{"id":8450,"date":"2016-05-18T06:19:25","date_gmt":"2016-05-18T04:19:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=8450"},"modified":"2022-04-28T10:26:31","modified_gmt":"2022-04-28T08:26:31","slug":"rifacimento-balconi-frontalini-ripartizione-spese","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/rifacimento-balconi-frontalini-ripartizione-spese\/","title":{"rendered":"Rifacimento balconi aggettanti e frontalini: la ripartizione spese. Una possibile risposta al: “chi paga?”"},"content":{"rendered":"

La domanda che pi\u00f9 frequentemente viene posta a chi afferma di essere esperto di condominio e di questioni condominiali, \u00e8 relativa a chi deve pagare le spese di ristrutturazione o rifacimento dei balconi, e in particolare dei frontalini<\/strong>, che sono quegli elementi verticali che ricoprono ed adornano la parte esterna del piano di calpestio e del solaio del balcone stesso.<\/p>\n

Negli anni si sono succedute sentenze di diversi orientamenti, sino ad arrivare ad un indirizzo pi\u00f9 o meno condiviso, ben riassunto nella Cass. civ. Sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637 in Mass. Giur. It., 2000 ed in Giust. Civ., 2000, I nonch\u00e9 in Riv. Giur. Edil., 2000, I ed in Arch. Locazioni, 2003, 238, ai sensi della quale:<\/em><\/p>\n

\u201cI balconi di un edi\ufb01cio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell\u2019art. 1117 c.c., non essendo necessari per l\u2019esistenza del fabbricato, n\u00e9 essendo destinati all\u2019uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l\u2019edi\ufb01cio, divenendo cos\u00ec elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata\u201d.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

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In particolare, si distinguevano i balconi aggettanti<\/strong>, quelli cio\u00e8 che sporgono rispetto alla verticale dell’edificio, dai balconi a castello<\/strong>, ovvero quei balconi che sono strutturalmente inseriti all’interno della sagoma dell’edificio, rimanendo delimitati ed incassati nelle mura perimetrali da uno o pi\u00f9 lati dalla facciata stessa.<\/p>\n

Anche prima della riforma del 2012, inoltre, la giurisprudenza, non avendo mai considerato tassativo l’elenco dei beni comuni contenuti nell’art. 1117cc, pacificamente riconosceva la facciata dell’edificio come soggetta alla presunzione di condominialit\u00e0<\/strong>, ma spesso specificava che tale era in quanto riuniva in s\u00e9 elementi strutturali necessari all’esistenza dello stabile.<\/p>\n

Significativa la pronuncia della Suprema Corte ai sensi della quale:<\/strong><\/p>\n

\u201cLa facciata di prospetto di un edi\ufb01cio rientra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai \ufb01ni dell\u2019esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicch\u00e9, nell\u2019ipotesi di condominialit\u00e0 del fabbricato, ai sensi dell\u2019art. 1117, n.1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indi\ufb00erenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive propriet\u00e0\u201d (Cass. civ. Sez. II, 30 gennaio 1998, n. 945 in Mass. Giur. It., 1998).<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Tuttavia la novella normativa del 2012 ha inserito espressamente le facciate tra le parti comuni<\/strong>, senza alcuna indicazione della funzione strutturale alla quale aveva fatto riferimento la giurisprudenza nel corso degli anni. Pu\u00f2 quindi essere ipotizzata una funzione meramente estetica della facciata \u2013 essendo la funzione strutturale svolta da altri elementi esplicitamente indicati dallo steso art.1117cc \u2013 anch’essa certamente funzione comune, aumentando la godibilit\u00e0 degli appartamenti ed anche il loro valore.<\/p>\n

Se questo \u00e8 sostenibile, sotto tale profilo a partire dal 2012 (o meglio dal giugno 2013 \u2013 entrata in vigore della L.220\/2012) non ha pi\u00f9 senso alcuno la distinzione tra balconi a castello e balconi aggettanti<\/strong>, essendo entrambi ricompresi nella nozione di facciata e dunque rientranti nella presunzione di condominialit\u00e0<\/strong>. Conseguenza di una tale ricostruzione \u00e8 che viene a cadere l’annosa questione della propriet\u00e0 e ripartizione spese dei frontalini<\/strong>, in quanto anch’essi facenti parte dei balconi e della facciata dell’edificio.<\/p>\n

Nella pratica giudiziaria<\/strong> una tale impostazione ancora non ha preso piede, ma buona parte dei magistrati nel merito tendono ad estendere il pi\u00f9 possibile la nozione di necessit\u00e0 all’uso comune<\/strong> prevista dal n.1 dell’art.1117cc, spesso approfittando della funzione di protezione dagli agenti atmosferici che i balconi aggettanti, con tutti i loro elementi, svolgono rispetto alle parti verticali dell’edificio. Il risultato finale \u00e8 lo stesso, e l’una non esclude l’altra, ma forse la motivazione pi\u00f9 ovvia e meno opinabile per sostenere la condominialit\u00e0 dei balconi, e dei frontalini in particolare, \u00e8 proprio nella novella del 2012.
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Post Scriptum<\/h3>\n

L’articolo proposto \u00e8 uno spunto di riflessione.<\/p>\n

Il concetto di base \u00e8 – come scritto nell’articolo – che tutta la giurisprudenza \u00e8 “antiquariato” perch\u00e8 tutte le sentenze sono pre-riforma.<\/p>\n

La lettura dell’art.1117cc proposto \u00e8 un’alternativa possibile, giuridicamente fondata e normativamente orientata, laddove si interpreti in maniera estensiva il termine “facciata”<\/em>. Il presupposto \u00e8 che l’intervento del legislatore della riforma dovrebbe essere stato indirizzato a fare chiarezza ed a semplificare, e non a scrivere parole inutili. Non vi era nessuno, pre-riforma, che mettesse in dubbio che i muri perimetrali fossero condominiali (tanto per fare un esempio), mentre la questione dei frontalini era (ed \u00e8) sempre molto dibattuta.<\/p>\n

Allora, perch\u00e9 non dare un senso a quanto inserito appositamente nel nuovo art.1117cc, cio\u00e8 il fatto che la facciata sia un bene comune? Tutti abbiamo sempre concordato che il 1117 non era un elenco tassativo e non era esaustivo. Allora perch\u00e9 esplicitare la facciata? Una risposta sensata \u00e8 proprio quella di dire: tutto quello che si vede, che ricopre esternamente l’edificio, \u00e8 condominiale, e quindi anche i frontalini.<\/p>\n

Sulla citata sentenza del 1998 in tema di facciata. All’epoca la facciata veniva dichiarata condominiale perch\u00e9 svolge funzione strutturale al pari dei muri portanti. Ma la riforma, come chiarito nell’articolo, non parla di funzione strutturale e non limita al n.1 del 1117, la condominialit\u00e0 agli elementi strutturali. Inoltre, proprio per dirla tutta, nell’elenco del 1117 la facciata \u00e8 stata inserita non tra gli elementi strutturali (fondazioni, muri maestri, pilastri ecc), ma tra quelli che svolgono altre funzioni (portoni d’ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili).<\/p>\n

Circa la distinzione dei frontalini rispetto alla parte anteriore del solaio del balcone, la proposta dell’articolo \u00e8 quella di affrontare la questione da un altro punto di vista. In giurisprudenza abbiamo letto di tutto (dalla condominialit\u00e0 alla propriet\u00e0 esclusiva del piano di sopra, alla compropriet\u00e0 in forza del 1125…). Bene. Ora ragioniamo in termini di facciata e rivalutiamo la questione. Se il frontalino fosse propriet\u00e0 privata dovrei poterlo decorare a mio piacimento, ma in realt\u00e0 sono vincolato dal decoro condominiale perch\u00e9… incide sull’estetica della facciata! Allora, perch\u00e9 non dire apertamente che fa parte della facciata?<\/p>\n

Ovviamente la proposta avanzata nell’articolo rimane solo una proposta e non una soluzione definitiva (come gi\u00e0 evidenziato nel titolo: una possibile risposta<\/em>). Sar\u00e0 la giurisprudenza, al solito, a condizionare le scelte degli amministratori di condominio. Ma se nessuno prospetta nuove soluzioni, quale Giudice si scoster\u00e0 dalle proprie convinzioni?<\/p>\n

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Una delle questioni pi\u00f9 annose da affrontare in tema di amministrazione condominiale \u00e8 la ripartizione delle spese per il rifacimento e la ristrutturazione di balconi e frontalini. Vediamo nel dettaglio cosa dice la legge in merito<\/p>\n

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