{"id":17342,"date":"2024-03-26T04:00:49","date_gmt":"2024-03-26T03:00:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=17342"},"modified":"2024-06-10T12:13:18","modified_gmt":"2024-06-10T10:13:18","slug":"ripartizione-spese-condominiali-scale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/ripartizione-spese-condominiali-scale\/","title":{"rendered":"Pulizia ed illuminazione delle scale in condominio: ripartizione della spesa"},"content":{"rendered":"

L\u2019articolo 1124 c.c. prevede che le scale e gli ascensori debbano essere mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unit\u00e0 immobiliari a cui servono.<\/p>\n

Ogni spesa inerente agli interventi di manutenzione<\/strong> (anche straordinari ed anche riguardanti, ad esempio, la sostituzione dell\u2019ascensore) dovr\u00e0 quindi essere ripartita in base ad una tabella<\/strong> calcolata secondo le indicazioni dell\u2019art. 1124 c.c.: \u201cla spesa relativa \u00e8 ripartita tra essi, per met\u00e0 in ragione del valore delle singole unit\u00e0 immobiliari e per l\u2019altra met\u00e0 esclusivamente in misura proporzionale all\u2019altezza di ciascun piano dal suolo<\/em>\u201d.<\/p>\n\n

Ripartizione delle spese di pulizia e di illuminazione<\/h3>\n

Affrontiamo ora il tema delle spese di pulizia e di illuminazione<\/strong> per comprendere quale criterio debba essere utilizzato per la loro ripartizione<\/strong>. La risposta fornita dalla giurisprudenza prevalente \u00e8 riportata dall\u2019ordinanza della Cassazione Civile n. 5068 del 17.02.2023.<\/p>\n

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I giudici di legittimit\u00e0 affermano che la divisione delle spese per la manutenzione delle scale deve basarsi su un principio di proporzionalit\u00e0<\/strong> legato all’altezza dal suolo di ogni piano o frazione di esso che beneficia del servizio; tale affermazione si fonda sull\u2019applicazione, all\u2019articolo 1124 c.c., dei principi generali di cui all\u2019articolo 1123 comma 2 c.c.. L\u2019interpretazione si basa sulla constatazione che i proprietari degli appartamenti situati ai piani superiori tendono a causare un maggiore logorio delle scale rispetto a quelli dei piani inferiori.<\/p>\n

In conclusione, i giudici di legittimit\u00e0 ritengo che le spese di illuminazione e di pulizia delle scale debbano essere ripartiti in ragione del solo criterio dell\u2019altezza di piano.<\/strong><\/p>\n

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Riflessione critica<\/h3>\n

Personalmente, non condivido la lettura dei giudici di legittimit\u00e0 in quanto le spese delle scale sono regolamentate da un articolo ben preciso, ossia il 1124 c.c.; ritengo pertanto che ogni spesa relativa debba seguire tale principio.<\/p>\n

Se il codice civile prevede una norma specifica per ripartire le spese inerenti una ben determinata parte comune (scale e\/o ascensore), non vedo elementi n\u00e9 presupposti che possano giustificare una deroga a tale principio. Non mi sembra per nulla convincente l\u2019affermazione dei giudici di legittimit\u00e0 i quali sostengono quanto segue: \u201ctrova la propria “ratio” nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi<\/em>\u201d; tale affermazione, se generalizzata, provocherebbe delle storture in ambito di ripartizione delle spese, soprattutto nei casi in cui esiste gi\u00e0 una norma di riferimento.\u00a0 Il periodo richiamato, a mio avviso, contraddice anche il noto principio secondo cui non si pu\u00f2 addebitare maggiori spese di pulizia agli uffici in quanto non \u00e8 possibile presumere un loro utilizzo pi\u00f9 intenso del bene comune (Cassazione Civile, sentenza n. 432 del 12.01.2017).<\/p>\n

Il fatto che la scala dia una maggiore utilit\u00e0 ai piani alti \u00e8 circostanza gi\u00e0 considerata dal codice civile, il quale ha stabilito un criterio che gi\u00e0 compensa tale maggior utilit\u00e0.<\/p>\n

Sul punto, si richiama la sentenza del Tribunale di Trieste del 18\/12\/2000: \u201cE’ legittima la ripartizione delle spese di pulizia delle scale\u202feffettuata ai sensi dell’art. 1124 c.c. in virt\u00f9 di una\u202fdeliberazione della assemblea approvata a maggioranza<\/em>\u201d.<\/p>\n

Leggi anche l’articolo introduttivo alla ripartizione delle spese condominiali<\/a>: troverai la disciplina del Codice Civile, i criteri di ripartizione e altre informazioni.<\/p><\/blockquote>\n

Conclusione e richiami giurisprudenziali<\/h3>\n

Ferma la riflessione \u201ccritica\u201d, consiglio comunque di seguire l\u2019orientamento prevalente<\/strong>. Ricordo altres\u00ec che eventuali delibere che ripartiscono le spese in modo non conforme alla legge, sono annullabili e non nulle; ci\u00f2 significa che tali decisioni diventano definitive una volta decorsi i termini di cui all\u2019articolo 1137 c.c..<\/p>\n

Estratto dell\u2019ordinanza n. 5068 del 17.02.2023, Cassazione Civile: \u201cDeve, pertanto, ribadirsi il principio in base al quale, in tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese (per l’illuminazione e) la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cio\u00e8 a preservare l’integrit\u00e0 e a mantenere il valore capitale delle cose (art. 1123 c.c., comma 1, e art. 1124 c.c., comma 1), bens\u00ec spese utili a permettere ai condomini un pi\u00f9 confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non gi\u00e0 in base ai valori millesimali di compropriet\u00e0, ma sulla scorta dell’uso che ciascuno di essi pu\u00f2 fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall’art. 1123 c.c., comma 2<\/em>\u201d.<\/p>\n

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In condominio la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale e per l’illuminazione \u00e8 spesso oggetto di opinioni contrastanti. Vediamo cosa ne pensa l’avvocato Peroni, esperto di diritto condominiale.<\/p>\n

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