Lavori condominiali urgenti: poteri e gestione dell’amministratore

La rottura di un tubo della condotta, un’infiltrazione dal tetto, un cornicione pericolante. Problemi diversi che, però, hanno in comune la necessità di richiedere un pronto intervento per favorire una riparazione tempestiva del danno e il ripristino dell’utilizzo e della sicurezza in condominio.

In queste situazioni, che richiedono lavori urgenti e indifferibili, la legge riconosce all’amministratore condominiale il potere di agire – anche in assenza della delibera dell’assemblea condominiale – per disporre gli interventi necessari alla riparazione.

Ma con quali regole? E come può organizzarsi al meglio per gestire l’urgenza con rapidità, trasparenza e tracciabilità? Scopriamo come fare, anche con l’aiuto di un gestionale di condominio in cloud.

La definizione di lavori urgenti in condominio

Per inquadrare correttamente il tema, è bene partire dalla definizione di lavori condominiali urgenti, considerabili come quei lavori indifferibili, ovvero che – se non realizzati in modo tempestivo – potrebbero determinare pericoli o danni ai singoli condomini e al condominio stesso.

Alla domanda “quali sono i lavori urgenti in condominio?”, si può dunque rispondere che si tratta di tutte quelle situazioni che sono connesse a imminenti condizioni di pericolo, anche solo potenziali, che di conseguenza non possono essere rinviate e che domandano un intervento il prima possibile.

Gli esempi di lavori urgenti in condominio sono evidentemente numerosi. Citiamo, a titolo di esempio non esaustivo, la presenza di cornicioni pericolanti, di perdite di acqua in condominio o, come vedremo nel nostro specifico esempio, di infiltrazioni dal tetto.

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Il ruolo dell’amministratore in caso di lavori condominiali urgenti

Una volta compresa l’urgenza del lavoro, ci si deve chiedere che cosa può o deve fare l’amministratore di condominio.

Lavori urgenti senza delibera

L’art. 1135 del Codice Civile afferma che i lavori urgenti possono essere autorizzati direttamente dall’amministratore senza che sia necessaria la delibera dell’assemblea di condominio, dovendo infatti il professionista intervenire a tutela delle parti comuni in forza di legge.

È altresì vero che, nel corso della prima assemblea utile, dovrà riferire ai condòmini il carattere d’urgenza del lavoro e la spesa sostenuta, al fine di ottenere la ratifica del suo operato.  I condòmini saranno obbligati a sostenere la spesa anche se dissenzienti, astenuti o assenti.

La ripartizione delle spese

La le spese condominiali riguardanti i lavori urgenti in condominio sono ripartite fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Approfondisci il tema della ripartizione delle spese condominiali.

E se i condòmini non vogliono pagare i lavori urgenti?

L’amministratore – dopo aver avuto cura di reperire tutta la documentazione che dimostri l’urgenza dell’intervento – procederà con l’inviare un sollecito di pagamento al condòmino mediante raccomandata A/R o PEC, specificando l’importo dovuto, la causale e un termine di scadenza, oltre che richiamando gli obblighi legali del condominio (art. 1104 e 1123 c.c.).

Nel caso in cui questo tentativo non vada a buon fine, potrà incaricare un legale per predisporre il decreto ingiuntivo, raccogliendo tutta la documentazione necessaria (compresa il rendiconto delle spese sostenute, il verbale dell’assemblea a ratifica dei lavori e i solleciti di pagamento inviati).

Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo, sarà possibile procedere con la sua notifica e – in caso di mancato pagamento nei termini da parte del condomino – con l’esecuzione forzata fino alla concorrenza del debito del condòmino.

L’intervento del singolo condomino

In questo senso, è utile sottolineare come nei casi di estrema urgenza, quando l’amministratore non interviene e non sia possibile convocare in tempi stretti l’assemblea, anche il singolo condòmino è autorizzato a intervenire.

In altre parole, il singolo condomino può, in situazioni di intervento urgente, contattare un’impresa che sistemi il danno o effettui una messa in sicurezza indifferibile, con le relative opere necessarie.

Dovrà dunque anticipare le spese, salvo poi richiedere il rimborso al condominio alla prima occasione utile, documentando la necessità del proprio autonomo intervento.

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Lavori urgenti in condominio: l’esempio dell’infiltrazione

Introdotto quanto sopra, condividiamo insieme un esempio di lavori urgenti in condominio e di come l’amministratore deve comportarsi coerentemente con la normativa in vigore.

Ipotizziamo, dunque, che l’amministratore riceva da un condomino la notizia di una grave e improvvisa infiltrazione del tetto di uno stabile da lui gestito.

In seguito alla segnalazione dovrà verificare o far verificare l’entità del danno, avendo cura di documentare con foto l’infiltrazione e i danni visibili.

Quindi, dovrà informare i condomini dei piani superiori e quelli potenzialmente coinvolti, e inviare una comunicazione a tutti i condomini per informarli del problema.

Dovrà altresì contattare un’impresa specializzata in impermeabilizzazioni e richiedere un intervento urgente di messa in sicurezza e di valutazione del danno.

A questo punto, se la situazione è ritenuta critica, l’amministratore condominiale potrà dar seguito ai lavori, potendo di fatto autorizzare gli interventi senza espressa delibera assembleare in forza di legge.

Se invece i lavori non sono ritenuti urgenti, potrà convocare l’assemblea condominiale per deliberare sui lavori e, con l’occasione, permettere ai condomini di reperire diversi preventivi, in maniera tale che l’assemblea possa scegliere quello più conveniente.

Leggi la guida alla convocazione dell’assemblea in condominio.

Tornando poi all’ipotesi in cui i lavori siano urgenti e improrogabili, dovrà verificare la loro corretta esecuzione e verificare se il danno è coperto o meno da un’assicurazione condominiale.

Per regolarità documentale, all’amministratore è richiesto di tenere il registro di tutte le azioni intraprese, comprese le comunicazioni con l’impresa che ha effettuato il lavoro e i condomini, archiviando preventivi, fatture e documenti tecnici, per mostrarli in assemblea in sede di rendicontazione della spesa.

In fase di post-intervento, l’amministratore di condominio potrà informare i condomini della risoluzione del problema, fornendo i dettagli sui lavori eseguiti e sui costi sostenuti, proponendo altresì dei piani di manutenzione programmata per evitare nuovi fenomeni in futuro.

Gestire i lavori urgenti con l’aiuto di un software di condominio in cloud

Nel gestire in modo efficace i lavori urgenti che dovessero ritenersi necessari, l’amministratore di condominio può avvalersi di diversi strumenti.

Ad esempio, è importante abbia a disposizione una rubrica delle imprese fornitrici dell’edificio condominiale, così da contattarli e richiedere il loro intervento in modo tempestivo.

Inoltre, deve poter avere una piattaforma tramite cui comunicare ai condòmini l’avvio dei lavori e mantenerli aggiornati sulla loro esecuzione.

È tenuto poi a convocare l’assemblea condominiale, archiviare tutti i documenti e procedere alla ripartizione delle spese e alla loro riscossione, affidandosi ad opportuni applicativi.

Per semplificare e centralizzare tutte queste attività, l’amministratore può contare su un unico software di gestione condominiale: Danea Domustudio.

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Si tratta di un software in cloud, quindi è accessibile da qualsiasi luogo e da PC, smartphone e tablet. Un valore aggiunto per l’amministratore che desidera offrire ai propri condòmini un servizio tempestivo e di qualità superiore.

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