{"id":29650,"date":"2025-09-25T04:00:54","date_gmt":"2025-09-25T02:00:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=29650"},"modified":"2025-10-07T15:18:36","modified_gmt":"2025-10-07T13:18:36","slug":"manutenzione-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/manutenzione-condominio\/","title":{"rendered":"Manutenzione del condominio: obblighi e responsabilit\u00e0 dell&#8217;amministratore"},"content":{"rendered":"<p>La <strong>manutenzione del condominio<\/strong> \u00e8 una delle responsabilit\u00e0 pi\u00f9 importanti in capo all\u2019amministratore, tenuto a garantire la sicurezza di tutti i residenti e la possibilit\u00e0 che ciascuno degli occupanti possa utilizzare in perfetta funzionalit\u00e0 ed efficienza il condominio.<\/p>\n<p>Anche per questo motivo, il legislatore ha voluto disciplinare la manutenzione del condominio intervenendo in maniera puntuale su tali attivit\u00e0, illustrando obblighi, facolt\u00e0 e responsabilit\u00e0 dell\u2019amministratore.<\/p>\n\n<h3>Manutenzione ordinaria e straordinaria: distinzione ed elenco<\/h3>\n<p>Per comprendere pienamente quali siano obblighi e responsabilit\u00e0 dell\u2019amministratore nella manutenzione, \u00e8 innanzitutto utile distinguere le manutenzioni ordinarie da quelle straordinarie, condividendo anche una breve sintesi dell\u2019elenco lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio<\/p>\n<a class=\"cta-container\" data-click-cta=\"ds-01\" href=\"\/software\/domustudio\/\" title=\"software condominio Domustudio\"><div style=\"background-color: #df4437; color: #fff; margin: 1em 0;\">\r\n  <div class=\"row\" style=\"padding: 1em;\">\r\n    <div class=\"col-md-6\">\r\n      <img decoding=\"async\" class=\"img-fluid\" src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/img-banner-blog-ds.png\" alt=\"Domustudio software gestione condominio\" style=\"padding-top: 1em\">\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"col-md-6\" style=\"padding-right: 0.8em; padding-left: 0.5em;\">\r\n      <img decoding=\"async\" class=\"img-fluid\" width=\"140\" src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/Logo-DS-White.png\" alt=\"software condominio Domustudio\"  style=\"margin-top: 5px\">\r\n      <br>\r\n <p><span style=\"font-size: 17px\">\r\n      Il software per la gestione del condominio online pi\u00f9 utilizzato dagli amministratori professionisti italiani.<\/span>\r\n      <\/p>\r\n      <div>\r\n        <span class=\"btn btn-banner-green\">\r\n          PROVALO GRATIS ORA <i class=\"fa-solid fa-arrow-right\"><\/i>\r\n        <\/span>\r\n      <\/div>\r\n    <\/div>\r\n  <\/div>\r\n<\/div>\r\n<\/a>\n<h4>Manutenzione ordinaria condominio<\/h4>\n<p>Con la manutenzione ordinaria, come indicato dall\u2019art. 3, primo comma, lett. a) del DPR 380\/2001, ci si riferisce agli interventi edilizi che riguardano le opere di <strong>riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture<\/strong> degli edifici e quelle necessarie ad <strong>integrare o mantenere in efficienza gli impianti<\/strong> tecnologici esistenti.<\/p>\n<p>A titolo di <strong>esempio<\/strong> non esaustivo, rientrano in questa gamma le opere di:<\/p>\n<ul>\n<li>tinteggiatura,<\/li>\n<li>riparazione di pareti e soffitti,<\/li>\n<li>controllo e manutenzione degli impianti elettrici e idraulici,<\/li>\n<li>sostituzione di infissi e serramenti danneggiati,<\/li>\n<li>manutenzione degli ascensori e degli impianti di riscaldamento,<\/li>\n<li>riparazione di porte e finestre comuni,<\/li>\n<li>controllo di grondaie e pluviali.<\/li>\n<\/ul>\n<h4>Manutenzione straordinaria condominio<\/h4>\n<p>Con la manutenzione straordinaria, come indicato dalla lett. b) della stessa norma, ci si riferisce invece agli interventi pi\u00f9 complessi, che spesso richiedono <strong>modifiche strutturali e miglioramenti significativi<\/strong>, e pi\u00f9 precisamente a quelle opere necessarie per <strong>rinnovare o sostituire anche parti strutturali<\/strong> degli edifici, cos\u00ec come per realizzare o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici.<\/p>\n<p>Gli interventi <strong>non devono per\u00f2 modificare la volumetria complessiva<\/strong> dell\u2019edificio n\u00e9 comportare cambiamenti rilevanti sotto il profilo urbanistico come, ad esempio, il cambio di destinazione d\u2019uso.<\/p>\n<p>Anche in questo caso, \u00e8 utile ricordare alcuni <strong>esempi<\/strong> di interventi di manutenzione straordinaria:<\/p>\n<ul>\n<li>rifacimento del tetto,<\/li>\n<li>sostituzione dell\u2019impianto di riscaldamento,<\/li>\n<li>ristrutturazione delle aree comuni,<\/li>\n<li>installazione di ascensori,<\/li>\n<li>realizzazione di nuove finestre e porte,<\/li>\n<li>interventi di risparmio energetico come l\u2019installazione di pannelli fotovoltaici.<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Scopri procedure, norme e diritti sull\u2019<a href=\"\/blog\/installazione-ascensore-condominio\/\">installazione dell\u2019ascensore in condominio<\/a>.<\/p><\/blockquote>\n<h3>Compiti e responsabilit\u00e0 dell&#8217;amministratore di condominio<\/h3>\n<p>La <strong>responsabilit\u00e0 della manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio <\/strong>ricade sulla figura dell\u2019amministratore, che \u00e8 colui che per legge (art. 1130 c.c.) ha il compito di gestire e mantenere le parti comuni dell\u2019edificio, compiendo su di esse gli atti conservativi.<\/p>\n<p>Inoltre, \u00e8 sempre l\u2019amministratore a dover riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell\u2019edificio e per l\u2019esercizio dei servizi comuni.<\/p>\n<p>Insomma, l\u2019amministratore \u00e8 il professionista che \u00e8 responsabile di <strong>garantire l\u2019integrit\u00e0 e la sicurezza dell\u2019edificio<\/strong>. \u00c8 lui che deve assicurare che vengano eseguiti gli interventi necessari, ordinaria e straordinaria.<\/p>\n<p>Ed \u00e8 sempre lui che, in condizioni di <strong>pericolo imminente<\/strong>, pu\u00f2 decidere in via autonoma di avviare lavori urgenti, informando quanto prima i condomini.<\/p>\n<p>Per quanto invece riguarda la <strong>manutenzione ordinaria<\/strong> (si pensi alla pulizia delle scale o alla riparazione dei piccoli danni), le attivit\u00e0 relative possono essere <strong>disposte in autonomia dall\u2019amministratore se \u00e8 stato approvato dall\u2019assemblea il preventivo annuale<\/strong>.<\/p>\n<p>Per quanto infine attiene le operazioni di <strong>manutenzione straordinaria<\/strong>, si tratta invece di operazioni che <strong>necessitano dell\u2019approvazione da parte dell\u2019assemblea condominiale<\/strong>, salvo che non si tratti di emergenze, di fronte alle quali l\u2019amministratore (art. 1135 c.c.) pu\u00f2 agire anche senza il preventivo consenso dell\u2019assemblea, salvo la necessit\u00e0 di informarla alla prima occasione.<\/p>\n<blockquote><p>Leggi l\u2019approfondimento sulle <a href=\"\/blog\/parti-comuni-condominio\/\">parti comuni di un condominio<\/a>: quali sono e quali diritti possono esercitare su di esse i cond\u00f2mini.<\/p><\/blockquote>\n<h3>Responsabilit\u00e0 dell&#8217;amministratore di condominio per omessa manutenzione<\/h3>\n<p>Da quanto sopra, possiamo provare a sintetizzare <strong>quali siano le responsabilit\u00e0 dell\u2019amministratore di condominio per omessa manutenzione<\/strong>, fermo restando che l&#8217;obbligo di manutenzione delle parti comuni del condominio \u00e8 uno dei doveri fondamentali che gravano sulla comunit\u00e0 condominiale e, in particolare, sulla figura dell&#8217;amministratore stesso.<\/p>\n<p>Ebbene, se l\u2019amministratore <strong>non adempie ai suoi obblighi<\/strong> e, dunque, non si cura della manutenzione del condominio, possono prefigurarsi non solamente dei <strong>profili di responsabilit\u00e0 civile, quanto anche penale<\/strong>.<\/p>\n<h4>Responsabilit\u00e0 penale<\/h4>\n<p>Si ritiene responsabile penalmente l\u2019amministratore per i <strong>danni strutturali dell\u2019edificio <\/strong>se questi non faccia il possibile per evitare infortuni (si pensi alla possibilit\u00e0 di delimitare l\u2019area sottostante un cornicione pericolante con delle transenne).<\/p>\n<p>In queste ipotesi, risponder\u00e0 del reato di <strong>lesioni colpose<\/strong>. L\u2019amministratore pu\u00f2 altres\u00ec essere condannato se non adotta le misure necessarie per la sicurezza dell\u2019edificio, o omette di eseguire lavori in parti comuni in fase di rovina (art. 677 c.p.).<\/p>\n<h4>Responsabilit\u00e0 civile<\/h4>\n<p>Pi\u00f9 comuni sono invece i <strong>profili di responsabilit\u00e0 civile dell\u2019amministratore di condominio<\/strong>.<\/p>\n<p>In particolare, la sua responsabilit\u00e0 contrattuale deriva dal <strong>mandato<\/strong> conferitogli dall\u2019assemblea condominiale, ai sensi dell\u2019art. 1129 c.c. e degli articoli 1703 e ss. c.c.<\/p>\n<p>Sulla base di questo quadro normativo, l\u2019amministratore condominiale risponder\u00e0 per <strong>inadempimento<\/strong> degli obblighi di legge, <strong>gestione negligente<\/strong> o omissiva, <strong>violazione degli obblighi di trasparenza<\/strong> e rendicontazione.<\/p>\n<p>La sua responsabilit\u00e0 contrattuale deriva invece dal pi\u00f9 ampio art. 2043 c.c., qualificandosi \u2013 ad esempio \u2013 per danni a terzi per <strong>omessa vigilanza<\/strong> o <strong>inosservanza delle normative<\/strong> sulla sicurezza.<\/p>\n<h3>Strumenti e consigli per gestire la manutenzione in condominio<\/h3>\n<p>Una <strong>gestione efficace della manutenzione condominiale <\/strong>si configura anche mediante l&#8217;adozione di strumenti organizzativi e strategie comunicative mirate, che permettano all&#8217;amministratore di operare con maggiore efficienza e trasparenza nei confronti dei condomini.<\/p>\n<p><strong>In particolare, \u00e8 consigliabile:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>Creare un piano annuale di manutenzione ordinaria<\/strong>, da sottoporre all&#8217;approvazione dell&#8217;assemblea insieme al preventivo dei costi. Il documento dovrebbe includere tutte le attivit\u00e0 periodiche necessarie: dalla pulizia delle aree comuni alla manutenzione degli impianti, dal controllo degli ascensori alla verifica dei sistemi di sicurezza. Il calendario consentir\u00e0 cos\u00ec di distribuire meglio le spese nel corso dell&#8217;anno e di evitare interventi d&#8217;urgenza pi\u00f9 costosi.<\/li>\n<li><strong>Implementare canali di comunicazione chiari e accessibili<\/strong>. Per esempio, si pu\u00f2 attivare un sistema di raccolta delle segnalazioni che permetta ai condomini di comunicare tempestivamente eventuali problematiche o necessit\u00e0 di manutenzione, attraverso una casella di posta dedicata, un indirizzo email specifico o piattaforme digitali e applicazioni dedicate che consentano di tracciare le richieste e monitorare lo stato degli interventi.<\/li>\n<li><strong>Agire sempre in modo proattivo<\/strong> nei confronti dei condomini, informandoli tempestivamente sui lavori programmati, sui tempi di esecuzione e sui possibili disagi, quale accortezza fondamentale per mantenere un clima sereno all&#8217;interno del condominio.<\/li>\n<li><strong>Utilizzare software che agevolino la gestione di fornitori e interventi. <\/strong>Ad esempio, Copernico CRM, collegabile a Danea Domustudio, consente di:\n<ul>\n<li>trovare nel CRM la lista dei fornitori gi\u00e0 inseriti nel gestionale di condominio, cos\u00ec da poter affidare gli incarichi in pochi semplici clic;<\/li>\n<li>affidare gli incarichi a fornitori certificati, grazie al sistema di verifica automatica del DURC fornito dal CRM.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Ulteriori informazioni sulle possibilit\u00e0 offerte dal collegamento tra Domustudio e Copernico CRM sono disponibili alla <a href=\"https:\/\/help.danea.it\/domustudio\/#t=Collegamento_con_CRM_Copernico.htm&amp;rhsearch=copernico&amp;rhhlterm=copernico\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">pagina dedicata<\/a>.<\/p><\/blockquote>\n<p>All\u2019amministratore \u00e8 poi richiesto di <strong>mantenere una documentazione accurata di tutti gli interventi di manutenzione<\/strong>, funzionale sia per motivi legali che per garantire la trasparenza verso i condomini, oltre che creare un registro degli interventi che includa date, tipologie di lavori, costi sostenuti e ditte incaricate.<\/p>\n<div class=\"post-tags2\"><a href=\"https:\/\/www.danea.it\/blog\/tag\/domustudio\/\"> Consigliati per Domustudio<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Obblighi, responsabilit\u00e0, conseguenze legali e strumenti a disposizione dell\u2019amministratore per gestire la manutenzione del condominio.<\/p>\n<div style=\"margin-bottom:35px\"><\/div>\n","protected":false},"author":31,"featured_media":29653,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"yasr_overall_rating":0,"yasr_post_is_review":"","yasr_auto_insert_disabled":"","yasr_review_type":"","footnotes":""},"categories":[169],"tags":[3],"class_list":["post-29650","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-lavori-ordinari-straordinari","tag-domustudio"],"yasr_visitor_votes":{"stars_attributes":{"read_only":false,"span_bottom":false},"number_of_votes":3,"sum_votes":13},"wps_subtitle":"L\u2019amministratore del condominio \u00e8 chiamato a garantire una corretta manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio. 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