F24 del condominio: guida al versamento della ritenuta d’acconto

L’F24 del condominio è uno degli adempimenti fiscali più frequenti nel lavoro degli amministratori condominiali: ogni volta che il condominio paga un’impresa per lavori di manutenzione, pulizia o altri servizi in appalto, scatta infatti l’obbligo di trattenere una ritenuta d’acconto e di versarla all’Erario tramite il modello F24.

Gestire correttamente questo processo è fondamentale per evitare sanzioni e garantire la conformità fiscale del condominio amministrato.

Cos’è il modello F24 e quando serve al condominio

Il modello F24 è il documento con cui privati, imprese ed enti versano all’Erario le imposte e i contributi dovuti.

Per il condominio il modello assume una rilevanza particolare: all’atto del pagamento di corrispettivi per prestazioni di opere o servizi rese da imprese nell’esercizio della loro attività è infatti tenuto operare una ritenuta d’acconto sull’imposta dovuta dal fornitore. La ritenuta deve poi essere versata tramite il modello F24 del condominio, agendo così come sostituto d’imposta.

L’aliquota della ritenuta è pari al 4% del corrispettivo lordo ed è applicata indipendentemente dal fatto che il pagamento riguardi saldo o acconto di fattura.

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Come compilare il modello F24 del condominio

La compilazione del pagamento F24 condominio richiede l’inserimento di alcuni dati e codici.

Dati occorrenti

Nella sezione Erario del modello F24 l’amministratore deve inserire i dati richiesti:

• Codice fiscale: il codice fiscale del condominio (non dell’amministratore);
• Sezione: Erario;
• Anno di riferimento: l’anno in cui è stata operata la ritenuta;
• Mese di riferimento: il mese in cui è stato effettuato il pagamento al fornitore;
• Importi a debito versati: l’importo della ritenuta da versare.

Codici F24 condominio

I codici tributo da utilizzare variano in base alla natura fiscale del soggetto percipiente (cioè, del fornitore che ha ricevuto il pagamento). Per esempio, si utilizza:

• 1019: ritenuta del 4% su corrispettivi a soggetti passivi IRPEF (ditte individuali, società di persone, imprese individuali);
• 1020: ritenuta del 4% su corrispettivi a soggetti passivi IRES (società di capitali: S.r.l., S.p.A., ecc.);
• 1040: ritenuta del 20% su compensi a lavoratori autonomi (professionisti non in regime di impresa) – prestazioni occasionali incluse;
• 1001: ritenuta su retribuzioni per lavoro dipendente (es. portiere condominiale).

Invio del modello

Il modello F24 va presentato esclusivamente con modalità telematiche tramite i servizi F24 web o F24 online dell’Agenzia delle Entrate (canali Fisconline o Entratel), oppure attraverso i servizi di internet banking messi a disposizione da banche e Poste Italiane.

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Modalità e scadenze per il versamento dell’F24 del condominio

Le scadenze per il pagamento F24 condominio seguono indicazioni legate all’importo delle ritenute accumulate nel tempo.

In particolare, la regola generale prevede che il condominio sia tenuto a versare le ritenute operate ogni mese entro il giorno 16 del mese successivo, ma solo se l’ammontare complessivo delle ritenute raggiunge la soglia di 500 euro.

Se la soglia di 500 euro non viene mai raggiunta nel corso dei mesi, il condominio è comunque tenuto a versare le ritenute accumulate in due momenti obbligatori nell’anno:

• entro il 16 giugno per le ritenute operate nel periodo gennaio-maggio,
• entro il 16 dicembre per le ritenute operate nel periodo giugno-novembre.

Inoltre, le ritenute operate nel mese di dicembre devono essere versate in ogni caso entro il 16 gennaio dell’anno successivo, indipendentemente dal loro importo.

Si ricorda che gli amministratori che gestiscono più condomini devono presentare un modello F24 distinto per ciascun condominio, intestato al relativo codice fiscale condominiale. Non è possibile accorpare le ritenute di più condomini in un unico versamento.

In aggiunta al versamento tramite F24 condominio, infine, il sostituto d’imposta è obbligato a rilasciare annualmente al fornitore la Certificazione Unica (CU), attestante i corrispettivi erogati e le ritenute applicate, e a presentare il Modello 770 all’Agenzia delle Entrate.

Leggi gli approfondimenti sulla CU di condominio e sul modello 770.

Sanzioni in caso di mancato o tardivo versamento

Il mancato o tardivo versamento delle ritenute espone il condominio (e di riflesso l’amministratore) a sanzioni amministrative che possono diventare anche particolarmente serie.

La riforma fiscale introdotta dal D.Lgs. n. 87/2024 (in vigore per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024), ha infatti modificato il quadro sanzionatorio per l’omesso versamento prevedendo questo schema di sanzioni:

• omesso versamento o ritardo > 90 giorni: 25% dell’imposta (ex 30%);
• versamento con ritardo fino a 90 giorni: 12,5% dell’imposta (ex 15%).

Ravvedimento operoso per l’F24 del condominio

Anche nell’ambito dell’F24 del condominio è possibile ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso (art. 13, D.Lgs. n. 472/1997), che permette all’amministratore di regolarizzare spontaneamente un omesso o tardivo versamento, beneficiando di sanzioni ridotte rispetto a quelle ordinarie, a condizione che la violazione non sia già stata contestata dall’Agenzia delle Entrate.

Le sanzioni con il ravvedimento operoso si calcolano infatti in questo modo:

• Sprint: 0,0833% per ogni giorno di ritardo fino a 14 giorni;
• Breve: 1,25% (1/10 del 12,5%) se si paga tra il 15° e il 30° giorno;
• Intermedio: 1,39% (1/9 del 12,5%) se si paga tra il 31° e il 90° giorno;
• Lungo: 1,5625% (1/8 del 12,5%) se si paga entro 1 anno dalla scadenza;
• Ultrannuale: 1,786% (1/7 del 12,5%) se si paga entro 2 anni;
• Oltre 2 anni: 4,17% (1/6 del 25%).

Per perfezionare il ravvedimento occorre versare, tramite un unico modello F24, tre componenti distinte:

• l’imposta non versata (con il codice tributo originario: 1019 o 1020);
• la sanzione ridotta (con codice tributo 8948 per le ritenute);
• gli interessi legali calcolati giorno per giorno (cumulati alla ritenuta nello stesso codice tributo, per i sostituti d’imposta), all’attuale tasso dell’1,60% annuo.

Cosa fare in caso di errori

Oltre agli omessi versamenti, possono infine verificarsi errori di compilazione (codice fiscale errato, codice tributo sbagliato, anno di riferimento non corretto).

In questi casi è possibile presentare una comunicazione di errore all’Agenzia delle Entrate per richiedere la correzione, o procedere a una nuova delega con il corretto importo, indicando nel campo note il riferimento alla delega errata.