{"id":21436,"date":"2021-08-04T04:00:39","date_gmt":"2021-08-04T02:00:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=21436"},"modified":"2022-04-28T10:21:38","modified_gmt":"2022-04-28T08:21:38","slug":"stato-legittimo-dellimmobile-e-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/stato-legittimo-dellimmobile-e-condominio\/","title":{"rendered":"Cila e Superbonus, stato legittimo dell&#8217;immobile e condominio"},"content":{"rendered":"<p>Oggi parliamo del<strong> comma 13ter<\/strong> (articolo 119, DL 34\/2020) il quale, nella sua prima versione, prevedeva che la <strong>dichiarazione di stato legittimo degli immobili plurifamiliari<\/strong> fosse riferita solo alle <strong>parti comuni degli edifici interessati dagli interventi<\/strong>; tale norma \u00e8 stata poi modificata dal D.L. 77\/2021, da ultimo convertito in legge con la Legge n. 108 del 29.07.2021.<\/p>\n<p>Esaminiamo quindi:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>cosa dice la nuova norma,<\/strong><\/li>\n<li><strong>quali riflessioni sorgono,<\/strong><\/li>\n<li><strong>quale pu\u00f2 essere un consiglio pratico<\/strong> per l&#8217;amministratore di condominio.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Circa gli aspetti urbanistici, ringrazio l\u2019ing. Carlo Pagliai per i continui spunti offerti mediante <a href=\"https:\/\/www.studiotecnicopagliai.it\/\">il suo blog<\/a>.<\/p>\n<h3>Cosa dice il nuovo comma 13bis?<\/h3>\n<ul>\n<li>Gli <strong>interventi<\/strong> oggetto di bonus<strong> 110<\/strong>, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).<\/li>\n<li>La <strong>presentazione della CILA<\/strong> non richiede l&#8217;attestazione dello stato legittimo (art. 9bis, comma 1bis, DPR 380\/2001).<\/li>\n<li><strong>Nella CILA sono attestati<\/strong>: gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell\u2019immobile oggetto d\u2019intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero \u00e8 attestato che la costruzione \u00e8 stata completata in data antecedente al 1\u00b0 settembre 1967.<\/li>\n<li>Per gli <strong>interventi inerenti il bonus 110<\/strong>, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall\u2019articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:\n<ul>\n<li>mancata presentazione della CILA;<\/li>\n<li>interventi realizzati in difformit\u00e0 dalla CILA;<\/li>\n<li>assenza dell\u2019attestazione dei dati di cui al punto precedente;<\/li>\n<li>non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<li>Resta impregiudicata ogni valutazione circa la <strong>legittimit\u00e0 dell&#8217;immobile<\/strong> oggetto di intervento (dicitura \u201cspostata\u201d dalla legge di conversione nel comma 13quater art. 119 D.L. 34\/2020).<\/li>\n<li>Con la <strong>legge di conversione<\/strong>:\n<ul>\n<li>l\u2019ambito di applicazione della Cila \u00e8 stato ampliato anche ai lavori che riguardano le parti strutturali degli edifici o i prospetti;<\/li>\n<li>\u00e8 stato modificato il comma 3 dell\u2019art. 119 precisando che gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell\u2019altezza, in deroga alle distanze minime riportate\u00a0 all&#8217;articolo\u00a0 873\u00a0 del\u00a0 codice civile (anche in questo caso, solo se si tratta di opere inserite nel superbonus 110);<\/li>\n<li>viene inserito (sempre nell\u2019art. 119) il comma 5bis il quale prevede che le violazioni meramente formali fanno decadere il bonus limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarit\u00e0 o di omissione (si rimanda alla lettura completa della norma per maggiori approfondimenti).<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Riflessioni a seguito della modifica normativa<\/h3>\n<a class=\"cta-container\" data-click-cta=\"ec-01\" href=\"\/software\/domustudio\/formazione\/aggiornamento-amministratori\/\" target=\"_blank\"><div style=\"background-color:#f9b233; color: #fff; margin: 1em 0;\">\r\n  <div class=\"row\" style=\"padding: 1em;\">\r\n    <div class=\"col-md-3\">\r\n<img decoding=\"async\" class=\"img-fluid\" width=\"300\" src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/img-banner-euroconference-bianco.png\" alt=\"corsi amministratori di condominio\" style=\"margin-top: 5px; margin-bottom: 5px\">\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"col-md-8\">\r\n     <span style=\"font-size: 17px\">\r\n       La formazione periodica per l'amministratore di condominio conta!<\/span><br>\r\n       <span style=\"font-size: 15px\">Segui il corso dal tuo PC e scegli dove tenere l'esame in aula dalla rosa di citt\u00e0 disponibili in tutta Italia.<\/span>\r\n      <div>\r\n        <span class=\"btn btn-banner-green\" style=\"margin: 1em 0 0 0;\">\r\n          SCOPRI L'OFFERTA ORA <i class=\"fa-solid fa-arrow-right\"><\/i>\r\n        <\/span>\r\n      <\/div>\r\n    <\/div>\r\n  <\/div>\r\n<\/div>\r\n<\/a>\n<p>L\u2019<strong>articolo 119 del D.L. 34\/2020<\/strong> \u00e8 stato ormai modificato 9 volte; resta da capire quanto tempo rester\u00e0 intatta la formulazione vigente a seguito della L. 108\/2021.<\/p>\n<p>L\u2019esenzione prevista dal comma 13bis riguarda solamente gli <strong>interventi oggetto di bonus 110<\/strong>; non ritengo si possa applicare alle detrazioni del 50% e del 90%. Il comma 13bis fa difatti riferimento agli \u201c<em>interventi di cui al presente articolo<\/em>\u201d (ossia, il 119) e non a quelli previsti dagli altri articoli (lo sconto in fattura per gli altri bonus \u00e8 indicato nell\u2019articolo 121). Nel caso in cui (come spesso avviene), debbano coesistere molteplici detrazioni, si correr\u00e0 il serio rischio di decadere dai benefici fiscali per i bonus alternativi al 110 ove vengano riscontrati abusi \/ difformit\u00e0.<\/p>\n<p>Nei contratti fino ad oggi esaminati non ho mai riscontrato un capitolato che prevedesse solamente opere al 110%, ma in tutti i casi erano presenti interventi inerenti anche le altre agevolazioni (50%, 90%).<\/p>\n<p>Il fatto che resti impregiudicata ogni valutazione circa la legittimit\u00e0 dell\u2019immobile (ultimo comma), comporta tutte le conseguenze negative in ordine all\u2019accertamento, da parte della pubblica autorit\u00e0, di eventuali irregolarit\u00e0. Ritengo che se il tecnico compie il suo dovere, dovr\u00e0 dare atto dello stato di fatto dell\u2019immobile e delle eventuali problematiche esistenti; ci\u00f2 provocher\u00e0 una sorta di \u201c<strong>autodenuncia<\/strong>\u201d da parte del committente.<\/p>\n<p>Le eventuali conseguenze possono essere le pi\u00f9 disparate:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>sanzioni ed eventuali ordini di demolizione.<\/strong> Circa questo secondo aspetto, ricordo che non tutti gli abusi possono essere sanati e che ogni caso va affrontato e ragionato singolarmente con il proprio tecnico di fiducia.<\/li>\n<li><strong>Accertamento di inefficacia della Cila<\/strong> e sospensione dei lavori, con ovvie conseguenze in ordine al rispetto delle tempistiche di conclusione dei lavori.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ulteriori problemi evidenziati dalla dottrina:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>la Cila non permette varianti in corso d\u2019opera. <\/strong>A questo problema ha tentato di porre rimedio il nuovo comma 13quinquies (articolo 119,\u00a0 D.L. 34\/2020) il quale prevede che \u201cIn caso di varianti in corso d\u2019opera queste sono comunicate a fine lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata\u201d; resta per\u00f2 fermo il fatto che tale procedura si applichi solamente al bonus 110% e non agli altri bonus concorrenti.<\/li>\n<li><strong>se la Cila non viene compilata in modo veritiero rischio<\/strong>, comunque, la revoca dei benefici fiscali; tale aspetto assume ancora pi\u00f9 rilevanza circa la necessit\u00e0 di dichiarare che l\u2019edificazione \u00e8 stata completata (e non solamente iniziata) in data antecedente al 01.09.1967.<\/li>\n<li><strong>Al di l\u00e0 di quanto previsto dalla normativa<\/strong>, chi acquista il credito (ad esempio, istituti finanziari) pu\u00f2 comunque chiedere al condominio di attestare la conformit\u00e0 urbanistica degli immobili oggetto di intervento. Sul punto, raccomando a tutti gli amministratori di leggere con attenzione le autocertificazioni ed i contratti che vengono a loro sottoposti.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Consiglio pratico per l\u2019amministratore<\/h3>\n<p>Il mio <strong>consiglio<\/strong> per l\u2019amministratore \u00e8 quello di porre comunque all\u2019ordine del giorno la <strong>verifica dello stato legittimo dell\u2019immobile<\/strong> affinch\u00e9 si possa avere un quadro della situazione e delle problematiche che potrebbero emergere.<\/p>\n<p>Nel caso in cui i condomini rifiutino di approvare quanto sopra, personalmente, procederei con gli incarichi tecnici e con i lavori solamente previa delibera \/ dichiarazione da parte di tutti i proprietari, i quali si assumano i rischi di tale scelta. Capisco la pesantezza di tale affermazione, ma compio la medesima riflessione gi\u00e0 fatta <a href=\"\/blog\/bonus-110-e-contratti-riflessioni-sullassistenza-legale\/\">nell\u2019articolo<\/a> relativo alle dinamiche contrattuali e all\u2019assistenza legale:<\/p>\n<blockquote><p><em>\u201cComprendo come tale atteggiamento potrebbe comportare dei rischi \u201cpolitici\u201d nel condominio (tradotto: revoca e nomina di un altro amministratore), ma le alternative mi sembrano ben pi\u00f9 pericolose\u201d.<\/em><\/p><\/blockquote>\n<p><span data-sheets-formula-bar-text-style=\"font-size:15px;color:#000000;font-weight:normal;text-decoration:none;font-family:'docs-Calibri';font-style:normal;text-decoration-skip-ink:none;\">Sei un Amministratore Professionista? 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