Comunicazione delle detrazioni fiscali di condominio: guida operativa

Gli amministratori hanno l’obbligo di curare la comunicazione delle detrazioni fiscali di condominio, condividendo con l’Anagrafe tributaria i dati sulle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica sulle parti comuni, oltre che le spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici, se questi arredano le parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

Rispettare con puntualità e precisione le prescrizioni in materia permette all’amministratore di garantire un servizio efficiente ed evitare di essere esposto alle sanzioni previste in caso di mancato o ritardato invio.

Cos’è la comunicazione delle detrazioni fiscali del condominio

La comunicazione delle detrazioni fiscali è un adempimento fiscale del condominio con cui l’amministratore trasmette all’Anagrafe tributaria i dati sulle spese sostenute nell’anno precedente, su:

• interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica sulle parti comuni di un edificio residenziale;
• acquisti di mobili e grandi elettrodomestici per arredare le parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

La comunicazione è obbligatoria e ha come scadenza il 16 marzo di ogni anno (la data può essere posticipata se ricade in un giorno festivo).

Viene disciplinata dall’Agenzia delle Entrate con una normativa periodicamente rinnovata e aggiornata, disponibile integralmente sul proprio sito internet. I professionisti che necessitano di chiarimenti su tale materiale possono sempre ricorrere alle FAQ pubblicate sullo stesso sito, o domandare un chiarimento o un interpello al Fisco mediante le opportune modalità telematiche.

In ogni caso, è bene chiarire che il rispetto del quadro normativo sulla comunicazione delle detrazioni fiscali del condominio permette all’amministratore di porsi al riparo da qualsiasi conseguenza pregiudizievole e garantisce ai singoli condomini la possibilità di detrarre regolarmente una quota delle spese per interventi sulle parti comuni.

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Chi è obbligato a comunicare le spese condominiali

L’obbligo della comunicazione delle detrazioni fiscali del condominio ricade sull’amministratore di condominio che è in carica alla data del 31 dicembre dell’anno di riferimento delle spese sostenute.

Sarà dunque l’amministratore a ricevere le fatture relative alle spese per gli interventi di ristrutturazione sulle parti comuni e a inviare i dati, con dettaglio delle quote a carico di ciascun condomino, al fine di permettere a quest’ultimo di ottenere le detrazioni fiscali sui lavori sostenuti.

Un caso particolare è previsto per la comunicazione dei dati in presenza di supercondominio.

In tale ipotesi, se il supercondominio ha effettuato tutti i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e di risparmio energetico, sarà lui a dover inviare un’unica comunicazione all’Agenzia delle Entrate, in cui riporterà i dati relativi agli interventi, con il dettaglio delle spese attribuite a tutti i condòmini del supercondominio.

Può però verificarsi una situazione particolare: il supercondominio paga le spese per interventi sulle proprie parti comuni, mentre i singoli condomìni che lo compongono pagano le spese per interventi sulle loro parti comuni.

In questo caso, ogni soggetto deve inviare la propria comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Quindi il supercondominio invierà una comunicazione, e ciascun condominio ne invierà un’altra.

Ovviamente, ogni comunicazione deve riportare i dati relativi agli interventi pagati da quel soggetto. Inoltre, deve contenere il dettaglio delle spese attribuite a tutti i condòmini del supercondominio o del condominio.

Cogliamo l’occasione per ricordare che la comunicazione che contiene i dati di tutti i bonus edili sulle parti comuni non deve essere inviata da parte dei condomini minimi, senza amministratore.

A chiarirlo è stata la stessa Agenzia delle Entrate con le FAQ del 21 febbraio 2025, ancora valide, che pertanto esonera questi soggetti dall’obbligo di comunicazione.

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Quali spese includere e quali dati trasmettere per ogni condominio

La comunicazione a cura dell’amministratore deve includere le spese condominiali che danno diritto alla detrazione e che sono state sostenute nell’anno di imposta a cui si riferisce.

A titolo di esempio, pertanto, rientrano nella comunicazione i costi sostenuti per:

• gli interventi di recupero del patrimonio edilizio,
• gli acquisti di arredi per gli immobili ristrutturati,
• gli interventi di riqualificazione energetica degli immobili,
• gli interventi sull’involucro di un immobile esistente,
• l’installazione di impianti di sfruttamento dell’energia solare,
• la sostituzione di caldaie e impianti di climatizzazione invernale,
• l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari,
• gli interventi antisismici nelle zone ritenute ad alta pericolosità.

La compilazione del documento è accompagnata da una guida d’uso periodicamente aggiornata da parte dell’Agenzia delle Entrate.

In ogni caso, ricordiamo che una medesima comunicazione può contenere i dati riferiti a uno o più interventi sulle parti comuni di un condominio, purché i pagamenti siano avvenuti nello stesso anno di riferimento.

Rammentiamo anche che gli importi devono essere arrotondati all’unità di euro, per eccesso o per difetto a seconda che la frazione decimale sia uguale o superiore a 50 centesimi di euro, o meno.

Come trasmettere la comunicazione all’Agenzia delle Entrate

La comunicazione dei dati all’Agenzia delle Entrate deve essere effettuata tramite il servizio telematico Entratel o Fisconline, usando i software messi a disposizione gratuitamente dal Fisco. Qualora lo ritenga preferibile, l’amministratore può sempre rivolgersi ad intermediari abilitati.

Per quanto concerne la natura delle informazioni condivise con il Fisco, la comunicazione inoltrata deve contenere le seguenti informazioni:

• le generalità dell’amministratore,
• i dati catastali dell’immobile,
• la tipologia e l’importo di ogni spesa sostenuta dal condominio,
• le generalità dei singoli condòmini,
• i dati catastali delle singole unità immobiliari,
• l’importo che ogni condomino ha speso nell’anno precedente.

Dopo l’invio, l’amministratore (o il suo consulente fiscale, qualora abbia preferito ricorrere a un supporto qualificato per il compimento di questa operazione) riceverà un file di ricevuta che riporta l’esito delle elaborazioni della fase di accoglienza telematica.

La fase, peraltro, procede anche a verificare la presenza negli archivi dell’Anagrafe tributaria di tutti i codici fiscali presenti nella fornitura, il cui elenco sarà scaricabile tramite Desktop Telematico.

Oltre all’esito di acquisizione totale del file senza alcun errore sui codici fiscali, è possibile che la procedura generi altri due esiti meno favorevoli.

Il primo è quello di acquisizione totale, ma con allegato l’elenco dei codici fiscali errati: in questo caso è possibile effettuare una comunicazione sostitutiva di correzione, ma la segnalazione non è comunque bloccante.

L’altro esito è quello dello scarto, nel caso in cui siano riscontrati degli errori che pregiudichino il corretto trattamento del file.

Naturalmente, è proprio in questa ultima ipotesi che l’amministratore sarà chiamato a intervenire tempestivamente, al fine di adempiere puntualmente alle prescrizioni previste dal legislatore sulla comunicazione dei dati finalizzati alle detrazioni fiscali.

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La certificazione per detrazioni fiscali del condominio

L’amministratore di condominio è infine tenuto a certificare al singolo condomino le spese relative alle parti comuni dell’edificio secondo il piano di riparto approvato.

Per quanto concerne le spese relative alle parti private, invece, sarà il condomino a dover procedere, distinguendo tra gli interventi di manutenzione straordinaria e quelli di manutenzione ordinaria.

In altri termini, l’amministratore deve rilasciare la certificazione solamente per le spese condominiali, che interessano le parti private, mentre il condomino deve tenere distinta la propria quota e verificare se i lavori privati rientrano tra quelli agevolabili per poter beneficiare o meno delle detrazioni fiscali.

L’amministratore condominiale potrà naturalmente fornire un primo supporto informativo al condomino che si trova in questa situazione, fermo restando che l’intera procedura per fruire delle detrazioni sulle spese private rimane personale, e dovrà pertanto essere gestita dallo stesso singolo condomino, eventualmente con il supporto di un proprio consulente qualificato.

Quali sanzioni sono previste in caso di mancato o ritardato invio della comunicazione

Nelle ipotesi di omessa, tardiva o errata trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate, la legge prevede una sanzione di 100 euro per comunicazione, con un massimo di 50.000 euro per soggetto.

Nei casi in cui i dati siano stati comunicati puntualmente ma in modo errato, la sanzione non è applicata se la trasmissione di quelli corretti è effettuata entro il termine di 5 giorni successivi alla scadenza del termine o, nel caso in cui l’errore sia notificato con una segnalazione da parte dell’Agenzia delle Entrate, entro i 5 giorni successivi alla segnalazione stessa.

Infine, se la comunicazione è trasmessa correttamente entro 60 giorni dalla scadenza, la sanzione è ridotta a un terzo, con un massimo di 20.000 euro.