{"id":3792,"date":"2023-06-27T04:00:06","date_gmt":"2023-06-27T02:00:06","guid":{"rendered":"http:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=3792"},"modified":"2024-09-26T12:33:33","modified_gmt":"2024-09-26T10:33:33","slug":"assemblea-condominio-videoconferenza","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/assemblea-condominio-videoconferenza\/","title":{"rendered":"Assemblea di condominio in videoconferenza: la normativa"},"content":{"rendered":"

Nonostante la maggior parte delle assemblee venga svolta in luoghi fisici, la digitalizzazione conseguente al periodo pandemico ha lasciato un segno anche in ambito condominiale. Molti amministratori e condomini hanno familiarizzato con le modalit\u00e0 di incontro online ed alcuni professionisti stanno continuando ad utilizzare questo strumento.<\/p>\n\n

Definizione di assemblea in videoconferenza<\/h3>\n

L\u2019assemblea in videoconferenza (o assemblea telematica) \u00e8 stata codificata nel 2020 con la L. 126 del 13.10.2020 e la L. 159 del 27.11.2020<\/strong>; l\u2019articolo oggetto di riforma \u00e8 stato il numero 66 delle disp. att.ve c.c. di cui riporto il testo vigente dei commi 3 e 5.<\/p>\n

Comma 3<\/strong><\/em><\/p>\n

L\u2019avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell\u2019ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l\u2019adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l\u2019indicazione del luogo e dell\u2019ora della riunione o, se prevista in modalit\u00e0 di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terr\u00e0 la riunione e dell\u2019ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare \u00e8 annullabile ai sensi dell\u2019articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perch\u00e9 non ritualmente convocati.<\/em><\/p>\n

Comma 6<\/strong><\/em><\/p>\n

Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all\u2019assemblea pu\u00f2 avvenire in modalit\u00e0 di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, \u00e8 trasmesso all\u2019amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalit\u00e0 previste per la convocazione.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Le teorie interpretative sul rinnovato articolo 66 disp. att.ve c.c. sono diverse<\/strong>; lo stesso avverr\u00e0 nel corso dei prossimi mesi e solo fra qualche anno potremo avere le prime indicazioni da parte della giurisprudenza di legittimit\u00e0. Tale percorso potrebbe portare a risultati contrastanti: basti pensare al tema della durata dell\u2019incarico di amministratore (dopo anni dall\u2019entrata in vigore della riforma, nel 2019 si registravano tre diverse correnti di pensiero fra i giudici di merito).<\/p>\n

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L\u2019amministratore dovr\u00e0 utilizzare lo strumento con intelligenza e concretezza, muovendosi anche diversamente fra un condominio e l\u2019altro<\/strong>; dopotutto siete voi amministratori a conoscere i vostri clienti e ben sapete i diversi approcci da utilizzare a seconda delle varie realt\u00e0.<\/p>\n

Nullit\u00e0 o annullabilit\u00e0<\/h3>\n

Il tipo di vizio che dovesse generare un\u2019assemblea tenuta in modalit\u00e0 telematica senza il preventivo consenso resta un aspetto molto importante.<\/p>\n

A mio avviso, eventuali vizi legati alla convocazione ed alle modalit\u00e0 di svolgimento dell\u2019assemblea in videoconferenza<\/strong> restano compresi fra i vizi di annullabilit\u00e0 di cui alla Cassazione a Sezioni Unite n. 4806\/2005. Sul tema, ricordo che la mancata convocazione di un condomino rientra fra i vizi di annullabilit\u00e0; quindi, se io non convoco un proprietario all\u2019assemblea e lui non impugna entro trenta giorni dalla ricezione del verbale, il vizio inerente la mancata convocazione \u00e8 superato.<\/p>\n

Il comma 6 dell\u2019art. 66 disp. att.ve prevede che l\u2019invio del verbale debba avvenire con le medesime modalit\u00e0 previste dalla convocazione<\/strong> (quindi: posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano); ci\u00f2 \u00e8 molto importante in quanto resta in capo al condominio la prova circa la data di ricezione del verbale e, di conseguenza, il termine di decorrenza dei termini per l\u2019impugnativa.<\/p>\n

Il mio consiglio \u00e8 quello di seguire alla lettera la prescrizione normativa ed inviare il verbale a mezzo raccomandata o via pec a tutti i condomini compresi i partecipanti alla riunione. Considero le due modalit\u00e0 suggerite pi\u00f9 sicure e pi\u00f9 comode rispetto all\u2019invio a mezzo fax o con consegna a mani.<\/p>\n

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Preventivo consenso e regolamento<\/h3>\n

E\u2019 possibile convocare un\u2019assemblea telematica solamente in due ipotesi: a) se ho ottenuto il consenso preventivo da parte della maggioranza dei condomini; b) se il regolamento condominiale prevede tale modalit\u00e0 di convocazione.<\/p>\n

Preventivo consenso<\/h4>\n

Il Codice civile prescrive che l\u2019assemblea in videoconferenza possa essere convocata nel caso in cui l\u2019amministratore abbia ottenuto il preventivo assenso dalla maggioranza dei condomini; alcune indicazioni sulla base delle prime interpretazioni giurisprudenziali.<\/p>\n