{"id":30502,"date":"2026-09-17T04:00:09","date_gmt":"2026-09-17T02:00:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=30502"},"modified":"2026-09-17T10:44:47","modified_gmt":"2026-09-17T08:44:47","slug":"chi-vota-paga-delibera-quorum-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/chi-vota-paga-delibera-quorum-condominio\/","title":{"rendered":"Chi vota paga, chi paga vota: partecipazione alle delibere e quorum"},"content":{"rendered":"

Nella gestione condominiale, l\u2019individuazione dei soggetti legittimati a partecipare a una delibera<\/strong> e il corretto calcolo delle maggioranze assembleari<\/strong> sono questioni che spesso generano incertezze.<\/p>\n

Infatti, il principio generale prevede eccezioni <\/strong>che si applicano quando la delibera riguarda solo alcuni cond\u00f2mini, specifici impianti o beni destinati all’uso parziale dell’edificio.<\/p>\n

In questi casi, chi \u00e8 chiamato a sostenere una determinata spesa \u00e8 normalmente anche il soggetto che ha diritto di partecipare alla relativa decisione<\/strong>.<\/p>\n

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Il principio generale: la doppia maggioranza dell’art. 1136 c.c.<\/h3>\n

Nelle delibere condominiali<\/a>, la regola di fondo \u00e8 quella posta dall’art. 1136 c.c., che disciplina i quorum costitutivi e deliberativi richiedendo una doppia maggioranza: quella personale (per teste) e quella reale (per valore millesimale).<\/p>\n

In prima convocazione, l’assemblea \u00e8 regolarmente costituita con l’intervento di tanti cond\u00f2mini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti.<\/strong><\/p>\n

Le deliberazioni sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti con almeno la met\u00e0 del valore dell’edificio<\/strong>.<\/p>\n

In seconda convocazione<\/strong>, i quorum si abbassano a un terzo del valore e un terzo dei partecipanti, sia per la costituzione che per la deliberazione.<\/p>\n

Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimit\u00e0:
\n“le maggioranze necessarie per approvare le delibere condominiali sono inderogabilmente quelle previste dalla legge, in rapporto a tutti i partecipanti e al valore dell’intero edificio, sia ai fini del quorum costitutivo, sia ai fini del quorum deliberativo.” [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 20126 del 22\/06\/2022].<\/em><\/p>\n

Questo principio vale quando la delibera riguarda beni o servizi comuni a tutti i cond\u00f2mini<\/strong>, come la polizza assicurativa del fabbricato, la nomina dell’amministratore, le riparazioni straordinarie dell’intero edificio. In tali ipotesi, partecipano al voto tutti i cond\u00f2mini e i millesimi rilevanti sono quelli della tabella generale di propriet\u00e0, espressivi del valore di ciascuna unit\u00e0 immobiliare rispetto all’intero edificio.<\/p>\n

Occorre tuttavia precisare che il principio generale soffre di eccezioni strutturalmente rilevanti<\/strong>, le quali non costituiscono deroghe convenzionali all’art. 1136 c.c., bens\u00ec applicazioni coerenti del medesimo in contesti dove il “valore dell’edificio” rilevante ai fini del quorum non \u00e8 quello complessivo, ma quello specificamente riferibile alla spesa oggetto di deliberazione.<\/p>\n

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Prima eccezione: il condominio parziale e la situazione del condomino “controparte”<\/h3>\n

a) Il condominio parziale<\/h4>\n

Quando la delibera riguarda beni, impianti o servizi che, per le loro oggettive caratteristiche strutturali e funzionali, sono destinati all’uso o al servizio esclusivo di una parte soltanto dell’edificio<\/strong>, si configura il condominio parziale ai sensi dell’art. 1123, comma 3, c.c..<\/p>\n

In tale ipotesi, i cond\u00f2mini privi della contitolarit\u00e0<\/strong> su quel determinato bene non hanno alcun diritto di partecipare alla deliberazione che lo riguarda.<\/p>\n

Come affermato dalla Cassazione:
\n“Relativamente alle cose, di cui non hanno la titolarit\u00e0, per i partecipanti al gruppo non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarit\u00e0 delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare.<\/em>” [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 791 del 16\/01\/2020].<\/p>\n

Il fondamento di tale principio \u00e8 normativo: l’art. 1123, comma 3, c.c.<\/strong> prevede che le spese relative a scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato siano a carico del solo gruppo di cond\u00f2mini che ne trae utilit\u00e0. La titolarit\u00e0 giuridica del bene, l’obbligo contributivo e il diritto di voto convergono, in questi casi, sugli stessi soggetti.<\/p>\n

Esempi pratici<\/strong>:<\/p>\n