Competenze dell’amministratore di condominio: le disposizioni di legge

Un gestore di beni condominiali. Ma, soprattutto, un professionista che ricopre un ruolo sociale, un facilitatore della buona convivenza e un promotore delle migliori pratiche sostenibili.

È questa la dimensione moderna dell’amministratore condominiale, sancita dalla nuova versione della UNI 10801:2024 per permettere al professionista di soddisfare le esigenze di comunità abitative sempre più complesse e diversificate.

La UNI 10801:2024 rappresenta però solo l’ultima in ordine di tempo delle disposizioni di legge che definiscono la figura dell’amministratore di condominio, le sue competenze e responsabilità: ecco una rassegna.

La base normativa: il Codice Civile

Un buon punto di partenza è costituito dal Codice Civile e, in particolar modo, dagli artt. 1129, 1130 e 1135.

Il primo dei tre (l’art. 1129 c.c.) regola infatti la nomina, la revoca e gli obblighi dell’amministratore, definendo il rapporto tra amministratore e condominio come un mandato.

Il secondo (art. 1130 c.c.) elenca le attribuzioni dell’amministratore, come l’erogazione delle spese per la manutenzione delle parti comuni e la riscossione dei contributi.

Il terzo (art. 1135 c.c.) stabilisce invece che l’amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, come indicatogli dall’assemblea.

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La norma UNI 10801:2024 e le competenze dell’amministratore di condominio

Anche se centrale nel definire e disciplinare la figura dell’amministratore di condominio, il Codice Civile non è certamente l’unica fonte normativa di rilievo che incombe su tale professionista.

Un cenno prioritario va alla UNI 10801:2024, la norma tecnica sui requisiti di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità dell’amministratore di condominio.

Pubblicata per la prima volta nel 1998 su iniziativa di ANACI, e aggiornata una prima volta nel 2016 con diversi cambiamenti significativi, la norma si pone oggi in una nuova versione più funzionale alle esigenze del mercato, dando agli amministratori di condominio tutti gli strumenti necessari per operare in modo trasparente, responsabile e professionale.

Di seguito viene fatta una panoramica delle principali prescrizioni e indicazioni contenute.

Principio e valori del mandato

La UNI 10801:2024 definisce puntualmente e in modo specifico quali siano i requisiti che deve avere l’amministratore. 

Ribadisce innanzitutto il principio legale del mandato nel legare la figura dell’amministratore immobiliare con il condominio.

Inoltre, basandosi altresì sul principio della fiducia, afferma che l’amministratore deve esercitare la sua professione con dignità, coscienziosità professionale, integrità, lealtà, competenza, discrezione, rispetto degli utenti, dei condomini, dei mandanti e dei colleghi.

Proprio in virtù di ciò, all’amministratore è richiesto di dedicarsi all’esecuzione del mandato con lo scopo primario di preservare il bene amministrato e ogni interesse ad esso connesso, dando prova di moderazione, prudenza e cautela, e proteggendo e preservando i legittimi interessi degli utenti, trattando equamente tutte le parti in causa.

Scopri anche i requisiti dell’amministratore di condominio stabiliti dal Codice Civile.

La formazione e informazione dell’amministratore

Dopo aver riepilogato quali sono le funzioni dell’amministratore, la norma spiega in che modo l’amministratore debba mantenersi informato e formato al fine di conservare la sua qualifica.

In particolare, gli è richiesto di:

• mantenersi informato sui fatti e sulle circostanze che riguardano l’immobile amministrato, con specifico riferimento alla conservazione della documentazione che può descrivere i requisiti essenziali dell’edificio e lo stato tecnico-amministrativo dell’immobile;
• curare il mantenimento della propria formazione professionale di aggiornamento degli amministratori di condominio, sia sulla legislazione che sulla normativa tecnica applicabile al bene e/o servizio amministrato e in generale su tutte le informazioni e i cambiamenti che possono influenzare gli interessi dell’utenza dalla quale si è ricevuto il mandato;
• mettere in atto ogni opportuna cautela per prevenire errori, imperfezioni e omissioni, nonché presentazioni errate o dissimulazioni di fatti e/o circostanze che riguardano gli immobili e il condominio;
• mantenere il segreto professionale su notizie e fatti che riguardano la proprietà e i suoi utenti di cui sia venuto a conoscenza nell’esercizio del mandato;
• agire sempre con la massima professionalità, trasparenza, coscienza, diligenza e dignità professionale, nei limiti del mandato affidato e – a parità di prestazione – ai più bassi costi gestionali e operativi possibili.

Di contro, salvo deroghe, l’amministratore immobiliare non dovrà commerciare ai fini di lucro immobili compresi nel pacchetto delle gestioni amministrative a lui affidate, né essere partecipe ad imprese, società, organismi commerciali, artigianali e/o industriali, fornitori dell’immobile in amministrazione.

Non sono invece ammesse deroghe al divieto di ricevere a qualsiasi titolo e in qualsiasi forma compensi, provvigioni e/o regalie per forniture all’immobile dallo stesso amministrato.

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L’importanza dell’aggiornamento professionale continuo

Emerge dunque, dalla lettura della norma, l’enfasi che viene posta in più parti sulla formazione continua.

La UNI 10801:2024 non si limita a richiedere un generico aggiornamento, ma fornisce indicazioni precise su quali siano i criteri di selezione delle attività formative.

Stabilisce inoltre come non sia sufficiente accumulare ore di formazione, bensì sia necessario scegliere corsi di amministratore condominio e attività che abbiano contenuti sostanziali e rilevanti per la professione.

Precisa poi le diverse aree tematiche che deve coprire l’aggiornamento: dalle novità legislative agli aspetti tecnici, dalle competenze relazionali alle conoscenze in materia di efficientamento energetico e sicurezza.

La norma suggerisce infine che l’efficacia della formazione sia oggetto di valutazione mediante strumenti di verifica dell’effettivo apprendimento.

Un ruolo più ampio per l’amministratore

Una parte fondamentale della normativa riguarda infine la dimensione dell’amministratore condominiale, che la nuova UNI contribuisce ad allargare fino a far ricoprire a questo professionista una funzione sociale.

L’amministratore è infatti inteso dalla norma non solamente come un professionista che gestisce beni materiali, bensì come un facilitatore della convivenza e come un punto di riferimento per la comunità condominiale.

In particolare, all’amministratore di condominio è attribuito un ruolo attivo nella prevenzione e nella gestione dei conflitti condominiali, adottando tecniche di mediazione e facilitando la comunicazione tra i condomini, oltre che di promotore di pratiche sostenibili, come quelle improntate alla gestione efficiente delle risorse energetiche.

Con questi spunti, la norma UNI 10801:2024 ha dunque costituito un importante momento di aggiornamento normativo ma, soprattutto, un’opportunità per ripensare profondamente il ruolo dell’amministratore di condominio come figure chiave per la gestione della vita condominiale.

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