{"id":18798,"date":"2019-12-19T05:53:25","date_gmt":"2019-12-19T04:53:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=18798"},"modified":"2022-09-07T16:37:28","modified_gmt":"2022-09-07T14:37:28","slug":"supercondominio-riflessioni-sui-principi-in-tema-di-gestione","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/supercondominio-riflessioni-sui-principi-in-tema-di-gestione\/","title":{"rendered":"Supercondominio: riflessioni sui principi in tema di gestione"},"content":{"rendered":"

Il termine supercondominio<\/a> non compare fra gli articoli del codice civile, ma nasce da un\u2019elaborazione giurisprudenziale<\/strong>; si era infatti ritenuta applicabile la disciplina condominiale per gestire e disciplinare beni comuni a pi\u00f9 edifici.<\/p>\n

Tali principi sono stati poi trasfusi nell\u2019articolo 1117bis c.c. il quale prevede quanto segue:<\/p>\n

\u201cLe disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari o pi\u00f9 edifici ovvero pi\u00f9 condominii di unit\u00e0 immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117\u201d.<\/p><\/blockquote>\n

Le tematiche inerenti il supercondominio sono state oggetto di esame da parte della Corte di Cassazione con la pronuncia n. 28280 del 04.11.2019 la quale, in estrema sintesi, ha accolto un\u2019opposizione a decreto ingiuntivo relativa a spese di competenza super-condominiale<\/strong> le quali erano state ingiunte da uno dei fabbricati facenti parte del supercondominio.<\/p>\n

La lettura della sentenza d\u00e0 comunque occasione di riflettere su alcuni principi in tema di gestione del supercondominio.<\/em><\/strong><\/p>\n\n

Prima riflessione: la “nascita” del supercondominio<\/h3>\n

Il supercondominio nasce, al pari del condominio \u201cordinario\u201d, in occasione del primo frazionamento dell\u2019immobile. All\u2019interno di una realt\u00e0 composta da edifici autonomi o singole abitazioni, la disciplina condominiale si applica ai beni comuni accessori<\/strong> a tali realt\u00e0 immobiliari; si cita, a titolo esemplificativo, la presenza di una centrale termica comune a due o pi\u00f9 fabbricati o la presenza di un sistema viario comune a case ed edifici autonomi.<\/p>\n

Estratto della sentenza n. 28280\/2019:<\/p>\n

\u201cIl supercondominio (\u2026) viene in essere, del pari ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, solo che singoli edifici costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati attraverso la relazione di accessorio a principale con gli edifici medesimi, perci\u00f2 appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unit\u00e0 immobiliari comprese nei diversi fabbricati\u201d.<\/em><\/p>\n

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Seconda riflessione: la costituzione dei suoi organi<\/h3>\n

La sentenza prosegue ragionando sul fatto che se \u00e8 automatica la costituzione del supercondominio, non \u00e8 altrettanto automatica la costituzione dei suoi organi.<\/strong> A tal fine sono richiesti uno o pi\u00f9 passaggi assembleari; se le delibere non vanno a buone fine resta la sola strada giudiziale (nomina giudiziale dell\u2019amministratore ed, ove necessario, dei\u00a0 rappresentanti).<\/p>\n

Estratto della sentenza:<\/p>\n

\u201cE\u2019 stato infatti chiarito dalla Corte (cfr. Cass. 2305\/2008) che in tal caso i comunisti debbono nominare un amministratore che di questi beni, comuni a tutti i condomini dei vari condomini assicuri la gestione e la ripartizione dei costi secondo le specifiche tabelle millesimali del supercondominio (in difetto di che pu\u00f2 intervenire, a richiesta degli interessati il provvedimento dell’autorit\u00e0 giudiziaria ex art. 1129 c.c.)\u201d.<\/em><\/p>\n

Terza riflessione: la gestione di parti comuni e singoli edifici<\/h3>\n

La gestione del supercondominio \u00e8 separata e parallela rispetto a quella del singolo fabbricato<\/strong>; da una parte, la gestione delle parti super-condominiali, dall\u2019altra, la gestione delle parti comuni al singolo edificio. Tale autonomia si riflette anche sui poteri dei singoli amministratori (i quali possono agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all\u2019edificio amministrato) e su quelli dell\u2019amministratore super-condominiale (legittimato, invece, con riferimento alle parti comuni di sua competenza).<\/p>\n

La sentenza oggi esaminata si conclude pertanto confermando l\u2019illegittimit\u00e0 del decreto ingiuntivo opposto in quanto emesso da un soggetto (singolo fabbricato) non legittimato (con riferimento alle spese supercondominiali).<\/p>\n

Estratto della sentenza:<\/p>\n

\u201cPoich\u00e8 nel caso di specie non \u00e8 contestata la mancanza di tali organi e le spese oggetto di ingiunzione non sono pertanto state deliberate dall’assemblea del supercondominio e richieste dal suo amministratore, le censure in esame meritano accoglimento\u201d.<\/em><\/p>\n

Quarta riflessione: le scelte possibili<\/h3>\n

Mi permetto di formulare una precisazione<\/strong> relativa al principio di cui sopra in quanto, a mio avviso, quando nasce un condominio\/supercondominio, i primi condomini si trovano di fronte a due scelte:<\/p>\n

    \n
  1. Costituire singoli condomini a cui si affianca un supercondominio.<\/li>\n
  2. Costituire un condominio unico che gestisca i singoli fabbricati e le parti comuni a tali singoli fabbricati mediante un unico amministratore ed un\u2019unica assemblea. Ovviamente le parti di competenza di alcuni condomini e non di altri, verranno gestite secondo i principi del condominio parziale; si fa riferimento, ad esempio, alla manutenzione\/rifacimento delle scale o di tetti i quali coprono edifici indipendenti fra loro.<\/li>\n<\/ol>\n

    In tale seconda ipotesi \u00e8 sempre possibile (come previsto dagli articoli 61 e 62 disp. att.ve c.c.) sciogliere il condominio unico e creare una situazione di cui al caso 1.<\/p>\n

    E\u2019 opportuno ricordare che la dottrina prevalente sembra orientata verso la tesi di cui al punto 1, ma personalmente ritengo pi\u00f9 corretta e di pi\u00f9 chiara applicazione l\u2019ipotesi di cui al punto 2.<\/strong><\/p>\n

    In questo secondo caso la possibilit\u00e0 di sciogliere il condominio \u00e8 soggetta alla sussistenza dei requisiti di cui agli articoli 61 e 62 e ci\u00f2 dovrebbe limitare gli usi distorti della figura \u201csupercondominiale\u201d.<\/p>\n

    Sul punto, si richiama la sentenza della Cassazione Civile n. 8066\/2005:<\/p>\n

    \u201c(\u2026) anche in mancanza di un cos\u00ec stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, l\u2019ipotesi della \u201ccondominialit\u00e0\u201d non pu\u00f2 essere senz\u2019altro esclusa, neppure per un insieme di edifici \u201cindipendenti\u201d. Lo si ricava, come esattamente hanno osservato i ricorrenti principali, dagli art. 61 e 62 disp. att. cod. civ., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui \u201cun gruppo di edifici … si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi\u201d, pur quando \u201crestano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dell’articolo 1117 del codice\u201d: dal che si desume che \u00e8 permessa la costituzione ab origine di un condominio di fabbricati a s\u00e8 stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi, o impianti \u201ccondominiali\u201d (cfr. Cass. 28 ottobre 1995 n. 11276). Per i complessi immobiliari che comprendono pi\u00f9 edifici, anche se \u201cautonomi\u201d, \u00e8 dunque rimesso all’autonomia privata se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni edificio, cui si affianca in tal caso un supercondominio\u201d.<\/em><\/p>\n

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    Le riflessioni dell’esperto di diritto condominiale in merito al Supercondominio: la sua costituzione, i suoi organi, la gestione di parti comuni ed edifici, e le scelte possibili in fase di costituzione. Leggi i dettagli.<\/p>\n

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