La riforma del condominio (che non c’è)

Come spesso accade nel settore dell’amministrazione condominiale, ciclicamente si torna a parlare di “grande riforma” del condominio.

È bene però fare subito chiarezza: una proposta di legge che aveva suscitato molto clamore è stata formalmente ritirata il 14 febbraio 2026, mentre una nuova proposta è stata nel frattempo presentata.

Ad oggi, però, nulla è stato approvato: il quadro normativo resta quello risultante dalla riforma introdotta dalla L. 220/2012, cioè dal testo vigente del codice civile, dalle disposizioni di attuazione e dalle norme speciali.

Sensazionalismo e realtà legislativa

Il primo consiglio che mi sento di dare è quello di non lasciarsi ingannare dai toni sensazionalistici.

Spesso si leggono notizie che presentano semplici ipotesi di lavoro come se fossero già norme vigenti e obbligatorie.

Per il cittadino, e purtroppo a volte anche per i condòmini in assemblea, la differenza tra una proposta depositata e una legge promulgata è impercettibile, ma per gli amministratori la realtà deve essere chiarissima.

Dobbiamo ricordare che l’iter legislativo di una legge ordinaria previsto dalla nostra Costituzione è lungo e rigoroso. Una proposta deve superare l’esame delle Commissioni, affrontare il meccanismo della “navetta” tra Camera e Senato finché non viene approvato un testo identico, e infine attendere la promulgazione e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Una proposta di legge è solo una dichiarazione di intenti politici, separata dalla realtà da un percorso pieno di possibili battute d’arresto.

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Cosa deve fare l’amministratore?

A fronte di queste voci di riforma, l’amministratore non deve farsi prendere dal panico o dall’ansia.

È giusto essere informati, ma non bisogna farsi trascinare dalla frenesia di dover conoscere ogni singola virgola di un testo che potrebbe non vedere mai la luce.

Invece di pensare continuamente ai cambiamenti normativi che non dipendono da noi, ci si dovrebbe concentrare sull’organizzare meglio il lavoro e le procedure interne (lo dico anche a me stesso).

Migliorare la modalità di lavoro oggi è l’unico modo per essere pronti ad affrontare i cambiamenti domani, avendo il tempo necessario per ragionare su come adattare lo studio alle novità.

Alcuni spunti per una riforma del condominio “chirurgica”

Se dovessi esprimere un’opinione su come dovrebbe essere una riforma del condominio, direi che le modifiche dovrebbero essere il meno possibile.

Ritengo che più si cerchi di normare ogni dettaglio operativo, più si innesca il fenomeno dei “problemi a cascata” e più aumenta il rischio di difformità interpretative.

Ecco alcuni punti su cui riflettere.

• In merito alla parte contabile non sento la necessità di grandi stravolgimenti. La Cassazione si è espressa recentemente in modo chiaro ed intelligente sulla contabilità condominiale, stabilendo che deve prevalere la sostanza e l’intellegibilità dei dati rispetto alla forma.
• Fondo straordinario (Art. 1135 c.c.). Qui aggiungerei il termine “contabile” alla definizione del fondo; servirebbe a superare il problema dell’interpretazione che impone il versamento preventivo dell’intero importo inerente i lavori straordinari.
• Sono perplesso sull’attribuzione di nuovi poteri all’amministratore, perché ogni potere porta con sé nuove responsabilità. Preferisco appoggiarmi a quella giurisprudenza la quale afferma come l’amministratore non possa essere ritenuto responsabile se l’assemblea non gli fornisce i fondi necessari per intervenire (ferma la necessità che l’amministratore adempia a tutti i suoi doveri). Senza risorse economiche certe, i nuovi poteri restano solo sulla carta e aumentano i rischi professionali.
• Non condivido l’idea di introdurre nuove figure obbligatorie di controllo che comporterebbero solo ulteriori costi per i condòmini.
• Il registro degli amministratori può essere un’ottima novità, ma va ragionato bene il meccanismo di controllo: chi e come verificherà effettivamente le qualità ed i requisiti degli iscritti?
• Cessazione dell’incarico (Art. 1129 c.c.). Sarebbe opportuno precisare che il caso di cui all’art. 1129 comma 8 c.c., si applica solo quando è stato nominato un nuovo amministratore o nei casi di perdita dei requisiti previsti dall’art. 71-bis comma 4 disp. att.ve c.c..

In conclusione, non serve spaventarsi per quello che si legge sui giornali. Un amministratore dovrebbe piuttosto concentrarsi ad investire sulla qualità dell’attività e sulle procedure: il valore di un professionista sta anche nella gestione e nell’impegno quotidiano.