{"id":19462,"date":"2021-01-20T04:00:05","date_gmt":"2021-01-20T03:00:05","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=19462"},"modified":"2022-04-28T10:10:25","modified_gmt":"2022-04-28T08:10:25","slug":"diritto-duso-bene-comune-condominiale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/diritto-duso-bene-comune-condominiale\/","title":{"rendered":"Diritto d\u2019uso di un bene comune o condominiale (aggiornamento 2021)"},"content":{"rendered":"

La Cassazione Civile, con la <\/span>sentenza a Sezioni Unite n. 28972 del 17.12.2020<\/b>, si \u00e8 pronunciata in ordine alla questione inerente la natura del \u201c<\/span>diritto di uso esclusivo sui beni comuni<\/span><\/i>\u201d sollevata dall\u2019ordinanza n. 31420 del 02.12.2019.<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Il dubbio sollevato dall\u2019ordinanza 31420 del 2019<\/h3>\n

La questione sollevata a dicembre del 2019 \u00e8 piuttosto complessa e viene riassunta nel seguente estratto della sentenza:<\/span><\/p>\n

\u201c<\/span>Invero, la questione, cui occorre dare soluzione per decidere i primi quattro motivi di ricorso, circa la natura, i limiti e la opponibilit\u00e0 del diritto di uso esclusivo su beni comuni, involge evidentemente il pi\u00f9 classico problema della utilizzabilit\u00e0 delle obbligazioni come espressioni di autonomia privata volte a regolare le modalit\u00e0 di esercizio dei diritti reali, opponendosi dai teorici che la libert\u00e0 negoziale possa conformare unicamente i rapporti di debito, e non anche le situazioni reali: tale severa conclusione trova il suo fondamento sempre nel tradizionale principio del numerus clausus dei diritti reali, il quale si reputa ispirato da una esigenza di ordine pubblico, restando riservata al legislatore la facolt\u00e0 di dar vita a nuove figure che arricchiscano i “tipi” reali normativi<\/span><\/i>\u201d.<\/span><\/p><\/blockquote>\n

Cessione di un bene comune<\/h3>\n

In occasione della nascita del condominio<\/b> (primo frazionamento\/atto pilota) \u00e8 possibile destinare in propriet\u00e0 esclusiva ad uno dei condomini una parte per sua natura comune; ci\u00f2 in espressa deroga all\u2019articolo 1117 c.c. il quale \u2013 per l\u2019appunto \u2013 prevede che tutte le parti destinate all\u2019uso comune siano comuni salvo che il contrario non sia disposto dal titolo costitutivo del fabbricato.\u00a0<\/span><\/p>\n

Una parte comune pu\u00f2 quindi essere destinata in propriet\u00e0 esclusiva<\/b> di uno dei condomini; ci\u00f2 avviene in occasione del primo frazionamento o mediante una delibera assunta all’unanimit\u00e0. Potrebbe accadere, ad esempio, che il costruttore si riservi la propriet\u00e0 del tetto o che i condomini, all\u2019unanimit\u00e0, vendano ad un terzo i locali portineria ormai inutilizzati.<\/span><\/p>\n

Uso esclusivo di un bene comune<\/h3>\n

Il problema affrontato dalla Corte di Cassazione riguarda invece <\/span>l\u2019ipotesi in cui un bene comune venga riservato in uso esclusivo in favore di uno dei proprietari<\/b>; semplificando all\u2019estremo il dubbio sollevato nell\u2019ordinanza 31420\/2019 possiamo distinguere le seguenti alternative:<\/span><\/p>\n

    \n
  1. obbligazione personale (legata quindi al soggetto che beneficia e non automaticamente trasmissibile);<\/span><\/li>\n
  2. diritto d\u2019uso ex art. 1021 c.c. (non si pu\u00f2 cedere n\u00e9 dare in locazione);<\/span><\/li>\n
  3. diritto reale (trasferibile da un soggetto ad un altro).<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    Quale fra questi tre inquadramenti \u00e8 quello corretto?<\/b><\/em><\/p>\n

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    Il principio affermato<\/h3>\n

    Il principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 28972\/2020 \u00e8 il seguente:<\/span><\/p>\n

    \u201c<\/span>In definitiva, va affermato il principio che segue: “La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., \u00e8 preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicit\u00e0 di essi<\/span><\/i>\u201d.<\/span><\/p>\n

    I giudici di legittimit\u00e0 ribadiscono il carattere di \u201cnumero chiuso\u201d dei diritti reali e l\u2019impossibilit\u00e0 di crearne uno nuovo identificato quale \u201cdiritto reale di uso esclusivo\u201d dei beni comuni.<\/span><\/p>\n

    Quali sono le conseguenze pratiche?<\/h3>\n

    Affermato il principio, <\/span>resta il problema relativo alle situazioni concrete<\/b> che l\u2019operatore del diritto deve affrontare. Nelle ultime due pagine (di ventotto) della pronuncia in commento, i Giudici di Legittimit\u00e0 invitano ad <\/span>interpretare la singola clausola negoziale per accertare quale fosse la volont\u00e0 delle parti<\/b> quando hanno stabilito la costituzione di un diritto d\u2019uso esclusivo; vengono quindi illustrati tre diversi esempi.<\/span><\/p>\n