{"id":18022,"date":"2019-07-03T06:00:56","date_gmt":"2019-07-03T04:00:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=18022"},"modified":"2022-04-28T10:27:22","modified_gmt":"2022-04-28T08:27:22","slug":"costruire-abbaino-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/costruire-abbaino-condominio\/","title":{"rendered":"Costruire abbaini, lastrico solare e interventi di sopraelevazione in condominio"},"content":{"rendered":"

Il proprietario dell\u2019ultimo piano di un condominio\u00a0pu\u00f2\u00a0aprire abbaini sul tetto dell\u2019edificio: \u00e8 nulla pertanto la delibera dell\u2019assemblea che vieta la realizzazione di tale struttura.<\/p><\/blockquote>\n

Questo \u00e8 quanto contenuto nella recente sentenza 13503\/2019 dello scorso 20 maggio, dove si aggiunge che\u00a0la modifica al tetto costituisce infatti una estrinsecazione del diritto di uso delle parti comuni dell\u2019edificio<\/strong>, per come garantito dal nostro Codice civile. Essendo chiaramente l\u2019abbaino una\u00a0struttura costituita da una finestra sul tetto, necessaria per illuminare ed arieggiare la soffitta,\u00a0ad essa pu\u00f2 avere interesse solo il proprietario dell\u2019ultimo piano o della mansarda e non chi, invece, abita al di sotto.<\/p>\n

L’abbaino sul tetto si pu\u00f2 fare, gli altri condomini non ne sono influenzati<\/h3>\n

Nel ‘nostro’ caso, il Tribunale di Milano rigettava l’impugnativa della delibera condominiale<\/strong> con la quale era stata disattesa dall’assemblea l’autorizzazione agli opponenti a realizzare quattro abbaini in corrispondenza della loro propriet\u00e0, sita all’ultimo piano del fabbricato. A tal fine osservava che le opere<\/strong>, per le quali era richiesta l’autorizzazione, erano da reputarsi illegittime in quanto in contrasto con il disposto di cui all’art. 6 del regolamento condominiale<\/strong> contrattuale, che poneva il divieto assoluto di realizzare interventi che potessero pregiudicare la simmetria e stabilit\u00e0 del tetto dell’edificio, non potendo nemmeno invocarsi la previsione di cui all’art. 1102 c.c., in quanto la creazione in corrispondenza degli abbaini di alcuni balconi si sarebbe tradotta in un danno per gli altri condomini, che avrebbero visto in tal modo ridotta la privacy delle loro abitazioni, stante anche la possibilit\u00e0 per eventuali malintenzionati di fruire delle nuove opere per accedere alla propriet\u00e0 condominiali.<\/p>\n

In seguito al ricorso, la Corte d’Appello milanese<\/strong>, in riforma della decisione gravata,\u00a0annullava la delibera condominiale impugnata,\u00a0accertando il diritto degli attori a realizzare sul tetto dell’edificio condominiale i quattro abbaini<\/strong>\u00a0di cui al progetto versato in atti, con la condanna degli appellati, in solido tra loro, anche al rimborso delle spese del doppio grado. La Corte distrettuale reputava invece fondata la censura<\/strong> che investiva la corretta applicazione della previsione regolamentare, rilevando che\u00a0la modifica che gli attori intendevano realizzare concerneva una parte comune (tetto) a loro spese, e senza che dalla stessa derivasse un pregiudizio agli altri condomini.<\/p>\n

Il divieto<\/strong> assoluto di eseguire “varianti all’immobile che possano alterarne l’estetica, la simmetria e la stabilit\u00e0<\/em>“, secondo la Corte, va inteso nel senso di\u00a0vietare quelle innovazioni che pregiudicano il diritto dei condomini al regolare godimento delle parti comuni<\/strong>, intese nel senso pi\u00f9 generale del diritto al decoro architettonico ed all’utilizzo del tetto come copertura dello stabile.<\/p>\n

Ma nel caso di specie, il progetto predisposto dagli appellanti\u00a0non arrecava alcun stravolgimento alla destinazione del tetto<\/strong> nel suo complesso\u00a0n\u00e9 violava la stabilit\u00e0 e la simmetria, stante anche il rilascio delle prescritte autorizzazioni amministrative.<\/p>\n

Per la Cassazione, il ragionamento \u00e8 corretto<\/strong>: con specifico riferimento alla creazione di abbaini gi\u00e0 in passato la Corte, come puntualmente ricordato nella motivazione della sentenza appellata, era pervenuta alla conclusione secondo cui (cfr. Cass. n. 17099\/2006) il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, pu\u00f2 aprire su esso abbaini\u00a0(nella specie dotati di balconi)\u00a0e finestre\u00a0– non incompatibili con la sua destinazione naturale –\u00a0per dare aria e luce alla sua propriet\u00e0, purch\u00e8 le opere siano a regola d’arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto<\/strong>, n\u00e8 ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo (conf. Cass. n. 1498\/1998).<\/p>\n

Abbaini sul tetto: il rispetto dei limiti<\/h3>\n

Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio,\u00a0pu\u00f2 trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia\u00a0salvaguardata, mediante opere adeguate, la\u00a0funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando cos\u00ec complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene.<\/p>\n

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In termini si veda anche Cass. n. 6253\/2017 che ha affermato che\u00a0il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell’edificio e che sia proprietario dell’appartamento sottostante\u00a0ad esso pu\u00f2<\/strong>, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c.,\u00a0collegare l’uno e l’altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un’apertura nel solaio<\/strong>, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l’esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per s\u00e9 violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un’alterazione della cosa comune che ne impedisca l’uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio.<\/p>\n

Nel caso di specie, non risulta dedotto in sede di merito che vi fosse una preesistente possibilit\u00e0 di uso comune del tetto che esulasse dall’assolvimento della funzione di copertura per l’intero fabbricato, sicch\u00e8 la Corte d’Appello ha compiuto quella valutazione di merito circa la compatibilit\u00e0 dell’attivit\u00e0 svolta dai controricorrenti con i limiti dettati dall’art. 1102 c.c.\u00a0N\u00e9 appare deducibile che la creazione degli abbaini in questione precluderebbe non ben precisate utilizzazioni future del tetto\u00a0(quali appoggio di antenne o di pannelli solari ed altre, ad oggi, inimmaginabili utilit\u00e0), e ci\u00f2 oltre che per la genericit\u00e0 dell’allegazione, anche per la sua essenziale novit\u00e0, implicando la verifica circa la compatibilit\u00e0 della modifica con il diverso uso dedotto in ricorso, accertamenti in fatto, preclusi in sede di legittimit\u00e0, quali il riscontro delle effettive dimensioni del tetto, della sua conformazione architettonica, onde verificare se, pur in presenza delle modifiche sollecitate in citazione, residui la possibilit\u00e0 per gli altri condomini di avvalersi delle diverse utilit\u00e0 suscettibili di essere offerte dal bene comune in questione.<\/p>\n

Ricapitolando
\n<\/strong>La Cassazione conferma la possibilit\u00e0 di costruire un abbaino se lo stesso:<\/p>\n