{"id":29462,"date":"2025-06-18T04:00:00","date_gmt":"2025-06-18T02:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=29462"},"modified":"2025-06-23T11:38:13","modified_gmt":"2025-06-23T09:38:13","slug":"parti-comuni-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/parti-comuni-condominio\/","title":{"rendered":"Parti comuni di un condominio: qual \u00e8 il ruolo dell&#8217;amministratore?"},"content":{"rendered":"<p>La <strong>gestione delle parti comuni di un condominio<\/strong> rappresenta un\u2019attivit\u00e0 importante e complessa per l\u2019amministratore.<\/p>\n<p>Proprio per questo motivo \u00e8 fondamentale <strong>definire correttamente<\/strong> il loro perimetro e, di conseguenza, comprendere che <strong>cosa l\u2019amministratore pu\u00f2 (o deve) fare<\/strong> in autonomia, e quando deve invece necessariamente richiedere un\u2019espressa autorizzazione assembleare.<\/p>\n\n<h3>Quali sono le parti comuni di un condominio?<\/h3>\n<p>Le <strong>parti comuni di un condominio<\/strong> vengono definite <strong>dall\u2019art. 1117 del codice civile<\/strong>, che ne prevede il diritto al godimento periodico da parte di tutti i proprietari delle singole unit\u00e0 immobiliari dell\u2019edificio (se non risulta il contrario nel titolo).<\/p>\n<a class=\"cta-container\" data-click-cta=\"ds-01\" href=\"\/software\/domustudio\/\" title=\"software condominio Domustudio\"><div style=\"background-color: #df4437; color: #fff; margin: 1em 0;\">\r\n  <div class=\"row\" style=\"padding: 1em;\">\r\n    <div class=\"col-md-6\">\r\n      <img decoding=\"async\" class=\"img-fluid\" src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/img-banner-blog-ds.png\" alt=\"Domustudio software gestione condominio\" style=\"padding-top: 1em\">\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"col-md-6\" style=\"padding-right: 0.8em; padding-left: 0.5em;\">\r\n      <img decoding=\"async\" class=\"img-fluid\" width=\"140\" src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/Logo-DS-White.png\" alt=\"software condominio Domustudio\"  style=\"margin-top: 5px\">\r\n      <br>\r\n <p><span style=\"font-size: 17px\">\r\n      Il software per la gestione del condominio online pi\u00f9 utilizzato dagli amministratori professionisti italiani.<\/span>\r\n      <\/p>\r\n      <div>\r\n        <span class=\"btn btn-banner-green\">\r\n          PROVALO GRATIS ORA <i class=\"fa-solid fa-arrow-right\"><\/i>\r\n        <\/span>\r\n      <\/div>\r\n    <\/div>\r\n  <\/div>\r\n<\/div>\r\n<\/a>\n<p>Sebbene non vi sia un elenco esaustivo, l\u2019art. 1117 c.c. riporta <strong>tre riferimenti<\/strong> che aiutano a tracciare il perimetro dell\u2019argomento, indicando come comuni:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>le parti necessarie all\u2019uso comune<\/strong>: come il suolo su cui sorge l\u2019edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.<\/li>\n<li>Le aree destinate a <strong>parcheggio<\/strong> nonch\u00e9 i locali per i <strong>servizi in comune<\/strong>: ad esempio la portineria, incluso l\u2019alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi, i sottotetti destinati all\u2019uso comune per le caratteristiche strutturali e funzionali.<\/li>\n<li><strong>Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all\u2019uso comune<\/strong>, tra cui\n<ul>\n<li>gli ascensori,<\/li>\n<li>i pozzi,<\/li>\n<li>le cisterne,<\/li>\n<li>gli impianti idrici e fognari,<\/li>\n<li><strong>i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione<\/strong> per il gas, per l\u2019energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell\u2019aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l\u2019accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di propriet\u00e0 individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ol>\n<blockquote><p>Leggi l\u2019approfondimento <a href=\"\/blog\/installazione-ascensore-condominio\/\">sull\u2019installazione dell\u2019ascensore in condominio<\/a> &gt;<\/p><\/blockquote>\n<h3>L&#8217;amministratore di condominio come custode delle parti comuni<\/h3>\n<p>Oltre ad essere il responsabile della gestione ordinaria e straordinaria dello stabile, <strong>l\u2019amministratore condominiale riveste anche il ruolo di custode delle parti comuni.<\/strong><\/p>\n<p>Infatti, egli \u00e8 tenuto a garantire la <strong>manutenzione, la conservazione e la sicurezza<\/strong> di tali aree, e rispondendo per eventuali danni che derivano dalla loro mancata custodia.<\/p>\n<p>Su questo, dottrina e giurisprudenza sono da tempo concordi nel ritenere che <strong>l\u2019amministratore debba compiere atti conservativi<\/strong>, ossia quelli che servono a preservare l\u2019insieme dei beni comuni e, dunque, a mantenerli nello stato di fatto e di diritto ottimale, e a conservare la loro naturale funzione.<\/p>\n<p>Gli atti, per essere tali, devono dunque servire a <strong>impedire la rovina<\/strong> dei beni comuni o, se il loro deterioramento \u00e8 gi\u00e0 presente, ad impedire che dallo stesso derivino dei danni ai condomini e, soprattutto, ai terzi estranei al condominio.<\/p>\n<p>In ogni caso, \u00e8 opportuno chiarire che <strong>l\u2019amministratore non ha un potere d\u2019azione illimitato<\/strong>, anche se agisce a difesa dei beni comuni.<\/p>\n<p>La regola fondamentale che il professionista deve tenere a mente \u00e8 quella secondo cui agisce sempre come <strong>mandatario del condominio<\/strong>, dovendo cos\u00ec operare con la diligenza professionale connessa al suo incarico.<\/p>\n<p><strong>Se omette di adempiere<\/strong> a un suo obbligo, \u00e8 chiamato a risarcire il danno ai condomini.<\/p>\n<p>Prendendo spunto da quanto sopra, possiamo dunque individuare alcune <strong>ipotesi di obbligo di manutenzione<\/strong> delle parti comuni di un condominio.<\/p>\n<p>Si tratta di situazioni in cui l\u2019amministratore ha un obbligo giuridico (e non una semplice facolt\u00e0) di provvedere alla manutenzione di tali parti, <strong>anche senza dover necessariamente attendere l\u2019autorizzazione dell\u2019assemblea<\/strong>.<\/p>\n<p>In particolare, <strong>i casi di intervento<\/strong> obbligato sono riconducibili a tutte quelle situazioni in cui non \u00e8 possibile attendere ulteriormente, come<\/p>\n<ul>\n<li>la sostituzione della serratura del cancello comuni per cui si accede al cortile condominiale;<\/li>\n<li>la tutela degli spazi condominiali nel caso in cui siano occupati da terzi;<\/li>\n<li>la tutela del condominio nelle ipotesi in cui soggetti che non ne fanno parte utilizzino abusivamente i suoi impianti;<\/li>\n<li>la riparazione di perdite di acqua.<\/li>\n<\/ul>\n<p>In tutte queste ipotesi &#8211; e non solo &#8211; l\u2019amministratore potr\u00e0 eventualmente agire anche ricorrendo allo strumento <strong>dell\u2019azione cautelare<\/strong>: se dovesse incontrare resistenze o ostacoli da parte di alcuni cond\u00f2mini, pu\u00f2 rivolgersi al tribunale per ottenere un decreto che lo autorizzi ad agire d\u2019urgenza, tutelando cos\u00ec l\u2019interesse collettivo del condominio.<\/p>\n<blockquote><p><strong>Gestisci in modo tempestivo gli interventi urgenti sulle parti comuni<\/strong>.<br \/>\nCon Domustudio accedi in qualsiasi momento alla gestione del condominio, anche da fuori ufficio e in mobilit\u00e0.<br \/>\n<a href=\"https:\/\/www.danea.it\/software\/domustudio\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Scopri di pi\u00f9 su Domustudio<\/a> &gt;<\/p><\/blockquote>\n<h3>I diritti dei cond\u00f2mini sulle cose comuni<\/h3>\n<p>Tutto ci\u00f2 premesso, ci sono diversi articoli civilistici che aiutano a comprendere <strong>in che modo \u00e8 disciplinato l\u2019uso delle parti comuni di un condominio<\/strong>.<\/p>\n<p>La base di partenza \u00e8 certamente <strong>l\u2019art. 1118 c.c.<\/strong>, secondo cui il diritto di ciascun cond\u00f2mino sulle parti comuni \u2013 salvo che il titolo non disponga altrimenti \u2013 <strong>\u00e8 proporzionale al valore dell\u2019unit\u00e0 immobiliare<\/strong> che gli appartiene.<\/p>\n<p>Il condomino <strong>non pu\u00f2 inoltre rinunziare<\/strong> al suo diritto sulle parti comuni.<\/p>\n<p>Come vedremo nel prossimo paragrafo, l\u2019art. 1118 c.c. stabilisce anche che <strong>il condomino non pu\u00f2 sottrarsi all\u2019obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni<\/strong>, neanche modificando la destinazione d\u2019uso della propria unit\u00e0 immobiliare, salvo quanto disposto dalle leggi speciali.<\/p>\n<p>\u00c8 per\u00f2 previsto che il condomino possa <strong>rinunciare all\u2019uso dell\u2019impianto centralizzato<\/strong> di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.<\/p>\n<p>In questo caso il rinunciante \u00e8 tenuto a <strong>concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria<\/strong> dell\u2019impianto e per la sua conservazione e messa a norma.<\/p>\n<h3>La ripartizione delle spese per le parti comuni del condominio<\/h3>\n<p>A proposito di spese, non possiamo non occuparci <strong>dell\u2019art. 1123 c.c.<\/strong>, secondo cui le spese che sono necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell\u2019edificio, per la prestazione dei servizi nell\u2019interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, <strong>sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della propriet\u00e0 di ciascuno, salvo diversa convenzione<\/strong>.<\/p>\n<p>Ancora, l\u2019articolo si sofferma nel precisare che nel caso in cui si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, <strong>le spese sono ripartite in proporzione dell\u2019uso<\/strong> che ciascuno pu\u00f2 farne.<\/p>\n<p>Se invece un edificio ha pi\u00f9 scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell\u2019intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del <strong>gruppo di condomini che ne trae utilit\u00e0<\/strong>.<\/p>\n<blockquote><p><strong>Con Domustudio gestisci in modo efficace la ripartizione delle spese condominiali.<\/strong><br \/>\nPuoi utilizzare metodi dii calcolo dei riparti flessibili e avvalerti anche dell\u2019ausilio di contatori<br \/>\n<a href=\"https:\/\/www.danea.it\/software\/domustudio\/ripartizione-spese-condominiali\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Scopri tutto sulla ripartizione delle spese condominiali con Domustudio<\/a> &gt;<\/p><\/blockquote>\n<h3>Amministratore condominiale e parti comuni: una sintesi<\/h3>\n<p>Possiamo ora condividere una serie di spunti che riassumono quanto detto finora sui compiti fondamentali dell\u2019amministratore condominiale per la corretta gestione delle parti comuni.<\/p>\n<h4>Gestione ordinaria<\/h4>\n<p>Cura della <strong>manutenzione regolare e ordinaria<\/strong> delle parti comuni come scale, ascensori, cortili, tetti, impianti di riscaldamento centralizzato, impianti elettrici comuni, spazi verdi, con operazioni di pulizia, piccole riparazioni e controlli periodici.<\/p>\n<h4>Gestione straordinaria<\/h4>\n<p>Proposizione all\u2019assemblea dei lavori di <strong>manutenzione straordinaria<\/strong> necessari, come il rifacimento della facciata o la sostituzione dell\u2019ascensore. Tranne alcune ipotesi (come la messa in sicurezza), l\u2019amministratore non pu\u00f2 decidere autonomamente se non \u00e8 preventivamente autorizzato dai condomini.<\/p>\n<h4>Gestione finanziaria<\/h4>\n<p>Gestione del fondo comune, riscossione delle <strong>quote condominiali<\/strong>, pagamento delle spese relative alle parti comuni, tenuta della <strong>contabilit\u00e0<\/strong>, <strong>rendicontazione<\/strong> periodica all\u2019assemblea.<\/p>\n<h4>Sicurezza<\/h4>\n<p>Verifica che le parti comuni rispettino le normative di sicurezza, gestione delle verifiche obbligatorie (come quelle sugli impianti) e stipula delle assicurazioni necessarie.<\/p>\n<h4>Relazioni con i terzi<\/h4>\n<p>Rappresentanza del condominio nelle relazioni con i fornitori, con le ditte di manutenzione e nelle questioni legali che riguardano le parti comuni.<\/p>\n<h4>Convocazione delle assemblee<\/h4>\n<p>Convocazione dell\u2019assemblea condominiale per l\u2019approvazione del bilancio e ogni volta che sia necessario deliberare, anche su questioni riguardanti le parti comuni.<\/p>\n<h3>Come un software in cloud aiuta la gestione delle parti comuni<\/h3>\n<p>Come abbiamo avuto modo di constatare, sono molteplici i compiti che l\u2019amministratore \u00e8 tenuto a svolgere in merito alla gestione delle parti comuni di un condominio.<\/p>\n<p>Quali strumenti lo possono supportare nell\u2019operativit\u00e0? Un <strong>programma gestionale<\/strong> risulta sicuramente fondamentale.<\/p>\n<p>Grazie a <strong>funzionalit\u00e0<\/strong> pensate appositamente per l\u2019ambito condominiale, consente di tenere sotto controllo gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, occuparsi della contabilit\u00e0 e della ripartizione delle spese, raccogliere le segnalazioni dei cond\u00f2mini, comunicare con i fornitori e mantenere aggiornata tutta la documentazione relativa agli spazi comuni.<\/p>\n<p>Ma \u00e8 grazie a un <strong><a href=\"https:\/\/www.danea.it\/software\/domustudio\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">software di gestione del condominio in cloud<\/a><\/strong>, come Domustudio, che l\u2019amministratore pu\u00f2 garantire un servizio di qualit\u00e0 superiore: l\u2019accesso continuo da qualsiasi dispositivo gli permette infatti di operare anche fuori sede, gestire situazioni urgenti in tempo reale e assicurare una presenza operativa costante, ovunque si trovi.<\/p>\n<div class=\"post-tags2\"><a href=\"https:\/\/www.danea.it\/blog\/tag\/domustudio\/\"> Consigliati per Domustudio<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Cosa rientra nelle parti comuni e quali responsabilit\u00e0 ricadono sull\u2019amministratore: guida pratica alla gestione efficace.<\/p>\n<div style=\"margin-bottom:35px\"><\/div>\n","protected":false},"author":31,"featured_media":29464,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"yasr_overall_rating":0,"yasr_post_is_review":"","yasr_auto_insert_disabled":"","yasr_review_type":"","footnotes":""},"categories":[169,6],"tags":[3],"class_list":["post-29462","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-lavori-ordinari-straordinari","category-primo-piano","tag-domustudio"],"yasr_visitor_votes":{"stars_attributes":{"read_only":false,"span_bottom":false},"number_of_votes":3,"sum_votes":13},"wps_subtitle":"La gestione delle parti comuni spetta all'amministratore, che agisce come custode e responsabile della manutenzione, garantendo sicurezza e funzionalit\u00e0. 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