Manutenzione del condominio: obblighi e responsabilità dell’amministratore

La manutenzione del condominio è una delle responsabilità più importanti in capo all’amministratore, tenuto a garantire la sicurezza di tutti i residenti e la possibilità che ciascuno degli occupanti possa utilizzare in perfetta funzionalità ed efficienza il condominio.

Anche per questo motivo, il legislatore ha voluto disciplinare la manutenzione del condominio intervenendo in maniera puntuale su tali attività, illustrando obblighi, facoltà e responsabilità dell’amministratore.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: distinzione ed elenco

Per comprendere pienamente quali siano obblighi e responsabilità dell’amministratore nella manutenzione, è innanzitutto utile distinguere le manutenzioni ordinarie da quelle straordinarie, condividendo anche una breve sintesi dell’elenco lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio

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Manutenzione ordinaria condominio

Con la manutenzione ordinaria, come indicato dall’art. 3, primo comma, lett. a) del DPR 380/2001, ci si riferisce agli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

A titolo di esempio non esaustivo, rientrano in questa gamma le opere di:

• tinteggiatura,
• riparazione di pareti e soffitti,
• controllo e manutenzione degli impianti elettrici e idraulici,
• sostituzione di infissi e serramenti danneggiati,
• manutenzione degli ascensori e degli impianti di riscaldamento,
• riparazione di porte e finestre comuni,
• controllo di grondaie e pluviali.

Manutenzione straordinaria condominio

Con la manutenzione straordinaria, come indicato dalla lett. b) della stessa norma, ci si riferisce invece agli interventi più complessi, che spesso richiedono modifiche strutturali e miglioramenti significativi, e più precisamente a quelle opere necessarie per rinnovare o sostituire anche parti strutturali degli edifici, così come per realizzare o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici.

Gli interventi non devono però modificare la volumetria complessiva dell’edificio né comportare cambiamenti rilevanti sotto il profilo urbanistico come, ad esempio, il cambio di destinazione d’uso.

Anche in questo caso, è utile ricordare alcuni esempi di interventi di manutenzione straordinaria:

• rifacimento del tetto,
• sostituzione dell’impianto di riscaldamento,
• ristrutturazione delle aree comuni,
• installazione di ascensori,
• realizzazione di nuove finestre e porte,
• interventi di risparmio energetico come l’installazione di pannelli fotovoltaici.

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Compiti e responsabilità dell’amministratore di condominio

La responsabilità della manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio ricade sulla figura dell’amministratore, che è colui che per legge (art. 1130 c.c.) ha il compito di gestire e mantenere le parti comuni dell’edificio, compiendo su di esse gli atti conservativi.

Inoltre, è sempre l’amministratore a dover riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

Insomma, l’amministratore è il professionista che è responsabile di garantire l’integrità e la sicurezza dell’edificio. È lui che deve assicurare che vengano eseguiti gli interventi necessari, ordinaria e straordinaria.

Ed è sempre lui che, in condizioni di pericolo imminente, può decidere in via autonoma di avviare lavori urgenti, informando quanto prima i condomini.

Per quanto invece riguarda la manutenzione ordinaria (si pensi alla pulizia delle scale o alla riparazione dei piccoli danni), le attività relative possono essere disposte in autonomia dall’amministratore se è stato approvato dall’assemblea il preventivo annuale.

Per quanto infine attiene le operazioni di manutenzione straordinaria, si tratta invece di operazioni che necessitano dell’approvazione da parte dell’assemblea condominiale, salvo che non si tratti di emergenze, di fronte alle quali l’amministratore (art. 1135 c.c.) può agire anche senza il preventivo consenso dell’assemblea, salvo la necessità di informarla alla prima occasione.

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Responsabilità dell’amministratore di condominio per omessa manutenzione

Da quanto sopra, possiamo provare a sintetizzare quali siano le responsabilità dell’amministratore di condominio per omessa manutenzione, fermo restando che l’obbligo di manutenzione delle parti comuni del condominio è uno dei doveri fondamentali che gravano sulla comunità condominiale e, in particolare, sulla figura dell’amministratore stesso.

Ebbene, se l’amministratore non adempie ai suoi obblighi e, dunque, non si cura della manutenzione del condominio, possono prefigurarsi non solamente dei profili di responsabilità civile, quanto anche penale.

Responsabilità penale

Si ritiene responsabile penalmente l’amministratore per i danni strutturali dell’edificio se questi non faccia il possibile per evitare infortuni (si pensi alla possibilità di delimitare l’area sottostante un cornicione pericolante con delle transenne).

In queste ipotesi, risponderà del reato di lesioni colpose. L’amministratore può altresì essere condannato se non adotta le misure necessarie per la sicurezza dell’edificio, o omette di eseguire lavori in parti comuni in fase di rovina (art. 677 c.p.).

Responsabilità civile

Più comuni sono invece i profili di responsabilità civile dell’amministratore di condominio.

In particolare, la sua responsabilità contrattuale deriva dal mandato conferitogli dall’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1129 c.c. e degli articoli 1703 e ss. c.c.

Sulla base di questo quadro normativo, l’amministratore condominiale risponderà per inadempimento degli obblighi di legge, gestione negligente o omissiva, violazione degli obblighi di trasparenza e rendicontazione.

La sua responsabilità contrattuale deriva invece dal più ampio art. 2043 c.c., qualificandosi – ad esempio – per danni a terzi per omessa vigilanza o inosservanza delle normative sulla sicurezza.

Strumenti e consigli per gestire la manutenzione in condominio

Una gestione efficace della manutenzione condominiale si configura anche mediante l’adozione di strumenti organizzativi e strategie comunicative mirate, che permettano all’amministratore di operare con maggiore efficienza e trasparenza nei confronti dei condomini.

In particolare, è consigliabile:

• Creare un piano annuale di manutenzione ordinaria, da sottoporre all’approvazione dell’assemblea insieme al preventivo dei costi. Il documento dovrebbe includere tutte le attività periodiche necessarie: dalla pulizia delle aree comuni alla manutenzione degli impianti, dal controllo degli ascensori alla verifica dei sistemi di sicurezza. Il calendario consentirà così di distribuire meglio le spese nel corso dell’anno e di evitare interventi d’urgenza più costosi.
• Implementare canali di comunicazione chiari e accessibili. Per esempio, si può attivare un sistema di raccolta delle segnalazioni che permetta ai condomini di comunicare tempestivamente eventuali problematiche o necessità di manutenzione, attraverso una casella di posta dedicata, un indirizzo email specifico o piattaforme digitali e applicazioni dedicate che consentano di tracciare le richieste e monitorare lo stato degli interventi.
• Agire sempre in modo proattivo nei confronti dei condomini, informandoli tempestivamente sui lavori programmati, sui tempi di esecuzione e sui possibili disagi, quale accortezza fondamentale per mantenere un clima sereno all’interno del condominio.
• Utilizzare software che agevolino la gestione di fornitori e interventi. Ad esempio, Copernico CRM, collegabile a Danea Domustudio, consente di:
  • trovare nel CRM la lista dei fornitori già inseriti nel gestionale di condominio, così da poter affidare gli incarichi in pochi semplici clic;
  • affidare gli incarichi a fornitori certificati, grazie al sistema di verifica automatica del DURC fornito dal CRM.

Ulteriori informazioni sulle possibilità offerte dal collegamento tra Domustudio e Copernico CRM sono disponibili alla pagina dedicata.

All’amministratore è poi richiesto di mantenere una documentazione accurata di tutti gli interventi di manutenzione, funzionale sia per motivi legali che per garantire la trasparenza verso i condomini, oltre che creare un registro degli interventi che includa date, tipologie di lavori, costi sostenuti e ditte incaricate.