{"id":30528,"date":"2026-09-28T04:00:11","date_gmt":"2026-09-28T02:00:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=30528"},"modified":"2026-09-28T11:54:29","modified_gmt":"2026-09-28T09:54:29","slug":"varco-negozi-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/varco-negozi-condominio\/","title":{"rendered":"Varco tra due negozi adiacenti, ma in condomini diversi"},"content":{"rendered":"<p>Il caso \u00e8 frequente nella pratica: un imprenditore acquista due locali contigui al piano terra, ma il primo appartiene al Condominio A e il secondo al Condominio B. L\u2019obiettivo \u00e8 semplice sul piano commerciale: <strong>aprire un passaggio interno e unificare l\u2019attivit\u00e0<\/strong>.<\/p>\n<p>Sul piano giuridico, per\u00f2, l\u2019operazione \u00e8 tutt\u2019altro che semplice.<\/p>\n<p>La regola operativa \u00e8 la seguente: se il varco mette in comunicazione due unit\u00e0 collocate in edifici condominiali diversi,<strong> l\u2019intervento non rientra nell\u2019uso consentito della cosa comune<\/strong> ex art. 1102 c.c., <strong>ma integra la creazione di una servit\u00f9<\/strong>, con necessit\u00e0 del consenso unanime e di un titolo idoneo, oltre alla trascrizione per l\u2019opponibilit\u00e0 ai terzi [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 13213 del 16\/05\/2019].<\/p>\n\n<h3>Perch\u00e9 non si applica l\u2019art. 1102 c.c.<\/h3>\n<p>L\u2019art. 1102 c.c. consente al singolo partecipante di servirsi della cosa comune, purch\u00e9 non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso.<\/p>\n<p>Questa norma legittima, in certi casi, un uso pi\u00f9 intenso del bene comune, ma <strong>solo quando il vantaggio resta interno al medesimo edificio<\/strong> o comunque al medesimo assetto condominiale.<\/p>\n<p>La Cassazione ha chiarito che <strong>l\u2019apertura di un varco nel muro comune pu\u00f2 essere ritenuta lecita solo se l\u2019unit\u00e0 avvantaggiata \u00e8 inserita nel medesimo condominio<\/strong>.<\/p>\n<p>Al contrario, quando il collegamento viene creato tra un\u2019unit\u00e0 sita in un edificio condominiale ed un immobile collocato in altro condominio, l\u2019uso esorbita dai limiti dell\u2019art. 1102 c.c. e diventa uso indebito della cosa comune.<\/p>\n<p>Il principio \u00e8 espresso dalla giurisprudenza di legittimit\u00e0:<br \/>\n\u201c<em>configura mutamento di destinazione, rilevante ex art. 1102 cod. civ. nel senso di rendere illegittimo l&#8217;uso particolare di un comunista o condomino, la direzione della funzione della cosa comune &#8211; pur lasciata immutata nella sua natura (il passaggio, la presa di aria o luce, ecc.) &#8211; a vantaggio per\u00f2 di beni esclusivi di un comunista o condomino, rispetto ai quali i comproprietari non avevano inteso &#8220;destinare&#8221; il bene comune<\/em>\u201d [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 13213 del 16\/05\/2019]<\/p>\n<p>In termini pratici: il muro, il suolo, le strutture e gli accessi del Condominio A non possono essere usati per mettere stabilmente in collegamento il negozio A con un\u2019unit\u00e0 che, giuridicamente, \u00e8 estranea a quel condominio. Lo stesso vale, in senso opposto, per il Condominio B.<\/p>\n<p>Per questo la giurisprudenza parla di <strong>servit\u00f9<\/strong> e non di semplice uso pi\u00f9 intenso.<\/p>\n<blockquote><p><strong>Matteo Peroni interverr\u00e0 alla DomusWeek 2026<\/strong> con un approfondimento sulle riforme legislative e giurisprudenza in ambito condominiale.<br \/>\n<a href=\"\/software\/domustudio\/domusweek\/\">Iscriviti ora alla DomusWeek &gt;<\/a><\/p><\/blockquote>\n<h3>Il varco crea una servit\u00f9 reciproca tra i due fabbricati<\/h3>\n<p>La <strong>servit\u00f9 prediale <\/strong>consiste nel peso imposto sopra un fondo per l\u2019utilit\u00e0 di un altro fondo appartenente a diverso proprietario. Inoltre, l\u2019utilit\u00e0 pu\u00f2 consistere anche in una maggiore comodit\u00e0 o nella destinazione industriale del fondo dominante.<br \/>\nNel caso del passaggio interno tra due negozi di condomini diversi, il vantaggio commerciale del collegamento \u00e8 evidente e si traduce in un peso imposto, reciprocamente, sulle strutture comuni dei due edifici.<\/p>\n<p>La giurisprudenza di merito e di legittimit\u00e0 \u00e8 costante nel ritenere che l\u2019apertura di un varco tra unit\u00e0 collocate in edifici diversi:<\/p>\n<ul>\n<li>altera la destinazione del muro comune;<\/li>\n<li>consente il godimento della parte comune a favore di una propriet\u00e0 estranea al condominio;<\/li>\n<li>pu\u00f2 dar luogo a una servit\u00f9 di passaggio o comunque a una servit\u00f9 a carico del fabbricato [Tribunale di Foggia, Sentenza n.2517 del 16 ottobre 2023].<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il Tribunale di Foggia ha affermato che l\u2019apertura tra due edifici diversi costituisce \u201c<strong>uso abnorme del bene comune<\/strong>\u201d, perch\u00e9 il collegamento tra unit\u00e0 di distinti condomini determina la creazione di una servit\u00f9 a carico delle strutture del fabbricato.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"cta-container\" data-click-cta=\"ds-01\" href=\"\/software\/domustudio\/\" title=\"software condominio Domustudio\"><div style=\"background-color: #df4437; color: #fff; margin: 1em 0;\">\r\n  <div class=\"row\" style=\"padding: 1em;\">\r\n    <div class=\"col-md-6\">\r\n      <img decoding=\"async\" class=\"img-fluid\" src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/img-banner-blog-ds.png\" alt=\"Domustudio software gestione condominio\" style=\"padding-top: 1em\">\r\n    <\/div>\r\n    <div class=\"col-md-6\" style=\"padding-right: 0.8em; padding-left: 0.5em;\">\r\n      <img decoding=\"async\" class=\"img-fluid\" width=\"140\" src=\"\/blog\/wp-content\/uploads\/Logo-DS-White.png\" alt=\"software condominio Domustudio\"  style=\"margin-top: 5px\">\r\n      <br>\r\n      <p><span style=\"font-size: 17px\">\r\n      Il software per la gestione del condominio online pi\u00f9 utilizzato dagli amministratori professionisti italiani.<\/span>\r\n      <\/p>\r\n      <div>\r\n        <span class=\"btn btn-banner-green\">\r\n          PROVALO GRATIS ORA <i class=\"fa-solid fa-arrow-right\"><\/i>\r\n        <\/span>\r\n      <\/div>\r\n    <\/div>\r\n  <\/div>\r\n<\/div>\r\n<\/a>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Serve l\u2019unanimit\u00e0<\/h3>\n<p>Quando l\u2019intervento comporta la costituzione di una servit\u00f9 a carico del condominio, \u00e8 richiesto il <strong>consenso di tutti i partecipanti<\/strong>, risultante da atto scritto a pena di nullit\u00e0 [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 13213 del 16\/05\/2019].<\/p>\n<p>Lo stesso principio \u00e8 richiamato anche per gli atti costitutivi di diritti reali sulle parti condominiali, per i quali occorre il consenso di tutti i partecipanti ai sensi dell\u2019art. 1108, comma 3, c.c., applicabile al condominio tramite l\u2019art. 1139 c.c..<\/p>\n<p>La fonte di principio \u00e8 chiarissima:<br \/>\n\u201c<em>per la creazione di una servit\u00f9 a carico del condominio \u00e8 richiesto il consenso di tutti i partecipanti alla comunione risultante da atto scritto a pena di nullit\u00e0.<\/em>\u201d [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 13213 del 16\/05\/2019]<\/p>\n<p>Ne deriva che:<\/p>\n<ul>\n<li>non basta una delibera a maggioranza;<\/li>\n<li>non basta il silenzio dei condomini;<\/li>\n<li>non basta il solo assenso dell\u2019amministratore (che sarebbe, per altro, del tutto illegittimo).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Nel caso di due edifici distinti, il consenso unanime deve essere raccolto <strong>in entrambi i condomini<\/strong>, perch\u00e9 ciascun fabbricato subisce, verso l\u2019altro, un peso giuridicamente apprezzabile. In concreto, si \u00e8 in presenza di <strong>servit\u00f9 reciproche<\/strong> tra i due complessi.<\/p>\n<p>Per gli amministratori, la formula pratica \u00e8 questa: <strong>se il passaggio collega il Condominio A con il Condominio B, occorre il consenso di tutti i condomini del Condominio A e di tutti i condomini del Condominio B.<\/strong><\/p>\n<blockquote><p>Leggi la guida completa alla <a href=\"\/blog\/convocazione-assemblea-condominiale\/\">gestione dell\u2019assemblea condominiale<\/a>.<\/p><\/blockquote>\n<h3>L\u2019unanimit\u00e0 da sola non basta: serve anche la trascrizione<\/h3>\n<p>Se si costituisce una servit\u00f9, occorre considerare il tema dell\u2019opponibilit\u00e0 ai futuri acquirenti. Gli atti che costituiscono o modificano servit\u00f9 prediali sono <strong>soggetti a trascrizione<\/strong>, la quale ha funzione dichiarativa verso i terzi.<\/p>\n<p>Le servit\u00f9 gravanti sugli immobili condominiali o sulle propriet\u00e0 esclusive, per essere opponibili ai terzi acquirenti, devono risultare dalla trascrizione del relativo peso, con indicazione specifica delle clausole limitative o del vincolo reale.<\/p>\n<p>Il principio di diritto espresso dalla Cassazione \u00e8 molto netto:<br \/>\n<em>\u201cl&#8217;opponibilit\u00e0 di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servit\u00f9 e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l&#8217;indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative.<\/em>\u201d [Sez. Seconda Civile, Sentenza n. 6357 del 25\/02\/2022]<\/p>\n<p>Perci\u00f2, sul piano pratico:<\/p>\n<ul>\n<li>la mera delibera assembleare, anche unanime, <strong>non \u00e8 sufficiente<\/strong> a garantire opponibilit\u00e0 stabile nel tempo;<\/li>\n<li>occorre un <strong>titolo contrattuale scritto<\/strong> idoneo a costituire la servit\u00f9;<\/li>\n<li>tale titolo deve poi essere <strong>trascritto nei registri immobiliari<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Conclusioni per l\u2019amministratore condominiale<\/h3>\n<p>In conclusione, qualora <a href=\"\/blog\/come-diventare-amministratore-di-condominio\/\">l&#8217;amministratore condominiale<\/a> riceva una richiesta di collegamento tra unit\u00e0 immobiliari situate in edifici diversi, non deve rilasciare alcuna autorizzazione scritta di propria iniziativa.<\/p>\n<p>Questa, in realt\u00e0, \u00e8 una regola generale: di fronte a una richiesta di autorizzazione, \u00e8 sempre opportuno <strong>richiamare il regolamento condominiale o sottoporre la questione all&#8217;assemblea<\/strong>.<\/p>\n<p>Nel caso specifico, l&#8217;amministratore dovr\u00e0 far presente ai condomini che \u00e8 necessaria una delibera all&#8217;unanimit\u00e0, la quale andrebbe successivamente trascritta. L&#8217;onere della trascrizione, tuttavia, spetta al privato.<\/p>\n<p>L&#8217;amministratore si occuper\u00e0 quindi di far approvare la delibera dall&#8217;assemblea e di far sottoscrivere il verbale da tutti i partecipanti, mettendolo a disposizione del richiedente che potr\u00e0 cos\u00ec beneficiarne.<\/p>\n<p>Una volta informato il condomino della necessit\u00e0 di trascrivere l&#8217;atto, non ritengo che il professionista abbia alcuna responsabilit\u00e0 in caso di mancata esecuzione della stessa. La questione riguarder\u00e0 esclusivamente il proprietario: se l&#8217;immobile venisse venduto prima dei vent&#8217;anni necessari per l&#8217;usucapione, il nuovo acquirente potrebbe sollevare contestazioni nei confronti di chi ha ottenuto l&#8217;autorizzazione.<\/p>\n<p>Se invece all&#8217;amministratore viene segnalato da uno dei proprietari un varco gi\u00e0 realizzato in assenza di autorizzazioni e dei requisiti necessari, dovr\u00e0 sottoporre la problematica all&#8217;assemblea, affinch\u00e9 i condomini possano valutare come procedere, ad esempio richiedendo un parere legale.<\/p>\n<div class=\"post-tags2\"><a href=\"https:\/\/www.danea.it\/blog\/tag\/domustudio\/\"> Consigliati per Domustudio<\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Aprire un varco tra negozi in condomini diversi richiede la creazione di una servit\u00f9: scopri come gestire il caso.<\/p>\n<div style=\"margin-bottom:35px\"><\/div>\n","protected":false},"author":34,"featured_media":30529,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"yasr_overall_rating":0,"yasr_post_is_review":"","yasr_auto_insert_disabled":"","yasr_review_type":"","footnotes":""},"categories":[171],"tags":[3],"class_list":["post-30528","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-normativa","tag-domustudio"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v26.8 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Varco tra negozi in condomini diversi: come gestirlo | Danea Blog<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Come gestire l\u2019apertura di un passaggio tra due negozi in cond\u00f2mini diversi? 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