{"id":17641,"date":"2019-05-09T06:08:19","date_gmt":"2019-05-09T04:08:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=17641"},"modified":"2022-04-28T09:43:19","modified_gmt":"2022-04-28T07:43:19","slug":"lastrico-solare-uso-esclusivo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/lastrico-solare-uso-esclusivo\/","title":{"rendered":"Lastrici solari: casi tipici e il caso del lastrico che copre una sola unit\u00e0"},"content":{"rendered":"

L\u2019articolo 1126 c.c. prevede che quando l\u2019uso dei lastrici solari non \u00e8 comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l\u2019uso esclusivo sono tenuti, in caso di riparazioni, a contribuire per un terzo della spesa; i restanti due terzi sono a carico dei condomini a cui tale lastrico serve.<\/strong><\/p>\n

Alcune \u201cistruzioni per l\u2019uso\u201d.<\/p>\n

Punto 01<\/h3>\n

La norma, come le altre in tema di riparto delle spese, \u00e8 derogabile.<\/strong> Ci\u00f2 significa che una delibera assunta all\u2019unanimit\u00e0 o un regolamento contrattuale possono prevedere una differente ripartizione.<\/p>\n

Punto 02<\/h3>\n

Il lastrico solare, all\u2019interno del condominio, pu\u00f2 costituire un \u201ccondominio parziale\u201d fra i soli condomini interessati all\u2019esecuzione delle opere<\/strong>; tali soggetti saranno gli unici a dover pagare ed a dover deliberare in ordine alle medesime. Se l\u2019unico punto all\u2019ordine del giorno riguarda la riparazione del lastrico solare \u00e8 quindi possibile convocare i soli proprietari interessati.<\/p>\n

Sul punto, si richiama la sentenza della Corte di Cassazione n. 4127\/2016:<\/p>\n

“Trova quindi giustificazione, con riferimento alla fattispecie in esame, la delibera dell\u2019assemblea condominiale che, con riferimento al cancello del cortile, \u00e8 stata assunta ammettendo alla votazione i soli condomini comproprietari di quell\u2019area. Infatti, il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettivit\u00e0 condominiale, per permettere che, quando all\u2019ordine del giorno dell\u2019assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unit\u00e0 immobiliari e ai condomini direttamente interessati\u201d.<\/em><\/p>\n

Punto 03<\/h3>\n

L\u2019amministratore condominiale \u00e8 amministratore anche del lastrico solare<\/strong>; se vi sono delle perdite o vi \u00e8 necessit\u00e0 di effettuare delle riparazioni, ma i condomini interessati (magari solo 2 o 3 all\u2019interno di un edificio molto pi\u00f9 grande) non si attivano in tal senso, l\u2019amministratore dovr\u00e0 convocarli in assemblea e, presentando idonei preventivi, metterli nelle condizioni di assumere una decisione.<\/p>\n

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Tale attivit\u00e0 \u00e8 molto importante: in caso di azione legale da parte dei danneggiati, il professionista potr\u00e0 dimostrare di aver fatto tutto il possibile per procedere con l\u2019esecuzione delle opere.<\/p>\n

Punto 04<\/h3>\n

Le terrazze a livello sono equiparate ai lastrici solari;<\/strong> sul punto, si richiama la sentenza della Corte di Cassazione n. 11029\/2003:<\/p>\n

\u201cLe spese di manutenzione e di riparazione del lastrico solare di un edificio, cui va assimilata la terrazza a livello, devono essere sopportate a norma dell’art. 1126 c.c., in ragione di un terzo dal condomino che ne abbia l’uso esclusivo e per i restanti due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza serve di copertura\u201d.<\/em><\/p>\n

Leggi anche Revoca delibera assembleare del condominio<\/a><\/p><\/blockquote>\n

Caso particolare: lastrico privato che copre un solo piano di propriet\u00e0 di un soggetto differente<\/h3>\n

Fra le varie problematiche affrontate dalla giurisprudenza nel corso degli anni, vi \u00e8 quella del caso in cui un lastrico solare copra una sola unit\u00e0 immobiliare<\/strong>. Fino al 2016 \u00e8 stato applicato rigorosamente l\u2019articolo 1126 c.c. con conseguente addebito di due terzi della spesa a carico del singolo proprietario coperto. Nel 2017 la Corte di Cassazione ha cambiato orientamento<\/strong> affermando che nel caso in cui, ad una terrazza a livello o ad un lastrico solare, sia sottoposto un solo locale, le spese di manutenzione vanno regolate utilizzando, in via analogica, l\u2019articolo 1125 c.c.; tale norma prevede che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani sovrastanti.<\/p>\n

Sul punto, si richiama la sentenza della Cassazione Civile n. 21337 del 14.09.2017:<\/p>\n

\u201cD’altro canto, anche nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell’art. 1126 c.c., e non dell’art. 1125 c.c., si finisce per porre a carico dell’unico condomino “coperto” i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall’utilizzatore esclusivo della terrazza, cos\u00ec vanificandosi la ratio dell’art. 1126 c.c.: tale norma, infatti, intende dare maggiore rilievo alla utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicch\u00e8 essa mira non soltanto a compensare il pi\u00f9 rapido deterioramento del lastrico dovuto al diurno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso \u00e8 in grado di trarre altri e diversi vantaggi. Pertanto, in caso comunque di riparazione di terrazza a livello sovrastante un’unica unit\u00e0 immobiliare, ovvero un unico piano, si rende plausibile un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res\u201d.<\/em><\/p>\n

Leggi anche Ripartizione spese citofono<\/a><\/p><\/blockquote>\n

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Un ripasso delle regole per la ripartizione delle spese dei lastrici solari in condominio. Dai casi tipici, al caso in cui il lastrico sia ad uso esclusivo di una singola unit\u00e0<\/p>\n

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