{"id":28750,"date":"2026-07-09T04:00:03","date_gmt":"2026-07-09T02:00:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=28750"},"modified":"2026-07-09T11:10:57","modified_gmt":"2026-07-09T09:10:57","slug":"adempimenti-fiscali-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/adempimenti-fiscali-condominio\/","title":{"rendered":"Adempimenti fiscali di condominio e gli obblighi dell&#8217;amministratore"},"content":{"rendered":"<p>Gli <strong>adempimenti fiscali<\/strong> del condominio rappresentano un\u2019incombenza molto importante per l\u2019amministratore che intende gestire con la necessaria regolarit\u00e0 i rapporti condominiali. Tali adempimenti possono essere gestiti con efficacia tramite un <a href=\"\/software\/domustudio\/fisco-condominio\/\">software per fisco di condominio<\/a>.<\/p>\n<p>Proprio per questo motivo, nelle prossime righe vedremo quali sono le <strong>indicazioni di legge<\/strong> sul corretto disbrigo degli obblighi fiscali e quali siano le <strong>sanzioni<\/strong> per gli inadempienti.<\/p>\n\n<h3>Adempimenti fiscali del condominio: il ruolo dell\u2019amministratore<\/h3>\n<p>Il condominio \u00e8 soggetto a una serie di obblighi fiscali che ricadono direttamente sull&#8217;amministratore. L&#8217;art. 1130, n. 5, del Codice Civile attribuisce all&#8217;amministratore il compito di <strong>eseguire gli adempimenti fiscali<\/strong> del condominio, senza specificare quali siano: \u00e8 possibile per\u00f2 dedurne una sintesi del quadro normativo in vigore.<\/p>\n<h3>Applicazione della ritenuta d&#8217;acconto e versamento F24 del condominio<\/h3>\n<p>Il condominio opera come sostituto d&#8217;imposta ai sensi dell&#8217;art. 23 del D.P.R. 600\/1973. In questa veste \u00e8 tenuto ad applicare la ritenuta d&#8217;acconto sui compensi corrisposti a determinate categorie di soggetti e a versarla all&#8217;erario.<\/p>\n<p>Le aliquote variano in funzione della natura del rapporto:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>20%<\/strong> sui compensi corrisposti a professionisti e lavoratori autonomi (incluso lo stesso amministratore, salvo particolari regimi fiscali) e sulle prestazioni occasionali;<\/li>\n<li><strong>4%<\/strong> sui corrispettivi relativi a contratti di appalto di opere o servizi resi da imprese, come manutenzione di impianti, pulizia, giardinaggio e lavori idraulici.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Sono escluse dall&#8217;obbligo<\/strong> di ritenuta le forniture di utenze condominiali (acqua, gas, energia elettrica) e i pagamenti a soggetti in regime forfettario, i quali devono indicare espressamente in fattura la non assoggettabilit\u00e0 alla ritenuta.<\/p>\n<p>Il versamento deve avvenire tramite <a href=\"\/blog\/f24-condominio\/\"><strong>modello F24 del condominio<\/strong><\/a> entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui le ritenute sono state operate. La data rilevante \u00e8 quella del pagamento della fattura, non quella di emissione.<\/p>\n<p>Nel modello F24 vanno indicati i codici tributo appropriati:<\/p>\n<ul>\n<li>1019: quando il percipiente \u00e8 un soggetto passivo IRPEF (ditte individuali, societ\u00e0 di persone, imprese individuali);<\/li>\n<li>1020: quando si tratta di un soggetto passivo IRES (societ\u00e0 di capitali: S.r.l., S.p.A., ecc.);<\/li>\n<li>1040: in caso di lavoratori autonomi (professionisti non in regime di impresa), prestazioni occasionali incluse;<\/li>\n<li>1001: in ambito di lavoro dipendente.<\/li>\n<\/ul>\n<p>L&#8217;omesso versamento delle ritenute comporta una <strong>sanzione pari al 30% dell&#8217;importo non versato<\/strong>. \u00c8 possibile regolarizzare la posizione tramite ravvedimento operoso, entro i termini previsti dall&#8217;art. 13 del D.Lgs. 472\/1997, con riduzione proporzionale della sanzione in base alla tempestivit\u00e0 dell&#8217;intervento.<\/p>\n<a class=\"cta-container\" data-click-cta=\"ds-01\" href=\"\/software\/domustudio\/\" title=\"software condominio Domustudio\"><div style=\"background-color: #df4437; color: #fff; margin: 1em 0;\">\r\n  <div class=\"row\" style=\"padding: 1em;\">\r\n    <div class=\"col-md-6\">\r\n      <img decoding=\"async\" class=\"img-fluid\" src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/img-banner-blog-ds.png\" alt=\"Domustudio software gestione condominio\" style=\"padding-top: 1em\">\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"col-md-6\" style=\"padding-right: 0.8em; padding-left: 0.5em;\">\r\n      <img decoding=\"async\" class=\"img-fluid\" width=\"140\" src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/Logo-DS-White.png\" alt=\"software condominio Domustudio\"  style=\"margin-top: 5px\">\r\n      <br>\r\n      <p><span style=\"font-size: 17px\">\r\n      Il software per la gestione del condominio online pi\u00f9 utilizzato dagli amministratori professionisti italiani.<\/span>\r\n      <\/p>\r\n      <div>\r\n        <span class=\"btn btn-banner-green\">\r\n          PROVALO GRATIS ORA <i class=\"fa-solid fa-arrow-right\"><\/i>\r\n        <\/span>\r\n      <\/div>\r\n    <\/div>\r\n  <\/div>\r\n<\/div>\r\n<\/a>\n<h3>Rilascio delle certificazioni uniche<\/h3>\n<p>La <a href=\"https:\/\/www.danea.it\/blog\/cu-condominio\/\"><strong>Certificazione Unica (CU)<\/strong><\/a> \u00e8 il documento con cui il condominio, in qualit\u00e0 di sostituto d&#8217;imposta, attesta ai percettori le <strong>somme corrisposte nell&#8217;anno precedente e le ritenute operate<\/strong>.<\/p>\n<p>Deve essere rilasciata a tutti i soggetti cui sono stati corrisposti compensi soggetti a ritenuta: professionisti, appaltatori, lavoratori dipendenti del condominio.<\/p>\n<p>Il <strong>modello<\/strong> indica i dati identificativi del percipiente, le somme erogate, la causale del pagamento e l&#8217;importo delle ritenute applicate.<\/p>\n<p>La trasmissione telematica all&#8217;Agenzia delle Entrate deve avvenire entro il 7 marzo dell&#8217;anno successivo a quello di riferimento; la consegna ai diretti interessati entro il 31 marzo.<\/p>\n<h4>Certificazione unica condominio: sanzioni per ritardo o omissione<\/h4>\n<p>Le sanzioni per omessa, tardiva o errata trasmissione della CU sono differenziate in base ai giorni di ritardo rispetto alla scadenza originaria:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Nessuna sanzione<\/strong> se la trasmissione avviene entro 5 giorni dalla scadenza;<\/li>\n<li><strong>33,33 euro per certificazione<\/strong> (massimale 20.000 euro annui per sostituto) se la trasmissione avviene entro i successivi 60 giorni;<\/li>\n<li><strong>100 euro per certificazione<\/strong> (massimale 50.000 euro annui) per trasmissione tardiva oltre i 60 giorni o per certificazioni errate.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La distinzione tra le fasce di ritardo ha rilievo pratico: un invio effettuato pochi giorni dopo la scadenza \u00e8 sanzionato in modo molto pi\u00f9 contenuto rispetto a un&#8217;omissione prolungata. La regolarizzazione tempestiva \u00e8 quindi percorribile anche quando il termine \u00e8 gi\u00e0 superato.<\/p>\n<blockquote><p><strong>Gli adempimenti fiscali sono tanti e rischi di dimenticarne qualcuno?<\/strong><br \/>\nCon TeamSystem Condomini CAF \u00e8 pi\u00f9 semplice gestirli: compili le dichiarazioni in Domustudio e in un clic le invii all\u2019Agenzia delle Entrate.<br \/>\n<a href=\"https:\/\/www.teamsystem.com\/condomini\/caf\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Scopri TeamSystem Condomini CAF &gt; <\/a><\/p><\/blockquote>\n<h3>La presentazione del modello 770 del condominio<\/h3>\n<p>Il modello 770 \u00e8 <strong>la dichiarazione annuale dei sostituti d&#8217;imposta<\/strong>. Contiene il riepilogo delle ritenute effettuate nell&#8217;anno precedente, i relativi versamenti tramite F24 e i dati identificativi dei percipienti.<\/p>\n<p>L&#8217;obbligo \u00e8 stabilito dall&#8217;art. 4 del D.P.R. 322\/1998 e riguarda il condominio nella sua qualit\u00e0 di sostituto d&#8217;imposta. Il modello deve essere trasmesso anche in assenza di ritenute da dichiarare (cosiddetto 770 a zero).<\/p>\n<p>Il termine ordinario di presentazione \u00e8 <strong>il 31 ottobre di ogni anno<\/strong>, con riferimento alle ritenute operate nell&#8217;anno fiscale precedente. La dichiarazione \u00e8 considerata presentata nel giorno in cui l&#8217;Agenzia delle Entrate conferma telematicamente la ricezione dei dati.<\/p>\n<h4>Dichiarazione redditi condominio: canali e sanzioni<\/h4>\n<p>Il modello 770 deve essere <strong>trasmesso esclusivamente per via telematica<\/strong>, attraverso due canali: direttamente tramite i servizi Fisconline o Entratel dell&#8217;Agenzia delle Entrate, oppure tramite un intermediario abilitato, come un commercialista o un CAF. La scelta tra le due modalit\u00e0 \u00e8 rimessa all&#8217;amministratore, che resta in ogni caso responsabile del rispetto della scadenza.<\/p>\n<p>Le <strong>sanzioni<\/strong> per omessa presentazione variano in funzione della situazione:<\/p>\n<ul>\n<li>la presentazione tardiva entro 90 giorni dalla scadenza non \u00e8 \u201comessa\u201d, ma comporta <strong>una sanzione di \u20ac 250<\/strong>;<\/li>\n<li>se la dichiarazione viene trasmessa oltre 90 giorni dalla scadenza, essendo omessa, non \u00e8 possibile accedere al ravvedimento operoso, quindi non si pu\u00f2 pagare la sanzione ridotta;<\/li>\n<li>in caso di omessa presentazione, la sanzione va <strong>dal 120% al 240% delle ritenute non versate<\/strong>, con un minimo di 250 euro.<\/li>\n<li>se la dichiarazione omessa viene trasmessa entro il termine previsto per la dichiarazione dell\u2019anno successivo e prima dell\u2019avvio di un accertamento notificato, <strong>la sanzione si riduce dal 60% al 120%<\/strong>, con un minimo di 200 euro.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si consiglia sempre di verificare con l\u2019Agenzia delle Entrate le modalit\u00e0 di calcolo e pagamento delle sanzioni.<\/p>\n<blockquote><p>Leggi l\u2019approfondimento sul <a href=\"\/blog\/modello-770-condominio\/\">modello 770 del condominio &gt;<\/a><\/p><\/blockquote>\n<h3>Imposte e tasse da pagare<\/h3>\n<p>Il condominio <strong>non \u00e8 soggetto passivo ai fini IRPEF<\/strong>: i redditi derivanti dalle parti comuni sono imputati direttamente ai singoli cond\u00f2mini, proporzionalmente ai rispettivi millesimi di propriet\u00e0. Esistono tuttavia due imposte che possono gravare direttamente sul condominio, al ricorrere dei presupposti previsti dalla legge.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>IMU (Imposta Municipale Unica):<\/strong> si applica sulle parti comuni dell&#8217;edificio condominiale che abbiano una propria autonoma capacit\u00e0 reddituale e siano censite autonomamente al catasto.<\/li>\n<li><strong>TOSAP (Tassa sull&#8217;Occupazione di Spazi e Aree Pubbliche):<\/strong> \u00e8 dovuta quando il condominio occupa, in via temporanea o permanente, una porzione di suolo pubblico appartenente a Stato o ente locale territoriale.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Per entrambe le imposte, l&#8217;amministratore \u00e8 tenuto a svolgere gli adempimenti di dichiarazione, liquidazione e versamento, nonch\u00e9 ad eseguire la <a href=\"\/blog\/contabilita-condominiale-documenti\/\">relativa ripartizione delle spese tra i cond\u00f2mini<\/a> sulla base delle quote di propriet\u00e0.<\/p>\n<table lang=\"it\" style=\"max-width: 95%; border: 1px solid black; border-collapse: collapse; border-spacing: 5px;\">\n<thead>\n<tr style=\"background-color: #de4437;\">\n<th style=\"border: 1px solid black; padding: 5px; color: #ffffff; text-align: left;\" scope=\"col\">Adempimento<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid black; padding: 5px; color: #ffffff; text-align: left;\" scope=\"col\">Scadenza<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid black; padding: 5px; color: #ffffff; text-align: left;\" scope=\"col\">Sanzione<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<th style=\"border: 1px solid black; padding: 5px; text-align: left; font-weight: bold;\" scope=\"row\">Versamento ritenute d&#8217;acconto (F24)<\/th>\n<td style=\"border: 1px solid black; padding: 5px;\">Entro il 16 del mese successivo al pagamento.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; padding: 5px;\">30% dell&#8217;importo non versato.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background-color: #f5f5f5;\">\n<th style=\"border: 1px solid black; padding: 5px; text-align: left; font-weight: bold; background-color: #f5f5f5;\" scope=\"row\">Certificazione Unica (CU)<\/th>\n<td style=\"border: 1px solid black; padding: 5px; background-color: #f5f5f5;\">\n<ul style=\"margin: 0; padding-left: 20px;\">\n<li>Entro il 7 marzo: trasmissione all&#8217;Agenzia delle Entrate;<\/li>\n<li>Entro il 31 marzo: consegna ai percipienti.<\/li>\n<\/ul>\n<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; padding: 5px; background-color: #f5f5f5;\">Da 0 a 100 \u20ac per certificazione, in base ai giorni di ritardo.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<th style=\"border: 1px solid black; padding: 5px; text-align: left; font-weight: bold;\" scope=\"row\">Modello 770<\/th>\n<td style=\"border: 1px solid black; padding: 5px;\">Entro il 31 ottobre.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; padding: 5px;\">Da 250 a 2.000 \u20ac, pi\u00f9 50 \u20ac per percipiente non indicato.<\/td>\n<\/tr>\n<tr style=\"background-color: #f5f5f5;\">\n<th style=\"border: 1px solid black; padding: 5px; text-align: left; font-weight: bold; background-color: #f5f5f5;\" scope=\"row\">Quadro AC\/Unico<\/th>\n<td style=\"border: 1px solid black; padding: 5px; background-color: #f5f5f5;\">Entro il 31 dicembre.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; padding: 5px; background-color: #f5f5f5;\">Da 258 a 2.065 \u20ac a carico dell&#8217;amministratore.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<th style=\"border: 1px solid black; padding: 5px; text-align: left; font-weight: bold;\" scope=\"row\">Comunicazione delle detrazioni fiscali<\/th>\n<td style=\"border: 1px solid black; padding: 5px;\">Entro il 16 marzo.<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid black; padding: 5px;\">100 euro per ogni comunicazione, con un massimale di 50.000 euro.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><em>Una tabella riassuntiva dei principali adempimenti fiscali a carico del condominio, con relative scadenze e sanzioni.<\/em><\/p>\n<h3>Il quadro AC\/Unico<\/h3>\n<p>Il quadro AC \u00e8 una <strong>sezione della dichiarazione dei redditi dell&#8217;amministratore di condominio<\/strong>. Non si tratta di un Modello dei Redditi intestato al condominio, bens\u00ec parte integrante della dichiarazione personale dell\u2019amministratore.<\/p>\n<p>L&#8217;obbligo di compilazione \u00e8 previsto dall&#8217;art. 7, comma 8-bis, del D.P.R. 605\/1973 e riguarda l&#8217;amministratore in carica al 31 dicembre di ciascun anno. Per ogni condominio gestito va compilato un quadro distinto, con numerazione progressiva.<\/p>\n<p>Il quadro AC serve a comunicare all&#8217;Anagrafe Tributaria <strong>due ordini di informazioni<\/strong>: l&#8217;importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell&#8217;anno solare, con i dati identificativi dei fornitori, e i dati catastali degli immobili oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni.<\/p>\n<h4>Comunicazione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio<\/h4>\n<p>Quando il condominio ha effettuato interventi di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni, l&#8217;amministratore \u00e8 tenuto a indicare nel quadro AC <strong>i dati catastali identificativi dell&#8217;edificio<\/strong> su cui sono stati realizzati i lavori.<\/p>\n<p>L&#8217;obbligo riguarda gli interventi avviati dal 14 maggio 2011, data di entrata in vigore del D.L. 70\/2011, che ha soppresso la precedente comunicazione al Centro operativo di Pescara.<\/p>\n<p>I singoli cond\u00f2mini possono beneficiare della detrazione per le spese relative agli interventi edilizi e di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo indicando, nella propria dichiarazione dei redditi, il codice fiscale del cond\u00f2mino che ha effettuato il bonifico in luogo del codice fiscale del condominio.<\/p>\n<h3>Comunicazione delle detrazioni fiscali del condominio<\/h3>\n<p>Quando il condominio ha sostenuto spese per interventi di <strong>recupero del patrimonio edilizio, riqualificazione energetica o acquisto di mobili e grandi elettrodomestici per le parti comuni<\/strong>, l&#8217;amministratore in carica al 31 dicembre \u00e8 tenuto a trasmettere telematicamente all&#8217;Agenzia delle Entrate i dati relativi a quelle spese.<\/p>\n<p>La scadenza \u00e8 il <strong>16 marzo dell&#8217;anno successivo<\/strong> a quello in cui le spese sono state sostenute. La comunicazione \u00e8 disciplinata dal D.Lgs. 175\/2014 e dal decreto MEF del 1\u00b0 dicembre 2016.<\/p>\n<p>La finalit\u00e0 dell&#8217;adempimento \u00e8 consentire all&#8217;Agenzia delle Entrate di predisporre la dichiarazione dei redditi precompilata per i singoli cond\u00f2mini, con le quote di spesa imputate a ciascuno e le relative detrazioni IRPEF gi\u00e0 calcolate.<\/p>\n<p>La trasmissione avviene tramite i <strong>canali telematici Entratel o Fisconline<\/strong>, oppure tramite intermediario abilitato. Il file da inviare deve contenere:<\/p>\n<ul>\n<li>i dati anagrafici e il codice fiscale dell&#8217;amministratore di condominio;<\/li>\n<li>il codice fiscale del condominio e il codice catastale del comune in cui \u00e8 ubicato;<\/li>\n<li>i dati relativi agli interventi effettuati (tipologia, importo complessivo, anno di sostenimento della spesa);<\/li>\n<li>i dati di ciascun cond\u00f2mino beneficiario della detrazione, con la relativa quota di spesa imputata.<\/li>\n<\/ul>\n<h4>Sanzioni per omissione o ritardo della presentazione<\/h4>\n<p>L&#8217;omessa, tardiva o errata trasmissione dei dati espone l&#8217;amministratore a sanzioni di <strong>100 euro per ogni comunicazione<\/strong>, con un massimale di 50.000 euro.<\/p>\n<p>Sono previste le seguenti fasce di riduzione:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>nessuna sanzione<\/strong> se la trasmissione corretta avviene entro 5 giorni dalla scadenza originaria o, nel caso in cui l\u2019errore sia notificato con una segnalazione da parte dell\u2019Agenzia delle Entrate, entro i 5 giorni successivi alla segnalazione stessa;<\/li>\n<li><strong>sanzione ridotta a un terzo, con un massimo di 20.000 euro, <\/strong>se la comunicazione \u00e8 trasmessa correttamente entro 60 giorni dalla scadenza.<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Leggi l\u2019articolo completo sulla <a href=\"\/blog\/comunicazione-detrazioni-fiscali-condominio\/\">comunicazione delle detrazioni fiscali di condominio &gt;<\/a><\/p><\/blockquote>\n<h3>Gestire gli adempimenti fiscali del condominio senza errori<\/h3>\n<p>Gli adempimenti fiscali del condominio non sono obblighi isolati: derivano tutti dalla qualifica di sostituto d&#8217;imposta che la legge attribuisce al condominio dal 1998. Ritenute d&#8217;acconto, versamenti F24, Certificazioni Uniche, modello 770, quadro AC e comunicazione delle spese di ristrutturazione sono passaggi di una stessa catena, in cui un&#8217;omissione o un ritardo in una fase pu\u00f2 ripercuotersi sulle fasi successive e generare conseguenze sia per il condominio sia per i singoli cond\u00f2mini.<\/p>\n<p>Rispettare le scadenze richiede una gestione contabile ordinata durante tutto l&#8217;anno, non solo nelle settimane in cui i termini si avvicinano. I dati necessari per compilare il modello 770, il quadro AC o la comunicazione all&#8217;Agenzia delle Entrate sono gli stessi che transitano dalla contabilit\u00e0 ordinaria del condominio: fatture ricevute, pagamenti effettuati, ritenute operate. Tenere queste informazioni aggiornate e facilmente consultabili \u00e8 la condizione che rende gli adempimenti fiscali gestibili nei tempi previsti.<\/p>\n<blockquote><p><strong>Domustudio<\/strong> consente di produrre modelli F24 e 770, Certificazioni Uniche e quadro AC direttamente dai dati inseriti nel gestionale, senza dover ricostruire le informazioni a ogni scadenza.<br \/>\n<strong>Con TeamSystem Condomini CAF<\/strong>, integrato con Domustudio, \u00e8 possibile inviare la documentazione all\u2019Agenzia delle Entrate, in pochi clic.<br \/>\n<a href=\"https:\/\/www.teamsystem.com\/condomini\/caf\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Scopri TeamSystem Condomini CAF &gt;<\/a><\/p><\/blockquote>\n<div class=\"post-tags2\"><a href=\"https:\/\/www.danea.it\/blog\/tag\/domustudio\/\"> Consigliati per Domustudio<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Una guida ai principali obblighi fiscali che ricadono sul condominio, con modalit\u00e0 e scadenze per l&#8217;adempimento.<\/p>\n<div style=\"margin-bottom:35px\"><\/div>\n","protected":false},"author":31,"featured_media":28761,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"yasr_overall_rating":0,"yasr_post_is_review":"","yasr_auto_insert_disabled":"","yasr_review_type":"","footnotes":""},"categories":[173],"tags":[3],"class_list":["post-28750","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-contabilita-condominio","tag-domustudio"],"yasr_visitor_votes":{"stars_attributes":{"read_only":false,"span_bottom":false},"number_of_votes":9,"sum_votes":36},"wps_subtitle":"Anche sul condominio ricadono una serie di adempimenti fiscali. 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