{"id":8736,"date":"2016-06-15T06:51:25","date_gmt":"2016-06-15T04:51:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=8736"},"modified":"2022-04-28T09:54:49","modified_gmt":"2022-04-28T07:54:49","slug":"cambio-destinazione-d-uso-cortile-parcheggio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/cambio-destinazione-d-uso-cortile-parcheggio\/","title":{"rendered":"Il cambio di destinazione d’uso del cortile condominiale a parcheggio auto \u00e8 soggetto all’art.1117-ter? Un’ipotesi suggestiva"},"content":{"rendered":"

Parlando di cambio di destinazione d’uso di un bene comune<\/strong> si \u00e8 soliti fare l’esempio di chi adibisce il cortile condominiale a parcheggio auto.<\/p>\n

Prima della riforma mi trovavo a scrivere:<\/p>\n

\u201c\u00c8 altres\u00ec lecito che il condominio, con delibera, muti la destinazione del cortile e decida di adibirlo ad area di parcheggio, ma il quorum deliberativo necessario sar\u00e0 quello dettato dall’articolo 1136, quinto comma, e dunque la maggioranza qualificata che si concretizza in un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell’edificio.\u201d<\/em> (\u201cUso del cortile condominiale \u2013 posti auto\u201d, in 24oreAvvocato, n.4 \u2013 aprile 2010, Il Sole 24 ore, Milano).<\/p><\/blockquote>\n

Ma c’\u00e8 da chiedersi se tutto ci\u00f2 sia ancora valido.<\/strong><\/p>\n

Poich\u00e9 la riforma del Condominio del 2012 ha inserito nell’impianto codicistico gli articoli 1117-ter e 1117-quater espressamente dedicati alla disciplina attinente la variazione della destinazione d’uso di un bene comune.<\/a><\/p>\n

Visto che la medesima novella legislativa ha innestato nell’ordinamento giuridico vigente la maggioranza dei quattro quinti<\/strong>, cio\u00e8 dell’80% dei partecipanti al condominio, che si pu\u00f2 anche denominare \u201cunanimit\u00e0 attenuata<\/strong>\u201d.<\/p>\n

Infine, date le modalit\u00e0 richieste per l’assunzione di una valida delibera<\/strong> in materia sono particolarmente complesse e strutturate<\/strong>, comprendendo la convocazione dell’assemblea per raccomandata almeno 20 giorni prima, l’affissione della medesima convocazione nei locali di transito del condominio per almeno 30 giorni, un ordine del giorno redatto in un certo modo ed una delibera che dia atto che tutte le formalit\u00e0 sopra descritte siano state effettivamente rispettate; ci si chiede se tutto ci\u00f2 si applichi davvero alla fattispecie in esame.<\/strong><\/p>\n

Ovvero, la domanda che ci si pone \u00e8 se per \u201cmodifica della destinazione d’uso<\/em>\u201d si debba\/possa intendere la modifica di fatto, come appunto la trasformazione di un cortile in un parcheggio condominiale, oppure qualcosa di pi\u00f9 significativo.<\/p>\n

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Ora, la locuzione \u201cmodifica della destinazione d’uso<\/em>\u201d pu\u00f2 essere assimilata a quella di \u201cvariazione d’uso<\/em>\u201d in materia catastale?<\/strong> Il dubbio \u00e8 che il legislatore possa aver ritenuto necessaria una maggioranza cos\u00ec significativa solo per i casi in cui l’assemblea decida di porre in essere un sostanziale cambio della destinazione della cosa comune, tanto da richiedere anche una variazione catastale. E tale ipotesi non \u00e8 insostenibile, se solo si pensa che in ipotesi un appartamento del portiere, soppresso il servizio di portierato, pu\u00f2 essere trasformato in locale commerciale e produrre in tal modo reddito; o che il terrazzo condominiale pu\u00f2 diventare un piano per l’installazione di pannelli solari fotovoltaici.<\/p>\n

In questa ottica, potrebbe acquisirebbe senso l’elevato quorum deliberativo<\/strong> creato ex novo dal legislatore (dunque non l’unanimit\u00e0 dei consensi, perch\u00e9 \u00e8 necessaria per l’alienazione del bene comune che invece, nell’ipotesi in esame, rimane propriet\u00e0 comune, ma neanche i due terzi richiesti per mere innovazioni, laddove non sia sufficiente la maggioranza semplice). Gli 801 millesimi richiesti dal legislatore della riforma sono una \u201cidonea quantit\u00e0\u201d di voti per cambiare in modo estremamente significativo un bene comune, senza farne perdere la disponibilit\u00e0 al condomino dissenziente.<\/p>\n

Contro una tale impostazione si pu\u00f2 evidenziare il fatto che il legislatore non abbia parlato di \u201cmodifica della destinazione d\u2019uso catastale<\/em>\u201d, bens\u00ec di \u201cmodifica della destinazione d’uso<\/em>\u201d… il che rende alquanto suggestiva l’ipotesi appena descritta, ma forse debole nell’argomentazione sul dato letterale. Sempre che si sostenga che il legislatore utilizzi termini precisi…<\/p>\n

Leggi anche:\u00a0Rifacimento balconi aggettanti e frontalini: la ripartizione spese. Una possibile risposta al: \u201cchi paga?\u201d<\/a><\/em><\/p><\/blockquote>\n

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In materia di cambio della destinazione d’uso di un bene comune, quali sono le norme vigenti e cosa prevedono? Analizziamo quanto detto dal legislatore in materia.<\/p>\n

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