Decreto bollette e pignoramento immobiliare: implicazioni per il condominio

Di seguito propongo un’analisi della versione vigente del D.L. 19/2025 (convertito, con modifiche, dalla L. 60/2025), il cosiddetto “Decreto Bollette”.

Senza entrare nel merito dell’opportunità della norma, presento alcune considerazioni pratiche dal punto di vista del condominio. Si tratta, naturalmente, di valutazioni personali, che potrebbero essere interpretate in modo diverso dalla giurisprudenza o da altri giuristi.

La norma prevede il divieto di pignoramento immobiliare nei confronti di un soggetto vulnerabile, qualora il debito relativo al mancato pagamento di bollette energetiche condominiali sia inferiore a € 5.000,00.
Di seguito si esaminano più nel dettaglio i presupposti e le implicazioni di tale previsione.

Cosa prevede il divieto di pignoramento immobiliare in condominio

Il divieto di pignoramento riguarda esclusivamente il mancato pagamento di bollette energetiche condominiali.

Ne consegue che, per ogni altra voce di spesa condominiale, è possibile procedere al pignoramento dell’immobile, anche in presenza di una morosità minima (ad esempio, pari a € 1.000,00). A prescindere dall’opportunità pratica di tale scelta, si tratta di un dato oggettivo.

Per evitare eccezioni pretestuose, i legali del condominio potranno valutare l’opportunità di notificare un atto di precetto riferito unicamente alle spese “non energetiche”, riservandosi di agire separatamente per la restante parte del credito.

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In questa prospettiva, non si rilevano particolari complicazioni nella prosecuzione dell’azione esecutiva, salvo eventuali contestazioni, anche meramente dilatorie, da parte del debitore.

Va infine considerato che il debitore, per sottrarsi al pignoramento, dovrebbe versare somme indicando in modo esplicito che tali importi si riferiscono esclusivamente a poste “non energetiche”.

Tuttavia, una simile dichiarazione potrebbe non essere sufficiente: sarà infatti necessaria una imputazione chiara e coerente con le voci risultanti dal rendiconto consuntivo e dal preventivo approvati dall’assemblea.

In ogni caso, dovranno essere soddisfatte tutte le ulteriori condizioni previste dalla norma.

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Quando è possibile procedere con l’atto di intervento

Sebbene il pignoramento immobiliare sia precluso per i debiti inferiori a € 5.000,00 derivanti da bollette energetiche condominiali, la norma non limita la possibilità di intervenire nella procedura esecutiva già instaurata, né esclude l’iscrizione di ipoteca giudiziale, espressamente prevista dal comma 2-ter.

Ne deriva che il condominio:

• può promuovere direttamente l’esecuzione immobiliare sulla base di spese condominiali “non energetiche” e, una volta iscritta a ruolo la procedura, formulare atto di intervento anche per il credito “energetico”, pur non potendo fondare su questo credito la procedura esecutiva principale;
• in alternativa, può intervenire nella procedura esecutiva promossa da altri creditori (es. istituti di credito), chiedendo ammissione al concorso per l’intero credito condominiale, comprensivo sia delle spese energetiche sia delle altre.

Tale impostazione risulta coerente con la ratio della norma, che mira a impedire l’avvio autonomo dell’esecuzione per debiti energetici in presenza di specifiche condizioni, ma non esclude la tutela del credito in fase concorsuale, né inibisce la partecipazione all’eventuale riparto.

Le condizioni previste dalla norma per il mancato pignoramento

Le condizioni in base alle quali il condominio non può procedere con il pignoramento immobiliare sono le seguenti:

• Il proprietario deve essere un soggetto vulnerabile ai sensi dell’art. 11, comma 1, decreto legislativo n. 210/2021. Sono considerati vulnerabili:
  • chi ha gravi difficoltà economiche o usa apparecchi salvavita elettrici;
  • chi vive con persone in gravi condizioni di salute che usano tali apparecchi;
  • chi è disabile secondo la legge 104/1992;
  • chi vive su isole minori non collegate alla rete elettrica nazionale;
  • chi abita in alloggi temporanei per calamità naturali; chi ha più di 75 anni.
• Il debito per bollette energetiche condominiali è inferiore a 5.000 euro. Il mancato pagamento riguarda bollette energetiche condominiali (luce, gas, riscaldamento centralizzato), e l’importo complessivo non deve superare i 5.000 euro. Se il debito supera questa soglia, il pignoramento diventa possibile.
• L’immobile è l’unico di proprietà del debitore. Il debitore non deve possedere altri immobili, neppure in comproprietà; l’impignorabilità si applica solo se l’abitazione è l’unico bene immobiliare intestato.
• Il debitore ha la residenza anagrafica nell’immobile. Deve risultare ufficialmente residente presso l’immobile in questione. Se la casa è, ad esempio, affittata a terzi o usata come seconda casa, la tutela non si applica.
• L’immobile non è di lusso. Sono esclusi dalla tutela: gli immobili che rientrano nei parametri delle abitazioni di lusso indicati dal DM 2 agosto 1969 (es. ampia metratura, rifiniture di pregio, piscina interna, ecc.); gli immobili classificati nelle categorie catastali A/8 (ville) e A/9 (castelli, palazzi storici).

Decreto bollette: il testo della norma

A conclusione dell’articolo, riporto il testo del D.L. 28.02.2025, n. 19, Art. 2.

2-bis. Non è pignorabile l’immobile di proprietà di un soggetto vulnerabile ai sensi dell’articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 8 novembre 2021, n. 210, qualora il debito per il mancato pagamento di bollette energetiche condominiali sia inferiore a 5.000 euro e la casa sia l’unico immobile di proprietà del debitore, purché vi abbia fissato la residenza e non si tratti di un’abitazione di lusso avente le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, o di un immobile classificato nelle categorie catastali A/8 o A/9.

2-ter. Nei casi di cui al comma 2-bis, a garanzia del proprio credito il condominio può, in ogni caso, iscrivere ipoteca giudiziale ai sensi dell’articolo 2818 del codice civile.