{"id":9587,"date":"2016-11-17T06:33:41","date_gmt":"2016-11-17T05:33:41","guid":{"rendered":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/?p=9587"},"modified":"2022-04-28T09:34:46","modified_gmt":"2022-04-28T07:34:46","slug":"rent-to-buy-gestione-condominiale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.danea.it\/blog\/rent-to-buy-gestione-condominiale\/","title":{"rendered":"Il rent to buy ha conseguenze sulla gestione condominiale?"},"content":{"rendered":"

Come noto, la formula Rent To Buy<\/strong> ha trovato la propria disciplina positiva in Italia con l\u2019art. 23 del d.l. 12 settembre 2014, n.133 (decreto \u201cSblocca Italia\u201d), convertito in Legge. 11 novembre 2014, n. 164, che cos\u00ec recita:<\/p>\n

\u201cI contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell\u2019articolo 2645 – bis codice civile.<\/em><\/p>\n

La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all\u2019articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile\u201d.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Pur avendo in s\u00e9 alcune caratteristiche della compravendita e alcune caratteristiche della locazione, non \u00e8 un contratto misto<\/strong>, ma un contratto tipico a tutti gli effetti. \u00c8 un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.<\/p>\n

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Ad un primo sguardo si potrebbe ritenere che colui che tramite il contratto di rent to buy abbia in godimento un immobile, nei confronti del condominio in cui \u00e8 situata l’unit\u00e0 immobiliare si trovi nella posizione del conduttore. Quindi non condomino, e tendenzialmente inesistente rispetto alla vita formale del condominio \u2013 salve le questioni relative al riscaldamento. D’altro canto vi \u00e8 solo una facolt\u00e0 di acquisto dell’immobile, la compravendita non si \u00e8 ancora compiuta.<\/p>\n

A ben vedere per\u00f2 non \u00e8 proprio cos\u00ec.<\/p>\n

Infatti la normativa richiama la disciplina in materia di usufrutto<\/strong>, secondo la quale l’usufruttuario \u2013 per quanto qui interessa \u2013 si fa carico delle spese ordinarie e degli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria degli immobili e delle relative parti condominiali.<\/p>\n

Oltre a ci\u00f2 l’usufruttuario mantiene l’onere delle riparazioni straordinarie causate dal suo inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. In genere, invece, sono a carico del proprietario le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali.<\/p>\n

Circa le spese delle liti, che riguardano tanto la propriet\u00e0 quanto il godimento dell’unit\u00e0 immobiliare, sono da distribuire tra i due soggetti in proporzione del rispettivo interesse, usualmente in misura concordata e cristallizzata nel contratto. Delle spese relative ai contributi dovuti all’amministratore rispondono entrambi in via solidale.<\/p>\n

Per quanto attiene il diritto di voto nelle assemblee condominiali, se trattasi di ordini del giorno relativi all\u2019ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, spetter\u00e0 a colui che ha in godimento l’immobile; altrimenti spetter\u00e0 al proprietario (salvo il caso in cui chi ha il godimento dell’immobile intenda eseguire le riparazioni straordinarie e quindi l\u2019avviso di convocazione dell’assemblea deve essere comunicato ad entrambi).<\/p>\n

\u00c8 da notare tuttavia come questa ricostruzione non sia pacifica, e che alcuni ritengono eccessiva l’applicazione analogica della disciplina dell’usufrutto rispetto al rent to buy. Il rischio, si sostiene, \u00e8 quello di aggirare il principio del numero chiuso dei diritti reali, andando a costituirne nei fatti uno nuovo, quando il contratto di rent to buy non ha tale finalit\u00e0 n\u00e9 tale potere.<\/p>\n

Al momento, non risulta giurisprudenza in merito.<\/p>\n

Photo credit: Lauren Manning<\/a><\/em> – cc<\/a><\/em>.<\/p>\n

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La risposta \u00e8 s\u00ec. Vediamo nel dettaglio quali sono le ripercussioni sulla gestione condominiale, onori ed oneri in capo ai soggetti coinvolti<\/p>\n

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