{"id":12660,"date":"2017-12-18T06:11:44","date_gmt":"2017-12-18T05:11:44","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=12660"},"modified":"2022-04-28T09:36:24","modified_gmt":"2022-04-28T07:36:24","slug":"locazione-aberghiera-bene-comune-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/locazione-aberghiera-bene-comune-condominio\/","title":{"rendered":"La locazione a uso alberghiero di parti comuni del condominio tra complessit\u00e0 e soluzioni possibili"},"content":{"rendered":"

Spesso nel condominio esistono beni comuni<\/strong> che, a un certo punto della vita, l’assemblea condominiale decide di mettere a reddito e dunque cerca di affittarlo<\/strong>. La cosa necessita di attenzione, ma non \u00e8 impossibile. A volte, tuttavia, pu\u00f2 essere pi\u00f9 complicato in quanto la locazione delle parti comuni del condominio proposta \u00e8 una locazione ad uso alberghiero<\/strong>. Si pensi ad un appartamento del portiere (a servizio soppresso) o ad una cantina o un magazzino che potrebbero essere funzionali a un’attivit\u00e0 alberghiera esistente.<\/p>\n

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Caratteristiche della locazione ad uso alberghiero di parti comuni<\/h3>\n

La locazione ad uso alberghiero prevede una durata minima pi\u00f9 lunga<\/strong> rispetto a quelle ad uso commerciale semplice, essendo previsto \u2013 dalla L.392\/1978 \u2013 che il contratto deve durare almeno nove anni e si rinnova automaticamente per ulteriori nove, tranne rare eccezioni in cui il locatore (in questo caso il condominio) deve dimostrare di avere particolari esigenze che non consentono il rinnovo del contratto.<\/p>\n

A parte la lunga durata, esistono anche altri motivi, ben pi\u00f9 complicati, che incidono sulla scelta del condominio di attuare o meno un contratto di questo di tipo.<\/strong><\/p>\n

La locazione commerciale, di cui la locazione uso alberghiero fa parte, prevede che al termine del contratto<\/strong>, per qualunque causa non imputabile al conduttore, il locatore deve restituire al conduttore ventuno mensilit\u00e0 dell’ultimo canone<\/strong> a titolo di indennit\u00e0 dell’avviamento commerciale.<\/p>\n

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Il concetto \u00e8 semplice: il conduttore<\/strong> \u2013 parte presunta debole nel contratto di locazione \u2013 deve essere tutelato nel momento in cui viene mandato via<\/strong>, perch\u00e9 ha sviluppato un flusso di introiti legati al luogo in cui ha esercitato l’attivit\u00e0 e spostandosi, su richiesta del locatore, perde parte del profitto prevedibile derivante dalla continuit\u00e0. In parole povere se per diciotto anni un albergo \u00e8 in un palazzo e poi si deve spostare in un altro \u00e8 facile che perda parte della clientela e deve ricominciare a costruire il proprio nome e la propria credibilit\u00e0 in un altro luogo.<\/p>\n

Ma vi \u00e8 di pi\u00f9. Laddove entro un anno dalla disdetta lo stesso locatore poi affitti nuovamente il bene ad altro soggetto per esercitare ugualmente un’attivit\u00e0 alberghiera, il danno per l’ex conduttore \u00e8 molto pi\u00f9 elevato<\/strong> e quindi la norma prevede che il locatore debba pagare all’ex conduttore un’ulteriore ingente somma (ulteriori 21 mensilit\u00e0), di fatto annullando gli ultimi tre anni e mezzo di canone percepito.<\/p>\n

Nella pratica esistono ovviamente una serie di soluzioni che consentono al locatore di ridurre i danni economici legati alla cessazione<\/strong> del contratto e per questo \u00e8 bene che i contratti vengano scritti da avvocati esperti del settore.<\/p>\n

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Presupposti e condizioni necessarie per avviare una locazione ad uso alberghiero<\/h3>\n

In merito al quorum deliberativo<\/strong> necessario \u00e8 necessario distinguere il caso in cui la locazione sia stipulata per la durata minima contrattuale<\/strong> (nove anni) o se si decida per una durata maggiore<\/strong>. Nel primo caso sar\u00e0 sufficiente la maggioranza semplice prevista dall’art.1136 del codice civile; nel secondo sar\u00e0 necessaria l’unanimit\u00e0 ai sensi dell’art.1108 del codice civile.<\/p>\n

Si potrebbe ritenere che l’unanimit\u00e0 sarebbe in ogni caso richiesta per contratti di questo tipo, motivando in considerazione del fatto che la durata del contratto, compreso il rinnovo \u201cobbligatorio\u201d, superi decisamente i 9 anni. Un mero calcolo matematico del contratto ed il rinnovo non \u00e8 per\u00f2 motivo sufficiente per imporre un limite cos\u00ec significativo alla volont\u00e0 assembleare<\/strong> (anche perch\u00e9\u00a0lo stesso discorso varrebbe per l’uso non abitativo semplice, durata 6+6).<\/p>\n

Si potrebbe dunque argomentare sostenendo che il condominio non avrebbe la possibilit\u00e0 di non rinnovare il contratto alla prima scadenza, perch\u00e9 le motivazioni specifiche del diniego di rinnovo non sono praticamente mai esercitabili dal condominio.<\/p>\n

A ci\u00f2 si potrebbe rispondere ricordando l’assenza di personalit\u00e0 giuridica del condominio<\/strong> e come, dunque, le esigenze previste dall’art.29 della L.392\/1978 per legittimare il diniego di rinnovo potrebbero essere in capo anche ad uno solo dei condomini. Tuttavia la strada pi\u00f9 semplice \u00e8 ricordare che il contratto ha la durata di nove anni e poi si rinnova, quindi riproduce se stesso, per altri nove. La durata del contratto \u00e8 nove anni, puramente e semplicemente.<\/p>\n

Concludendo, laddove il condominio volesse locare un bene comune ad uso alberghiero<\/strong>, con un contratto \u201cstandard\u201d 9+9, in termini di quorum sarebbe sufficiente la maggioranza semplice, ma bisogner\u00e0 fare molta attenzione alla contrattazione delle singole clausole al fine di ottenere un contratto economicamente valido e realmente interessante per il condominio.<\/p>\n

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Quali sono le caratteristiche, limitazioni e implicazioni derivanti dalla locazione ad uso alberghiero delle parti comuni di un condominio<\/p>\n

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