Partita IVA per amministratore di condominio: obbligo e apertura

L’apertura della partita IVA rappresenta uno degli obblighi previsti per chi esercita l’attività di amministratore di condominio in modo abituale e professionale.

Come per qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, anche l’amministrazione condominiale richiede il rispetto di specifici adempimenti, oltre a requisiti specifici per l’amministratore di condominio previsti dal Codice Civile, che includono la frequenza di un corso di formazione iniziale e l’aggiornamento periodico delle proprie conoscenze e competenze.

In questo articolo ci concentreremo sulle regole di natura fiscale: gli obblighi connessi all’apertura della partita IVA, le procedure da seguire e i principali adempimenti previdenziali, come l’iscrizione all’INPS.

Quando si può essere amministratore di condominio senza Partita IVA?

Dal punto di vista fiscale, è possibile svolgere l’attività di amministratore senza Partita IVA se questa viene svolta in via occasionale e non prevalente.

Un esempio tipico è quello del condòmino nominato amministratore del proprio stabile, che allo stesso tempo svolge un lavoro dipendente.

In situazioni come questa, se l’attività amministrativa resta residuale e non costituisce attività prevalente, è possibile operare tramite una collaborazione coordinata e continuativa.

Quando l’amministratore ha l’obbligo di aprire Partita IVA?

L’obbligo di apertura della Partita IVA  si verifica quando l’attività viene svolta in modo continuativo e con una vera organizzazione professionale, come l’apertura di un ufficio, l’utilizzo di un software gestionale per condominio o la collaborazione con altri professionisti o dipendenti.

In questo caso entrano in gioco le disposizioni dell’articolo 5 del DPR 633/1972, che disciplina l’esercizio abituale della professione, con tutte le conseguenze di natura fiscale: quando l’attività assume carattere abituale e organizzato, l’apertura della partita IVA diventa obbligatoria.

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Aprire Partita IVA per l’amministratore: modello AA9/12 e codice ATECO

In caso di attività di amministratore di condominio esercitata come persona fisica, entro 30 giorni dall’inizio dell’attività è necessario comunicare l’apertura della partita IVA tramite il modello AA9/12, predisposto dall’Agenzia delle Entrate.

Nel Quadro A bisognerà barrare la casella “Dichiarazione di inizio attività“.

Particolare attenzione occorrerà prestare, in sede di compilazione, al Quadro B: nella sezione “Attività esercitata e luogo di esercizio in caso di più attività indicare l’attività prevalente” è richiesta l’indicazione del codice ATECO 68.32.01, il codice attività denominato “Gestione di beni immobili per conto terzi”.

Questo codice è operativo dal 1° aprile 2025, in sostituzione del codice 68.32.00 – “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”, utilizzato in precedenza.

Vanno inoltre inseriti i dati identificativi dell’attività (denominazione della ditta, se presente, oppure nome e cognome del professionista).

È inoltre richiesto l’inserimento dei propri dati identificativi, ossia la denominazione della ditta, se esistente, ovvero il cognome e nome del contribuente.

Il modello AA9/12, “Dichiarazione di inizio attività, variazione dati o cessazione attività ai fini IVA (Imprese individuali e lavoratori autonomi)”, dovrà essere presentato all’Agenzia delle Entrate in una delle seguenti modalità:

• in duplice esemplare direttamente (anche a mezzo di persona appositamente delegata) a un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate, a prescindere dal domicilio fiscale del contribuente;
• in unico esemplare a mezzo servizio postale e mediante raccomandata, allegando fotocopia di un documento d’identità del dichiarante, da inviare a un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate, a prescindere dal domicilio fiscale del contribuente. In tal caso le dichiarazioni si considerano presentate nel giorno in cui risultano spedite;
• per via telematica direttamente dal contribuente o tramite i soggetti incaricati della trasmissione telematica di cui all’art. 3, commi 2-bis e 3, del D.P.R. 22 luglio 1998, n. 322 e successive modificazioni. In tal caso le dichiarazioni si considerano presentate nel giorno in cui è conclusa la ricezione dei dati da parte dell’Agenzia delle Entrate.

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Quale regime fiscale è il migliore per un amministratore di condominio?

Un amministratore di condominio che apre Partita IVA può scegliere tra tre tipologie di regime fiscale: regime forfettario (agevolato), regime semplificato e regime ordinario.

La decisione dipende innanzitutto dalla natura giuridica del contribuente e dalle dimensioni delle attività. Nella tabella di seguito una sintesi delle condizioni previste per ciascuna tipologia di regime contabile adottabile:

Regime contabile	Limite ricavi attività di prestazioni di servizi	Limite di ricavi altre attività
Regime forfettario (agevolato)	Ricavi max 85.000 euro.	Ricavi max 85.000 euro.
Regime semplificato	Ricavi < 500.000 euro.	Ricavi < 800.000 euro.
Regime ordinario	Ricavi > 500.000 euro.	Ricavi > 800.000 euro

Regime forfettario

Il regime forfettario è il più conveniente sul fronte delle imposte dovute: prevede un’imposta sostitutiva del 15% (ridotta al 5% per i primi cinque anni di attività) e notevoli semplificazioni in materia di adempimenti IVA.

Infatti, chi applica il regime forfettario non deve addebitare l’IVA in fattura e, in parallelo, non detrae l’IVA sugli acquisti

Inoltre, non è tenuto alla liquidazione dell’imposta e quindi non ha l’obbligo di presentare la dichiarazione IVA e le comunicazioni periodiche.

Un’ulteriore semplificazione riguarda l’esenzione dall’obbligo di registrare i corrispettivi e le fatture emesse o ricevute.

Resta invece fermo che, dal 1° gennaio 2024, la fatturazione elettronica è obbligatoria.

Sono tuttavia previste diverse cause di esclusione e ostative all’applicazione del regime forfettario, così come non è possibile usufruire di detrazioni o deduzioni IRPEF.

Leggi l’approfondimento sul regime forfettario per l’amministratore di condominio.

Regime semplificato e ordinario

In caso di impossibilità o poca convenienza nell’applicazione del regime agevolato, l’amministratore di condominio dovrà valutare se rispetta i parametri per l’applicazione del regime contabile semplificato o se è tenuto ad applicare le regole ordinarie in materia di tenuta della contabilità.

Da questo punto di vista, è importante valutarne differenze, pro e contro.

Il regime semplificato rientra tra i regimi speciali introdotti con il fine di agevolare le imprese e le attività di dimensioni ridotte. Dal punto di vista della tassazione, si applicano le regole ordinarie in materia di IRPEF e quindi le tre aliquote progressive, dal 23% al 43%, sulla base del proprio scaglione reddituale.

C’è però da dire che per le partite IVA che possono applicarlo sono previste notevoli semplificazioni sul fronte degli adempimenti: si applica l’esonero dalla redazione del bilancio, dalla tenuta del libro giornale e del libro inventari, con una conseguente riduzione dei costi per la gestione della contabilità.

Il regime di contabilità ordinaria non prevede invece semplificazioni e, indubbiamente, si tratta di un sistema più complesso rispetto sia al forfettario che al semplificato.

Tra i pro vi è però indubbiamente il fatto di poter avere una visione più chiara dell’andamento della propria attività, grazie proprio all’obbligo di garantire un monitoraggio costante e preciso di costi e ricavi.

La tenuta della contabilità ordinaria può inoltre rendere più semplice l’accesso al credito, considerando che spesso banche e istituti finanziari richiedono dati di dettaglio per valutare la solidità dell’impresa, e consente di avere un quadro più chiaro della gestione della propria attività e di individuare di conseguenza eventuali criticità da risolvere.

Vediamo ora di riassumere le caratteristiche, i pro e i contro dei tre principali regimi contabili previsti dall’ordinamento italiano.

Regime contabile	Pro	Contro
Regime forfettario	Imposta fissa del 15 % (5% nei primi 5 anni di attività). Semplificazioni fiscali e contabili.	Numerose cause di esclusione e ostative. Impossibilità di beneficiare di detrazioni fiscali e deduzioni.
Regime semplificato	Semplificazione degli adempimenti contabili. Riduzione dei costi per la gestione dell’attività. Possibilità di beneficiare di detrazioni e deduzioni.	Le imposte si pagano sulla base delle ordinarie aliquote IRPEF (tre aliquote progressive, dal 23% al 43%).
Regime di contabilità ordinaria	Monitoraggio capillare dell’andamento della propria attività. Accesso al credito più agevole, grazie alla possibilità di fornire elementi dettagliati sull’andamento del proprio business.	Sistema di gestione contabile complesso e senza esoneri o semplificazioni.

Adempimenti previdenziali: iscrizione alla Gestione separata INPS

Oltre all’inquadramento fiscale, chi apre partita IVA come amministratore di condominio deve occuparsi anche degli aspetti previdenziali.

Gli amministratori che non sono tenuti all’iscrizione ad una Cassa di previdenza di categoria (ad esempio, commercialisti o consulenti del lavoro) sono obbligati all’iscrizione alla Gestione separata INPS.

I contributi previdenziali che l’amministratore di condominio deve versare

Le aliquote vengono stabilite annualmente, così come il minimale e il massimale di reddito.

Per il 2026, i valori di riferimento sono contenuti nella circolare INPS numero 8 del 3 febbraio 2026 e ai lavoratori autonomi, titolari di posizione fiscale ai fini IVA non assicurati ad altre Gestioni di previdenza né pensionati, si applicano le seguenti aliquote contributive:

• 25%, aliquota contributiva per l’invalidità, la vecchiaia e i superstiti (IVS);
• 0,72%, aliquota per la tutela relativa alla maternità, assegni per il nucleo familiare, degenza ospedaliera, malattia e congedo parentale;
• 0,35% per l’ISCRO, la cassa integrazione per le partite IVA.

Pertanto, l’aliquota complessiva dovuta dai professionisti alla Gestione separata è pari a 26,07%.

Il minimale di reddito, cioè il valore di riferimento per la determinazione e il riconoscimento dei 12 mesi di copertura contributiva, è pari a 18.808,00 euro. Il massimale ammonta invece a 122.295,00 euro.