{"id":17183,"date":"2018-12-04T06:07:56","date_gmt":"2018-12-04T05:07:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=17183"},"modified":"2022-04-28T09:49:32","modified_gmt":"2022-04-28T07:49:32","slug":"fondo-cassa-condominiale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/fondo-cassa-condominiale\/","title":{"rendered":"Fondo cassa condominiale"},"content":{"rendered":"<p>Prima di affrontare il tema della <strong>costituzione di un fondo cassa in condominio<\/strong>, ritengo opportuno precisare che la materia \u00e8 fonte di contrasti in dottrina e giurisprudenza; diversi interpreti considerano tale costituzione illegittima se non assunta all&#8217;unanimit\u00e0.<\/p>\n<p>La mia visione \u00e8 piuttosto differente dalle indicazioni di cui sopra; <strong>ritengo che l\u2019amministratore possa procedere \u2013 in presenza di ben determinate condizioni \u2013 alla costituzione di un fondo cassa finalizzato a garantirgli la liquidit\u00e0 sufficiente per gestire l\u2019attivit\u00e0 del condominio<\/strong> ed ottemperare alle attivit\u00e0 di recupero delle spese nei confronti dei condomini morosi.<\/p>\n<p>La scarsa liquidit\u00e0, la presenza di condomini morosi e la necessit\u00e0 di tutelarsi dalle azioni dei creditori sono le condizioni che giustificano quanto sopra; pensare diversamente significherebbe esporre il condominio intero alle azioni da parte di terzi. Sul tema, ricordo che <strong>\u00e8 ormai consolidato l\u2019orientamento giurisprudenziale<\/strong> il quale ammette la pignorabilit\u00e0 del conto corrente condominiale; inoltre, pensando ad un caso concreto, se il fornitore del riscaldamento non viene pagato, il relativo servizio viene interrotto a danno di tutto il condominio (morosi e non morosi).<\/p>\n<p><strong>Il fondo cassa dovr\u00e0 avere le seguenti caratteristiche:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>deve essere<strong> ripartito in millesimi<\/strong> di propriet\u00e0 fra tutti i condomini (anche il moroso);<\/li>\n<li>deve avere una <strong>dimensione annuale.<\/strong>\u00a0Ogni anno deve essere indicato nello stato patrimoniale e confermato o restituito. Non si pu\u00f2 neppure deliberare che i versamenti si protraggano per pi\u00f9 gestioni;<\/li>\n<li><strong>se inserito nel preventivo, deve essere poi consolidato a consuntivo<\/strong> ed aumentato o diminuito a seconda delle necessit\u00e0;<\/li>\n<li><strong>se un soggetto non paga la quota del fondo cassa<\/strong>, questa morosit\u00e0 risulter\u00e0 nei suoi debiti di gestione e far\u00e0 parte del saldo passivo da riportare all\u2019anno successivo;<\/li>\n<li>circa le maggioranze, in ragione della peculiarit\u00e0 dell\u2019impegno, \u00e8 opportuna una delibera assunta ai sensi dell\u2019art. 1136 comma 2\u00b0 c.c. (almeno 50% dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Il fondo cassa, al contrario, non deve:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>essere un espediente<\/strong> per non procedere con le azioni di recupero del credito;<\/li>\n<li><strong>essere inteso quale ripartizione del debito dei condomini morosi a carico dei virtuosi<\/strong>. Si tratta, al contrario, di un \u201cpolmone\u201d provvisorio che eviti (o quanto meno limiti il rischio) di far crescere all\u2019interno del bilancio condominiale esposizioni debitorie.<\/li>\n<\/ul>\n<p>A conferma di quanto fin qui esposto, <strong>si riportano due sentenze di merito ed una della Corte di Cassazione<\/strong>.<\/p>\n<ul>\n<li>Cassazione Civile, sentenza n. 17035 dell\u201911.08.2016<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>\u201cAppartiene al potere discrezionale dell&#8217;assemblea e non pregiudica n\u00e9 l&#8217;interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, n\u00e9 il loro diritto patrimoniale all&#8217;accredito della proporzionale somma &#8211; perch\u00e9 compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio &#8211; l&#8217;istituzione di un &#8220;fondo-cassa&#8221; per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni\u201d.<\/em><\/p>\n<ul>\n<li>Corte d\u2019Appello di Brescia, sentenza n. 1018 del 15.06.2018:<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>\u201cMette conto evidenziare al riguardo che nella legge (in vigore prima della riforma del condominio attuata con la legge 220\/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013) non \u00e8 dato rinvenire alcun divieto per i condomini di istituire un fondo cassa per far fronte a determinate spese o, come nella specie, per garantire la vita regolare del condominio e scongiurare il rischio del distacco delle utenze a fronte della morosit\u00e0 di alcuni condomini nei confronti di un unico debitore [Ente fornitore]. (\u2026)<\/em><\/p>\n<a class=\"cta-container\" data-click-cta=\"ec-01\" href=\"\/software\/domustudio\/formazione\/aggiornamento-amministratori\/\" target=\"_blank\"><div style=\"background-color:#f9b233; color: #fff; margin: 1em 0;\">\r\n  <div class=\"row\" style=\"padding: 1em;\">\r\n    <div class=\"col-md-3\">\r\n<img decoding=\"async\" class=\"img-fluid\" width=\"300\" src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/img-banner-euroconference-bianco.png\" alt=\"corsi amministratori di condominio\" style=\"margin-top: 5px; margin-bottom: 5px\">\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"col-md-8\">\r\n     <span style=\"font-size: 17px\">\r\n       La formazione periodica per l'amministratore di condominio conta!<\/span><br>\r\n       <span style=\"font-size: 15px\">Segui il corso dal tuo PC e scegli dove tenere l'esame in aula dalla rosa di citt\u00e0 disponibili in tutta Italia.<\/span>\r\n      <div>\r\n        <span class=\"btn btn-banner-green\" style=\"margin: 1em 0 0 0;\">\r\n          SCOPRI L'OFFERTA ORA <i class=\"fa-solid fa-arrow-right\"><\/i>\r\n        <\/span>\r\n      <\/div>\r\n    <\/div>\r\n  <\/div>\r\n<\/div>\r\n<\/a>\n<p><em>Con il terzo motivo si dolgono della costituzione di un fondo cassa in difetto di particolari ragioni di urgenza e in contrasto con la regola secondo la quale le spese vanno ripartite in misura proporzionale al valore della propriet\u00e0 di ciascuno ex art. 1123 c.c. e in difetto di ragioni di urgenza.<\/em><\/p>\n<p><em>La censura \u00e8 infondata.<\/em><\/p>\n<p><em>La costituzione del fondo veniva deliberata in ipotesi d\u2019effettiva improrogabile urgenza di trarre aliunde le somme necessarie al fine di evitare il rischio concreto del distacco delle utenze a fronte della consistente morosit\u00e0 del condominio nei confronti di [Ente fornitore], fornitrice di servizi essenziali quali quelli relativi all\u2019energia elettrica, gas ed acqua.<\/em><\/p>\n<p><em>In tal senso si \u00e8 espressa anche la Suprema Corte (sent. n. 1363\/2001) che in ipotesi d\u2019effettiva, improrogabile urgenza di istituire un fondo cassa riteneva consentita anche una delibera assembleare adottata a maggioranza.<\/em><\/p>\n<p><em>Quanto alla ripartizione della spesa, il ctu evidenziava, con riferimento specifico alla voce di bilancio preventivo oggetto di contestazione che tale voce veniva ripartita in base ai millesimi di propriet\u00e0 e dunque in base al criterio di ripartizione previsto dal regolamento condominiale per la ripartizione delle spese generali\u201d.<\/em><\/p>\n<ul>\n<li><em>Tribunale di Brescia, sentenza n. 1795 del 15.06.2018:<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<p><em>\u201cIn presenza di tale situazione di grave e di insanabile morosit\u00e0 nei confronti di pi\u00f9 condomini reiteratamente inadempienti unitamente alla stessa societ\u00e0 attrice, risulta del tutto legittima la delibera del condominio di dotarsi di un fondo cassa che consentisse di portare avanti la gestione condominiale. Rientrava certamente nel potere e dovere del condominio la decisione di attivarsi per far fronte allo stato di necessit\u00e0 contingente, anzitutto dotandosi delle somme necessarie per la continuazione delle azioni esecutive promosse nei confronti dei condomini morosi e poi mettendo i condomini adempienti al riparo da eventuali azioni esecutive dei creditori contro le parti comuni del condominio e dall&#8217;eventuale distacco delle utenze\u201d.<\/em><\/p>\n<p>In conclusione, ritengo che in presenza di un amministratore che faccia il suo dovere, il fondo cassa rappresenti un <strong>sistema di tutela dei condomini virtuosi<\/strong>. <strong>Parallelamente a tale istituzione, l\u2019amministratore dovr\u00e0 procedere con le azioni previste in presenza di morosit\u00e0<\/strong>: (a) sospensione dei servizi comuni suscettibili di uso separato; (b) recupero giudiziale del credito ed, in ultima istanza, pignoramento dell\u2019immobile.<\/p>\n<div class=\"post-tags2\"><a href=\"https:\/\/www.danea.it\/blog\/tag\/domustudio\/\"> Consigliati per Domustudio<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Se vengono rispettati i criteri per la sua costituzione, il fondo cassa condominiale pu\u00f2 rappresentare un mezzo di tutela per i condomini virtuosi: il parere dell&#8217;esperto<\/p>\n<div style=\"margin-bottom:35px\"><\/div>\n","protected":false},"author":34,"featured_media":17184,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"yasr_overall_rating":0,"yasr_post_is_review":"","yasr_auto_insert_disabled":"","yasr_review_type":"","footnotes":""},"categories":[173],"tags":[3],"class_list":["post-17183","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-contabilita-condominio","tag-domustudio"],"yasr_visitor_votes":{"stars_attributes":{"read_only":false,"span_bottom":false},"number_of_votes":26,"sum_votes":117},"wps_subtitle":"Se vengono rispettati i criteri per la sua costituzione, il fondo cassa condominiale pu\u00f2 rappresentare un mezzo di tutela per i condomini virtuosi: il parere dell'esperto","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17183","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/34"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17183"}],"version-history":[{"count":8,"href":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17183\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":17193,"href":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17183\/revisions\/17193"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/17184"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17183"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17183"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17183"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}