il caso di manutenzione del lastrico solare in uso esclusivo che copra solo una parte dell’edificio).<\/p>\n

Sarebbe legittimo affermare che come \u00e8 stato originariamente formata la cassa cos\u00ec deve essere ricostituita? La ricostituzione del fondo cassa per il lastrico solare vorrebbe, in tal caso, il carico di un ulteriore terzo per il condomino che ha la propriet\u00e0 o l’uso esclusivo del lastrico, e ulteriori due terzi a carico dei condomini sottostanti (nonch\u00e9 il proseguimento di esclusione dal pagamento di coloro che non sono coperti dal lastrico). Questa posizione porterebbe quindi a far pagare due volte gli stessi importi a coloro che avevano correttamente sostenuto gli oneri loro spettanti, mentre chi non aveva pagato, o chi non doveva pagare, continuerebbe a non pagare.<\/p>\n

Ma il danno l’ha creato l’amministratore, non il condomino moroso<\/strong>. L’amministratore, che \u00e8 legato al condominio da uno speciale contratto di mandato per il quale, seppure votato \u201csolo\u201d dalla maggioranza, rappresenta tutti i condomini.<\/p>\n

\u00c8 chiaro, sarebbe inverosimile una responsabilizzazione dei condomini che hanno votato per la nomina<\/strong> di quell’amministratore \u2013 a titolo di culpa in eligendo \u2013 ed una loro \u201ccondanna\u201d alla ricostituzione del fondo cassa. La delibera di nomina rappresenta la volont\u00e0 del condominio, non la somma di alcuni condomini. Ma se l’amministratore rappresenta tutti, allora tutti rispondono del suo comportamento<\/strong> \u2013 in questo caso illecito; non a livello penale, ma almeno a livello economico.<\/p>\n

Sarebbe sostanzialmente ingiusto che solo alcuni condomini dovessero rispondere delle malefatte dell’amministratore.<\/p>\n

La cosa corretta da fare, dunque, sarebbe il creare un fondo speciale per la ricostituzione dell’ammanco<\/strong>, ripartito provvisoriamente tra tutti i condomini \u2013 o sulla base della tabella millesimale di propriet\u00e0 o su base personale (dividendo il totale per il numero dei condomini) \u2013 ed utilizzare il medesimo criterio per ridistribuire ci\u00f2 che eventualmente dovesse essere recuperato dall’amministratore infedele.<\/p>\n

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Oltre a questa ricostruzione di buon senso ed applicazione di un principio di solidariet\u00e0 sociale tra condomini, esistono anche motivazioni giuridiche<\/strong> che farebbero propendere per la ripartizione dell’ammanco sulla collettivit\u00e0 condominiale e non sulla base del criterio con il quale \u00e8 stato costituito il fondo.<\/p>\n

Laddove il fornitore creditore del condominio dovesse attivarsi giudizialmente per la somma a lui dovuta (evidentemente incurante del fatto che i soldi non ci siano per responsabilit\u00e0 dell’amministratore), questi dovrebbe chiedere \u2013 ai sensi dell’art.63 disp.att.c.c. – l’elenco dei condomini morosi. I condomini tenuti al pagamento non sono morosi<\/strong>, perch\u00e9 hanno effettivamente versato il dovuto e potrebbero in qualunque momento esibire le ricevute del pagamento effettuato.<\/p>\n

Sarebbe pertanto per loro facile opporre il loro status di \u201cnon morosi\u201d al creditore procedente. A quel punto il creditore si potrebbe rifare in via di solidariet\u00e0 sussidiaria sui condomini in regola con i pagamenti e dunque su tutti i condomini.<\/p>\n

Anche perch\u00e8 \u2013 \u00e8 bene ricordarlo \u2013 il condominio parziale<\/strong> (quale sarebbe quello dell’esempio del lastrico solare che copre solo alcune unit\u00e0 immobiliari del condominio) esiste<\/strong> \u2013 forse \u2013 solo come ripartizione interna delle spese<\/strong>. Prende origine dall’art.1123 del codice civile e viene ripreso nell’art.1126 (per il nostro caso), ma il soggetto passivo \u00e8 in tutto e per tutto il condominio intero.<\/p>\n

\u00c8 l’intero condominio che conferisce l’incarico per mezzo dell’amministratore<\/strong>; seppure la ripartizione interna al condominio della spesa \u00e8 differente, quella ripartizione \u00e8 gi\u00e0 stata onorata costituendo il fondo speciale.<\/p>\n

La questione \u00e8 comunque molto interessante e non si \u00e8 a conoscenza di giurisprudenza consolidata sul punto.<\/p>\n

Leggi anche Ripartizione spese citofono<\/a><\/p><\/blockquote>\n

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Oltre al danno la beffa? come vengono ripartite le spese in caso di fuga dell’amministratore con la cassa condominiale<\/p>\n

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