CU del condominio: tutto ciò che all’amministratore serve sapere

La compilazione, trasmissione e consegna della certificazione unica è un adempimento fiscale obbligatorio per il condominio, di cui l’amministratore è chiamato a occuparsi.

La sua mancanza o il ritardato adempimento possono esporre il condominio e l’amministratore a sanzioni anche piuttosto significative.

Vediamo in cosa consiste l’adempimento e come gestirlo in modo conforme alle disposizioni, in una guida completa.

Cos’è la certificazione unica del condominio?

La certificazione unica del condominio (CU Condominio) è una dichiarazione con cui il condominio sostituto di imposta certifica l’importo complessivo delle somme corrisposte ai percipienti a titolo di compensi per lavoro dipendente o assimilato, redditi da lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi.

È dunque un adempimento che permette di attestare l’ammontare dei compensi alle persone che a vario titolo hanno prestato la propria opera in favore del condominio.

Chi deve rilasciare la CU Condominio ed entro quale data?

La CU del condominio deve essere rilasciata ogni anno dall’amministratore condominiale ai percettori di compensi entro le scadenze previste dalla legge.

Per il 2026, la scadenza dell’adempimento è fissata nella data del 17 marzo. Entro tale giorno, pertanto, l’amministratore è tenuto a rilasciare la certificazione unica a tutti i percettori di compensi per l’anno precedente (in questo caso, il 2025), come i portieri, i giardinieri, le imprese di pulizia e gli altri operatori che hanno prestato i loro servizi al condominio.

Si consideri che la scadenza per la certificazione unica del condominio è la medesima prevista per la generalità delle certificazioni uniche, sia che riguardino i lavoratori dipendenti che quelli autonomi o, ancora, i collaboratori occasionali.

Il software per la gestione del condominio online più utilizzato dagli amministratori professionisti italiani.

PROVALO GRATIS ORA

Chi deve ricevere la CU del condominio?

La CU del condominio deve essere rilasciata a tutti i percettori di compensi soggetti a ritenuta fiscale, e ovvero a coloro per cui il condominio ha operato una ritenuta d’acconto sui pagamenti effettuati.

Ricordiamo infatti che ai sensi dell’art. 23 del DPR n. 600/1973, “gli enti indicati nell’art. 87 c.1 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con DPR 22 dicembre 1986 n. 917, le società e associazioni indicate nell’art. 5 (…) nonché il condominio quale sostituto d’imposta, devono operare all’atto del pagamento una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta dai percipienti, con obbligo di rivalsa. Nel caso in cui la ritenuta da operare sui predetti valori non trovi capienza, in tutto o in parte, sui contestuali pagamenti in denaro, il sostituito è tenuto a versare al sostituto l’importo corrispondente all’ammontare della ritenuta”.

Sebbene l’elenco non sia esaustivo, rientrano tipicamente tra i percettori che ricevono la CU Condominio:

• portieri e custodi, che riceveranno la certificazione unica come lavoratori dipendenti del condominio (se assunti con contratto subordinato) o come collaboratori autonomi (se con partita IVA o prestazione occasionale);
• imprese di pulizia, manutenzione e giardinaggio, se il condominio paga un’impresa individuale o altra forma giuridica esente dalla ritenuta, come le società di capitali;
• professionisti come avvocati, geometri, commercialisti, ingegneri;
• collaboratori occasionali che, ad esempio, hanno prestato la loro opera per interventi di riparazione straordinaria.

Di contro, non ricevono la certificazione unica dal condominio i fornitori di beni (chi vende materiali al condominio), le società di capitali, chi non ha subito ritenute fiscali e tutti i soggetti che ricorrono all’inversione contabile, emettendo fattura con reverse charge.

Come compilare la CU Condominio?

La compilazione della CU Condominio richiede particolare attenzione, considerato che dalla correttezza dei dati inseriti dipende poi la possibilità di dichiarare correttamente i redditi e le ritenute dei percettori.

Ciò premesso, l’Agenzia delle Entrate pubblica annualmente le istruzioni con i codici e le indicazioni per la compilazione dei campi, riducendo così il rischio di errori. In ogni caso, l’amministratore condominiale potrà sempre rivolgersi a un commercialista, un CAF o altro consulente abilitato, per ottenere un supporto qualificato alla compilazione e all’invio della certificazione unica.

Di seguito abbiamo riassunto i principali campi e le relative indicazioni di corretta compilazione:

• Quadro A – Dati anagrafici del sostituto di imposta. In questa sezione l’amministratore è tenuto a riepilogare i dati del condominio che agisce come sostituto di imposta. Occorre qui indicare il codice fiscale del condominio, come rilasciato dall’Agenzia delle Entrate o, se il condominio è privo di codice fiscale, quello dell’amministratore.
• Quadro B – Dati anagrafici del percipiente. È la sezione in cui devono essere inseriti i dati del soggetto che riceve i compensi.
• Quadro C – Dati fiscali. È la sezione in cui devono essere indicati gli importi dei compensi erogati ai percipienti e le ritenute operate, nella misura del 4% per le prestazioni di servizi e del 20% per i compensi professionali. Vanno inoltre indicate le causali, inserendo il codice che identifica il tipo di reddito certificato (A per redditi da lavoro dipendente, M per le prestazioni occasionali, N per le prestazioni di lavoro autonomo).

Gestisci la CU del condominio in modo impeccabile.
Con Domustudio compili la CU, mentre con TS Condomini CAF la trasmetti all’Agenzia delle Entrate direttamente dal gestionale.
Scopri TS Condomini CAF >

Come consegnare la CU Condominio?

Una volta compilata correttamente, entro il 17 marzo 2026 la certificazione unica deve essere trasmessa all’Agenzia delle Entrate e consegnata ai percipienti.

Mentre la trasmissione all’Agenzia delle Entrate deve essere effettuata in modalità necessariamente telematica, la consegna al percipiente può essere effettuata in diversi modi:

• con consegna a mano,
• con raccomandata A/R,
• mediante PEC o posta elettronica normale,
• con la messa a disposizione del documento in appositi portali in cui è possibile scaricare autonomamente la propria certificazione unica inserendo le credenziali di accesso comunicate dall’amministratore di condominio.

Una volta inviata, la copia delle certificazioni uniche consegnate e delle relative ricevute deve essere conservata per almeno 5 anni, favorendo in questo modo gli eventuali accertamenti fiscali che dovessero essere realizzati in questo periodo di tempo.

Peraltro, in questo frangente il percipiente che smarrisce la certificazione unica potrebbe richiedere un duplicato all’amministratore del condominio, che è tenuto a rilasciarlo gratuitamente.

Anche per questo motivo è buona norma conservare una versione digitale che possa agevolare eventuali nuovi invii di tale documentazione.

Modello 770 all’Agenzia delle Entrate: relazione con le CU e scadenze da rispettare

Tra gli altri adempimenti che l’amministratore di condominio deve rispettare e che risultano strettamente connessi alle certificazioni uniche, c’è anche la trasmissione all’Agenzia delle Entrate del modello 770, entro il 31 ottobre, attraverso i canali ufficiali messi a disposizione dal Fisco.

Il modello 770 è infatti il modello di dichiarazione fiscale che riepiloga tutte le ritenute d’acconto che sono state operate dal condominio nel corso dell’anno precedente, riassumendo così in modo aggregato tutti i dati delle certificazioni uniche rilasciate, con suddivisione per tipologia di reddito e causale.

La trasmissione deve avvenire esclusivamente in formato digitale mediante il software fornito gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate o tramite gli intermediari abilitati (commercialisti, CAF).

Ricordiamo con questa occasione che le ritenute operate e oggetto di certificazione devono invece essere versate ogni mese al Fisco attraverso il modello F24.

In tal senso, lo scopo del modello 770 è dunque quello di riconciliare i versamenti effettuati nell’anno con le certificazioni rilasciate ai percipienti.

Gestisci anche il modello 770 senza complicazioni.
Con Domustudio compili il modello e con TS Condomini CAF lo invii all’Agenzia delle Entrate direttamente dal gestionale.
Scopri TS Condomini CAF >

Quali sono le sanzioni per ritardata o mancata produzione della CU Condominio

La legge prevede delle sanzioni per la ritardata o mancata produzione della CU Condominio all’Agenzia delle Entrate e ai percipienti.

Per fortuna, il quadro normativo in vigore riconosce anche alcuni sconti sulle sanzioni da pagare, estendendo anche alle certificazioni uniche l’istituto del ravvedimento operoso.

Procediamo però per gradi.

Prima di tutto, è utile ricordare che l’art. 4, comma 6-quinquies del D.P.R. n. 322/1998, prevede che “per ogni certificazione omessa, tardiva o errata si applica la sanzione di cento euro in deroga a quanto previsto dall’art. 12 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, con un massimo di euro 50.000 per sostituto di imposta. Nei casi di errata trasmissione della certificazione, la sanzione non si applica se la trasmissione della corretta certificazione è effettuata entro i cinque giorni successivi alla scadenza indicata nel primo periodo. Se la certificazione è correttamente trasmessa entro sessanta giorni dai termini previsti nel primo e nel terzo periodo, la sanzione è ridotta a un terzo, con un massimo di euro 20.000”.

In altri termini, la sanzione base è pari a 100 euro per ogni certificazione unica non trasmessa.

Come anticipato, è però possibile ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, ovvero alla possibilità di regolarizzare spontaneamente la mancata o la tardiva trasmissione delle certificazioni uniche, pagando una sanzione ridotta prima che arrivi la contestazione dell’Agenzia delle Entrate.

In particolar modo, se si trasmette la certificazione unica entro 60 giorni dal termine, si può ridurre la sanzione a un terzo, pari a 33,33 euro.

Una volta accertato il ritardo e sorta la sanzione, si può ridurla ulteriormente ricorrendo per il ravvedimento operoso. Al tal proposito, si definiscono tre scenari, in base al momento del pagamento:

• pagamento entro 90 giorni: 3,70 euro per CU (1/9 della sanzione ridotta).
• pagamento oltre i 90 giorni ma entro la data del 31 ottobre (coincidente con la scadenza della trasmissione del modello 770): 4,17 euro per CU (1/8 della sanzione ridotta).
• pagamento oltre il 31 ottobre: 4,76 euro (1/7 della sanzione ridotta).

Se invece si trasmette la CU Condominio dopo 60 giorni dal termine previsto, allora non potrà beneficiare della riduzione della sanzione base, pari a 100 euro.

Tuttavia, se verserà la sanzione tempestivamente potrà ricorrere al ravvedimento operoso. La sanzione risulterà così ridotta a:

• 11,11 euro per CU se paga entro 90 giorni,
• 12,50 euro per CU se paga entro il 31 ottobre,
• 14,29 euro per CU se paga oltre il 31 ottobre.

Ricordiamo con questa occasione che per approfittare del ravvedimento è necessario che non sia già stato notificato un atto di contestazione.

Se tuttavia ne ricorrono i casi, come evidente dall’elenco sopra indicato, l’istituto del ravvedimento può rivelarsi la più utile opportunità per ridurre il carico sanzionatorio ai danni del condominio, soprattutto se si agisce entro i 60 giorni dalla mancata trasmissione della certificazione unica.