Modello 770 per il condominio: cos’è, come si compila e le scadenze

La trasmissione al Fisco del modello 770 relativo al condominio è un adempimento che rientra tra gli incarichi dell’amministratore, essendone costui il legale rappresentante.

Ricordiamo infatti che ai sensi dell’art. 1130 co 5. c.c., l’amministratore è tenuto per il suo ruolo ad effettuare anche gli adempimenti fiscali di cui, evidentemente, il modello 770 è parte integrante.

In questo articolo andremo ad esaminare tale documento, spiegando cos’è e la sua funzione. Inoltre, forniremo istruzioni di base per la compilazione e la trasmissione del modello. Infine, verremo a conoscenza delle scadenze e delle sanzioni per la tardiva o mancata presentazione del 770.

Cos’è il modello 770 del condominio e a cosa serve

Il modello 770 è un documento dichiarativo tramite cui un sostituto d’imposta comunica quali sono stati i compensi elargiti nel corso dell’anno, su cui è tenuto ad applicare e trattenere la ritenuta d’acconto.

Considerato che dal 1° gennaio 1998 il condominio è da ritenersi a tutti gli effetti un sostituto di imposta, ne deriva che sarà costui a sostituire il contribuente nei rapporti con il Fisco, procedendo a trattenere periodicamente le ritenute dovute per i compensi corrisposti e, una volta all’anno, comunicando l’ammontare delle stesse mediante il modello 770.

Tra i compensi che vengono erogati dal condominio, rientrano, ad esempio quelli corrisposti a:

• dipendenti e artigiani che hanno reso un servizio, come gli addetti alla portineria, un idraulico o un fabbro;
• amministratore o ad altri lavoratori autonomi che effettuano prestazioni in favore del condominio.

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Come compilare il modello 770 del condominio

La compilazione del modello 770 per il condominio può avvenire sia tramite l’azione diretta dell’amministratore, che mediante un consulente o intermediario abilitato.

Il modello 770 viene messo a disposizione sul sito dell’Agenzia delle Entrate unitamente a istruzioni per la compilazione e si compone di:

• un frontespizio in cui sono riportati:
  • l’informativa ai sensi del d.lgs. 30 giugno 2003, n. 196,
  • i riquadri su: tipo di dichiarazione, dati relativi al sostituto, dati relativi al rappresentante firmatario della dichiarazione, redazione della dichiarazione, firma della dichiarazione, impegno alla presentazione telematica e visto di conformità;
• quadri staccati all’interno dei quali occorre indicare, a titolo di esempio non esaustivo: le informazioni su redditi di capitale, somme derivanti dal riscatto di assicurazioni sulla vita e capitali, utili e proventi equiparati pagati, proventi derivanti da partecipazioni OICR, ritenute operate su titoli atipici, versamenti dell’imposta sostitutiva applicata sui proventi di titoli obbligazionari, dati riassuntivi, crediti eventuali e, ai fini del presente approfondimento, ritenute operate, trattenute per l’assistenza fiscale, imposte sostitutive effettuate, versamenti su ritenute e imposte sostitutive.

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Come presentare il modello 770

Il modello 770 riferito al condominio deve essere compilato e presentato esclusivamente online, sia direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate che tramite il proprio intermediario (ad esempio, il commercialista). Al termine della presentazione, l’Agenzia delle Entrate procederà a rilasciare una ricevuta che attesta la corretta avvenuta trasmissione dei dati.

Il modello 770 è obbligatorio per il condominio?

Nelle ipotesi sopra rammentate, l’invio al Fisco del modello 770 del condominio è obbligatorio.

Il sostituto di imposta potrà procedere direttamente o mediante la collaborazione di intermediari abilitati.

Chi deve presentare il modello 770

Il modello 770 viene di norma presentato dall’amministratore, in quanto rappresentante legale del condominio.

Nei condomìni in cui non vi è un amministratore (nei casi in cui non sussiste l’obbligo di nomina di tale figura), dovrà essere un condòmino a svolgere l’adempimento.

Entro quando presentare il modello 770 del condominio: le scadenze 2025

Entro il 31 ottobre di ogni anno gli amministratori di condominio sono chiamati a presentare all’Agenzia delle Entrate il modello 770 del condominio che rappresentano, come previsto dal comma 4 bis dell’art. 4 del D.P.R. 22 luglio 1998, n. 322.

Quindi, la presentazione del modello 770/2025 del condominio, riferito alle ritenute d’acconto applicate ai compensi erogati nell’anno fiscale 2024, deve essere presentato al fisco entro il 31 ottobre 2025.

Si ritiene presentata la dichiarazione nel giorno in cui è conclusa la ricezione dei dati da parte dell’Agenzia delle Entrate: la prova della presentazione è data dalla comunicazione che attesta l’avvenuto ricevimento delle informazioni, rilasciata sempre per via telematica.

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Sanzioni per la tardiva e omessa presentazione del modello 770

L’amministratore condominiale che dovesse rendersi conto di non aver presentato in tempo il modello 770 condominio è esposto al rischio di sanzioni.

Ricordiamo che la dichiarazione è considerata omessa nei seguenti casi:

• il modello non viene trasmesso entro i termini stabiliti;
• la dichiarazione viene inviata oltre 90 giorni dalla scadenza: anche se inviata dopo, è comunque considerata omessa.

La presentazione tardiva entro 90 giorni dalla scadenza non è “omessa”, ma comporta una sanzione di € 250.

Se la dichiarazione viene trasmessa oltre 90 giorni dalla scadenza, essendo omessa, non è possibile accedere al ravvedimento operoso, quindi non si può pagare la sanzione ridotta.

In caso di omessa presentazione, la sanzione va dal 120% al 240% delle ritenute non versate, con un minimo di 250 euro.

Per “ritenute non versate” si intende la differenza tra l’importo accertato e quello liquidabile ai sensi degli artt. 36-bis e 36-ter del D.P.R. n. 600/1973.

Si consiglia sempre di verificare con l’Agenzia delle Entrate le modalità di calcolo e pagamento delle sanzioni.

Se la dichiarazione omessa viene trasmessa entro il termine previsto per la dichiarazione dell’anno successivo e prima dell’avvio di un accertamento notificato, la sanzione si riduce dal 60% al 120%, con un minimo di 200 euro. Anche in questo caso è importante consultare l’Agenzia delle Entrate.

Le sanzioni per omissione assorbono quelle per omesso versamento o mancata applicazione delle ritenute.

Rispettare le scadenze è fondamentale per evitare sanzioni più pesanti.