{"id":29071,"date":"2025-03-27T04:00:58","date_gmt":"2025-03-27T03:00:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=29071"},"modified":"2025-03-27T15:25:08","modified_gmt":"2025-03-27T14:25:08","slug":"delibera-condominiale-obbligo-consigli","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/delibera-condominiale-obbligo-consigli\/","title":{"rendered":"Delibera condominiale: obblighi e consigli per l’esecuzione"},"content":{"rendered":"

Le delibere condominiali<\/strong> rappresentano le decisioni assunte dall\u2019assemblea del condominio, l\u2019organo decisionale principale.<\/p>\n

Una volta approvate, le delibere sono vincolanti<\/strong> per la generalit\u00e0 dei cond\u00f2mini (pertanto, anche per quelli assenti, astenuti o dissenzienti) e devono essere verbalizzate e trascritte nel registro dei verbali.<\/p>\n

Ma cosa deve fare l\u2019amministratore condominiale dopo la loro adozione? Quali sono i rischi che corre in caso di mancata esecuzione di una delibera? E come pu\u00f2 assicurarsi che tutte le decisioni vengano attuate?<\/p>\n\n

L\u2019obbligo di esecuzione delle delibere da parte dell\u2019amministratore di condominio<\/h3>\n

A dare una prima risposta ai quesiti \u00e8 l\u2019art. 1130<\/strong> co. 1 c.c., secondo cui l\u2019amministratore deve \u201ceseguire le deliberazioni dell\u2019assemblea, convocarla annualmente per l\u2019approvazione del rendiconto condominiale di cui all\u2019art. 1130 bis e curare l\u2019osservanza del regolamento di condomi<\/em>nio\u201d.<\/p>\n

L\u2019esecuzione delle delibere condominiali \u00e8 quindi un\u2019attivit\u00e0 che rientra nelle normali attribuzioni dell\u2019amministratore.<\/strong><\/p>\n

Da ci\u00f2 discendono dirette conseguenze sulla legittimazione processuale dello stesso amministratore, che per l\u2019esecuzione delle delibere condominiali pu\u00f2 agire in giudizio<\/strong> sia contro i cond\u00f2mini che contro i terzi, senza doversi munire di specifica autorizzazione dell\u2019assemblea (Cass. n. 11841\/2012).<\/p>\n

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Tempi per l’esecuzione di una delibera condominiale<\/h3>\n

Le delibere condominiali sono immediatamente esecutive<\/strong>.<\/p>\n

Naturalmente, questo non significa che l\u2019amministratore debba necessariamente dare concreta realizzazione del loro contenuto fin nei minuti successivi alla loro assunzione.<\/p>\n

Infatti, la legge non dice nulla dice sui tempi precisi<\/strong> per l\u2019esecuzione delle delibere condominiali: l\u2019amministratore pu\u00f2 dunque tenere in considerazione le ordinarie tempistiche operative.<\/p>\n

Inoltre, \u00e8 possibile che i tempi siano scanditi all\u2019interno della stessa delibera<\/strong>, che pu\u00f2 ad esempio stabilire che un lavoro debba essere effettuato entro la fine dell\u2019anno.<\/p>\n

\u00c8 utile ricordare che nel caso di delibere assembleari annullabili, il ricorso da parte dei cond\u00f2mini dissenzienti o astenuti deve essere proposto entro 30 giorni, che decorrono dal momento dell\u2019adozione della delibera. Per gli assenti, invece, i termini decorrono dal momento della comunicazione del verbale.<\/p>\n

Le delibere nulle possono invece essere impugnate<\/strong> in ogni momento.<\/p>\n

Si precisa che le delibere nulle<\/strong> sono \u201cprive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla propriet\u00e0 esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto<\/em>\u201d.<\/p>\n

Le delibere annullabili<\/strong> sono, invece, quelle con “vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarit\u00e0 nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto<\/em>” (Cass. sent. n. 4806\/05).<\/p>\n

Il riferimento al ricorso e all\u2019impugnazione delle delibere nulle e annullabili non \u00e8 casuale. Molti amministratori, infatti, prima di dare esecuzione alle delibere attendono lo scadere dei 30 giorni utili per il ricorso<\/strong>.<\/p>\n

Ricordiamo tuttavia che un simile approccio di prudenza non trova riscontri nell\u2019ambito normativo.<\/p>\n

Leggi anche la guida all’impugnazione dell’assemblea condominiale<\/a>.<\/p><\/blockquote>\n

Conseguenze per l’amministratore in caso di mancata esecuzione delle delibere<\/h3>\n

A questo punto, ci si pu\u00f2 domandare: \u201cche cosa accade all\u2019amministratore che non esegue le delibere condominiali?\u201d.<\/p>\n

Il principale riferimento di legge \u00e8 contenuto nell\u2019art. 1129 c.c., secondo cui tra le gravi irregolarit\u00e0<\/strong> che pu\u00f2 commettere l\u2019amministratore di condominio c\u2019\u00e8 proprio la mancata esecuzione di deliberazioni dell\u2019assemblea<\/strong>.<\/p>\n

Sulla base di ci\u00f2, l\u2019assemblea condominiale pu\u00f2 revocare per giusta causa l\u2019amministratore<\/strong>.<\/p>\n

A poter agire \u00e8 anche il singolo cond\u00f2mino in autonomia<\/strong>, rivolgendosi all\u2019autorit\u00e0 giudiziaria.<\/p>\n

Sar\u00e0 in questo contesto sufficiente dimostrare l\u2019inadempimento<\/strong>, ovvero il mancato rispetto di una delibera condominiale.<\/p>\n

Nell\u2019ipotesi di accoglimento della domanda, il ricorrente avr\u00e0 poi titolo di rivalsa per le spese legali nei confronti del condominio. A sua volta, il condominio potr\u00e0 rivalersi nei confronti dell\u2019amministratore revocato.<\/p>\n

Nel caso in cui dalla condotta inadempiente dell\u2019amministratore dovesse derivare un pregiudizio per il condominio, allora sar\u00e0 possibile agire contro l\u2019ex amministratore per domandargli il risarcimento del danno<\/strong>.<\/p>\n

In aggiunta all\u2019azione revocatoria e risarcitoria, i cond\u00f2mini possono costringere l\u2019amministratore ad eseguire le delibere non attuate facendo ricorso all\u2019autorit\u00e0 giudiziaria<\/strong>.<\/p>\n

A stabilirlo \u00e8 l\u2019art. 1105 c.c., secondo cui se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun cond\u00f2mino pu\u00f2 ricorrere all\u2019autorit\u00e0 giudiziaria.<\/p>\n

Una pronuncia della Corte di legittimit\u00e0 (Cass. sent. n. 1201\/2002), ha poi confermato che il ricorso all\u2019autorit\u00e0 giudiziaria ex art. 1105 c.c. presuppone in materia di gestione condominiale una situazione di assoluta inerzia<\/strong> in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata.<\/p>\n

La norma \u2013 prosegue la stessa sentenza – \u201cnon \u00e8, invece, applicabile quando l\u2019assemblea condominiale abbia approvato dei lavori considerati necessari per la manutenzione delle parti comuni dell\u2019edificio, contestati da taluni compartecipanti, in quanto l\u2019intervento del giudice in tal caso si risolverebbe in un\u2019ingerenza nella gestione condominiale ed in una sovrapposizione della volont\u00e0 assembleare<\/em>\u201d.<\/p>\n

In altri termini, in alcuni casi l\u2019autorit\u00e0 giudiziaria pu\u00f2 sostituirsi all\u2019amministratore<\/strong> dando l\u2019impulso necessario all\u2019esecuzione della delibera.<\/p>\n

In presenza di un amministratore, per\u00f2, non pu\u00f2 nominarne uno ad hoc<\/em><\/strong> per la sola esecuzione dell\u2019intervento richiesto.<\/p>\n

Infine, risulta interessante ricordare come l\u2019art. 1134 c.c. affermi che \u201cil cond\u00f2mino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell\u2019amministratore o dell\u2019assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente<\/em>\u201d.<\/p>\n

Insomma, il singolo cond\u00f2mino non pu\u00f2 sostituirsi all\u2019amministratore<\/strong> inerte, salvo che la sua azione non riguardi spese urgenti come \u2013 a titolo di esempio \u2013 una tubatura rotta che ha causato l\u2019allagamento delle scale.<\/p>\n

Si tratta dunque di casi da cui potrebbe derivare un danno per il condominio, e senza che vi sia tempo utile di avvertire l\u2019amministratore o gli altri condomini.<\/p>\n

Scopri di pi\u00f9 sulla figura dell’amministratore di condominio<\/a>.<\/p><\/blockquote>\n

Gestire l\u2019esecuzione delle delibere utilizzando validi strumenti<\/h3>\n

Come abbiamo visto, l\u2019esecuzione delle delibere condominiali rientra tra le attivit\u00e0 dell\u2019amministratore di condominio e, se non viene rispettata, pu\u00f2 comportare gravi conseguenze.<\/p>\n

\u00c8 dunque importante che il professionista si assicuri che tutte le decisioni vengano attuate<\/strong>, secondo i tempi stabiliti.<\/p>\n

In suo soccorso possono venire alcuni strumenti<\/strong>, che consentono di programmare le attivit\u00e0 deliberate dall\u2019assemblea e di monitorarne l\u2019avanzamento.<\/p>\n

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