Adempimenti fiscali di condominio e gli obblighi dell’amministratore

Gli adempimenti fiscali del condominio rappresentano un’incombenza molto importante per l’amministratore che intende gestire con la necessaria regolarità i rapporti condominiali. Tali adempimenti possono essere gestiti con efficacia tramite un software per fisco di condominio.

Proprio per questo motivo, nelle prossime righe vedremo quali sono le indicazioni di legge sul corretto disbrigo degli obblighi fiscali e quali siano le sanzioni per gli inadempienti.

Adempimenti fiscali del condominio: il ruolo dell’amministratore

Il condominio è soggetto a una serie di obblighi fiscali che ricadono direttamente sull’amministratore. L’art. 1130, n. 5, del Codice Civile attribuisce all’amministratore il compito di eseguire gli adempimenti fiscali del condominio, senza specificare quali siano: è possibile però dedurne una sintesi del quadro normativo in vigore.

Applicazione della ritenuta d’acconto e versamento F24 del condominio

Il condominio opera come sostituto d’imposta ai sensi dell’art. 23 del D.P.R. 600/1973. In questa veste è tenuto ad applicare la ritenuta d’acconto sui compensi corrisposti a determinate categorie di soggetti e a versarla all’erario.

Le aliquote variano in funzione della natura del rapporto:

• 20% sui compensi corrisposti a professionisti e lavoratori autonomi (incluso lo stesso amministratore, salvo particolari regimi fiscali) e sulle prestazioni occasionali;
• 4% sui corrispettivi relativi a contratti di appalto di opere o servizi resi da imprese, come manutenzione di impianti, pulizia, giardinaggio e lavori idraulici.

Sono escluse dall’obbligo di ritenuta le forniture di utenze condominiali (acqua, gas, energia elettrica) e i pagamenti a soggetti in regime forfettario, i quali devono indicare espressamente in fattura la non assoggettabilità alla ritenuta.

Il versamento deve avvenire tramite modello F24 del condominio entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui le ritenute sono state operate. La data rilevante è quella del pagamento della fattura, non quella di emissione.

Nel modello F24 vanno indicati i codici tributo appropriati:

• 1019: quando il percipiente è un soggetto passivo IRPEF (ditte individuali, società di persone, imprese individuali);
• 1020: quando si tratta di un soggetto passivo IRES (società di capitali: S.r.l., S.p.A., ecc.);
• 1040: in caso di lavoratori autonomi (professionisti non in regime di impresa), prestazioni occasionali incluse;
• 1001: in ambito di lavoro dipendente.

L’omesso versamento delle ritenute comporta una sanzione pari al 30% dell’importo non versato. È possibile regolarizzare la posizione tramite ravvedimento operoso, entro i termini previsti dall’art. 13 del D.Lgs. 472/1997, con riduzione proporzionale della sanzione in base alla tempestività dell’intervento.

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Rilascio delle certificazioni uniche

La Certificazione Unica (CU) è il documento con cui il condominio, in qualità di sostituto d’imposta, attesta ai percettori le somme corrisposte nell’anno precedente e le ritenute operate.

Deve essere rilasciata a tutti i soggetti cui sono stati corrisposti compensi soggetti a ritenuta: professionisti, appaltatori, lavoratori dipendenti del condominio.

Il modello indica i dati identificativi del percipiente, le somme erogate, la causale del pagamento e l’importo delle ritenute applicate.

La trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate deve avvenire entro il 7 marzo dell’anno successivo a quello di riferimento; la consegna ai diretti interessati entro il 31 marzo.

Certificazione unica condominio: sanzioni per ritardo o omissione

Le sanzioni per omessa, tardiva o errata trasmissione della CU sono differenziate in base ai giorni di ritardo rispetto alla scadenza originaria:

• Nessuna sanzione se la trasmissione avviene entro 5 giorni dalla scadenza;
• 33,33 euro per certificazione (massimale 20.000 euro annui per sostituto) se la trasmissione avviene entro i successivi 60 giorni;
• 100 euro per certificazione (massimale 50.000 euro annui) per trasmissione tardiva oltre i 60 giorni o per certificazioni errate.

La distinzione tra le fasce di ritardo ha rilievo pratico: un invio effettuato pochi giorni dopo la scadenza è sanzionato in modo molto più contenuto rispetto a un’omissione prolungata. La regolarizzazione tempestiva è quindi percorribile anche quando il termine è già superato.

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La presentazione del modello 770 del condominio

Il modello 770 è la dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta. Contiene il riepilogo delle ritenute effettuate nell’anno precedente, i relativi versamenti tramite F24 e i dati identificativi dei percipienti.

L’obbligo è stabilito dall’art. 4 del D.P.R. 322/1998 e riguarda il condominio nella sua qualità di sostituto d’imposta. Il modello deve essere trasmesso anche in assenza di ritenute da dichiarare (cosiddetto 770 a zero).

Il termine ordinario di presentazione è il 31 ottobre di ogni anno, con riferimento alle ritenute operate nell’anno fiscale precedente. La dichiarazione è considerata presentata nel giorno in cui l’Agenzia delle Entrate conferma telematicamente la ricezione dei dati.

Dichiarazione redditi condominio: canali e sanzioni

Il modello 770 deve essere trasmesso esclusivamente per via telematica, attraverso due canali: direttamente tramite i servizi Fisconline o Entratel dell’Agenzia delle Entrate, oppure tramite un intermediario abilitato, come un commercialista o un CAF. La scelta tra le due modalità è rimessa all’amministratore, che resta in ogni caso responsabile del rispetto della scadenza.

Le sanzioni per omessa presentazione variano in funzione della situazione:

• la presentazione tardiva entro 90 giorni dalla scadenza non è “omessa”, ma comporta una sanzione di € 250;
• se la dichiarazione viene trasmessa oltre 90 giorni dalla scadenza, essendo omessa, non è possibile accedere al ravvedimento operoso, quindi non si può pagare la sanzione ridotta;
• in caso di omessa presentazione, la sanzione va dal 120% al 240% delle ritenute non versate, con un minimo di 250 euro.
• se la dichiarazione omessa viene trasmessa entro il termine previsto per la dichiarazione dell’anno successivo e prima dell’avvio di un accertamento notificato, la sanzione si riduce dal 60% al 120%, con un minimo di 200 euro.

Si consiglia sempre di verificare con l’Agenzia delle Entrate le modalità di calcolo e pagamento delle sanzioni.

Leggi l’approfondimento sul modello 770 del condominio >

Imposte e tasse da pagare

Il condominio non è soggetto passivo ai fini IRPEF: i redditi derivanti dalle parti comuni sono imputati direttamente ai singoli condòmini, proporzionalmente ai rispettivi millesimi di proprietà. Esistono tuttavia due imposte che possono gravare direttamente sul condominio, al ricorrere dei presupposti previsti dalla legge.

• IMU (Imposta Municipale Unica): si applica sulle parti comuni dell’edificio condominiale che abbiano una propria autonoma capacità reddituale e siano censite autonomamente al catasto.
• TOSAP (Tassa sull’Occupazione di Spazi e Aree Pubbliche): è dovuta quando il condominio occupa, in via temporanea o permanente, una porzione di suolo pubblico appartenente a Stato o ente locale territoriale.

Per entrambe le imposte, l’amministratore è tenuto a svolgere gli adempimenti di dichiarazione, liquidazione e versamento, nonché ad eseguire la relativa ripartizione delle spese tra i condòmini sulla base delle quote di proprietà.

Adempimento	Scadenza	Sanzione
Versamento ritenute d’acconto (F24)	Entro il 16 del mese successivo al pagamento.	30% dell’importo non versato.
Certificazione Unica (CU)	Entro il 7 marzo: trasmissione all’Agenzia delle Entrate; Entro il 31 marzo: consegna ai percipienti.	Da 0 a 100 € per certificazione, in base ai giorni di ritardo.
Modello 770	Entro il 31 ottobre.	Da 250 a 2.000 €, più 50 € per percipiente non indicato.
Quadro AC/Unico	Entro il 31 dicembre.	Da 258 a 2.065 € a carico dell’amministratore.
Comunicazione delle detrazioni fiscali	Entro il 16 marzo.	100 euro per ogni comunicazione, con un massimale di 50.000 euro.

Una tabella riassuntiva dei principali adempimenti fiscali a carico del condominio, con relative scadenze e sanzioni.

Il quadro AC/Unico

Il quadro AC è una sezione della dichiarazione dei redditi dell’amministratore di condominio. Non si tratta di un Modello dei Redditi intestato al condominio, bensì parte integrante della dichiarazione personale dell’amministratore.

L’obbligo di compilazione è previsto dall’art. 7, comma 8-bis, del D.P.R. 605/1973 e riguarda l’amministratore in carica al 31 dicembre di ciascun anno. Per ogni condominio gestito va compilato un quadro distinto, con numerazione progressiva.

Il quadro AC serve a comunicare all’Anagrafe Tributaria due ordini di informazioni: l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare, con i dati identificativi dei fornitori, e i dati catastali degli immobili oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni.

Comunicazione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio

Quando il condominio ha effettuato interventi di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni, l’amministratore è tenuto a indicare nel quadro AC i dati catastali identificativi dell’edificio su cui sono stati realizzati i lavori.

L’obbligo riguarda gli interventi avviati dal 14 maggio 2011, data di entrata in vigore del D.L. 70/2011, che ha soppresso la precedente comunicazione al Centro operativo di Pescara.

I singoli condòmini possono beneficiare della detrazione per le spese relative agli interventi edilizi e di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo indicando, nella propria dichiarazione dei redditi, il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il bonifico in luogo del codice fiscale del condominio.

Comunicazione delle detrazioni fiscali del condominio

Quando il condominio ha sostenuto spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio, riqualificazione energetica o acquisto di mobili e grandi elettrodomestici per le parti comuni, l’amministratore in carica al 31 dicembre è tenuto a trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate i dati relativi a quelle spese.

La scadenza è il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui le spese sono state sostenute. La comunicazione è disciplinata dal D.Lgs. 175/2014 e dal decreto MEF del 1° dicembre 2016.

La finalità dell’adempimento è consentire all’Agenzia delle Entrate di predisporre la dichiarazione dei redditi precompilata per i singoli condòmini, con le quote di spesa imputate a ciascuno e le relative detrazioni IRPEF già calcolate.

La trasmissione avviene tramite i canali telematici Entratel o Fisconline, oppure tramite intermediario abilitato. Il file da inviare deve contenere:

• i dati anagrafici e il codice fiscale dell’amministratore di condominio;
• il codice fiscale del condominio e il codice catastale del comune in cui è ubicato;
• i dati relativi agli interventi effettuati (tipologia, importo complessivo, anno di sostenimento della spesa);
• i dati di ciascun condòmino beneficiario della detrazione, con la relativa quota di spesa imputata.

Sanzioni per omissione o ritardo della presentazione

L’omessa, tardiva o errata trasmissione dei dati espone l’amministratore a sanzioni di 100 euro per ogni comunicazione, con un massimale di 50.000 euro.

Sono previste le seguenti fasce di riduzione:

• nessuna sanzione se la trasmissione corretta avviene entro 5 giorni dalla scadenza originaria o, nel caso in cui l’errore sia notificato con una segnalazione da parte dell’Agenzia delle Entrate, entro i 5 giorni successivi alla segnalazione stessa;
• sanzione ridotta a un terzo, con un massimo di 20.000 euro, se la comunicazione è trasmessa correttamente entro 60 giorni dalla scadenza.

Leggi l’articolo completo sulla comunicazione delle detrazioni fiscali di condominio >

Gestire gli adempimenti fiscali del condominio senza errori

Gli adempimenti fiscali del condominio non sono obblighi isolati: derivano tutti dalla qualifica di sostituto d’imposta che la legge attribuisce al condominio dal 1998. Ritenute d’acconto, versamenti F24, Certificazioni Uniche, modello 770, quadro AC e comunicazione delle spese di ristrutturazione sono passaggi di una stessa catena, in cui un’omissione o un ritardo in una fase può ripercuotersi sulle fasi successive e generare conseguenze sia per il condominio sia per i singoli condòmini.

Rispettare le scadenze richiede una gestione contabile ordinata durante tutto l’anno, non solo nelle settimane in cui i termini si avvicinano. I dati necessari per compilare il modello 770, il quadro AC o la comunicazione all’Agenzia delle Entrate sono gli stessi che transitano dalla contabilità ordinaria del condominio: fatture ricevute, pagamenti effettuati, ritenute operate. Tenere queste informazioni aggiornate e facilmente consultabili è la condizione che rende gli adempimenti fiscali gestibili nei tempi previsti.

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