Varco tra due negozi adiacenti, ma in condomini diversi

Il caso è frequente nella pratica: un imprenditore acquista due locali contigui al piano terra, ma il primo appartiene al Condominio A e il secondo al Condominio B. L’obiettivo è semplice sul piano commerciale: aprire un passaggio interno e unificare l’attività.

Sul piano giuridico, però, l’operazione è tutt’altro che semplice.

La regola operativa è la seguente: se il varco mette in comunicazione due unità collocate in edifici condominiali diversi, l’intervento non rientra nell’uso consentito della cosa comune ex art. 1102 c.c., ma integra la creazione di una servitù, con necessità del consenso unanime e di un titolo idoneo, oltre alla trascrizione per l’opponibilità ai terzi [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 13213 del 16/05/2019].

Perché non si applica l’art. 1102 c.c.

L’art. 1102 c.c. consente al singolo partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne pari uso.

Questa norma legittima, in certi casi, un uso più intenso del bene comune, ma solo quando il vantaggio resta interno al medesimo edificio o comunque al medesimo assetto condominiale.

La Cassazione ha chiarito che l’apertura di un varco nel muro comune può essere ritenuta lecita solo se l’unità avvantaggiata è inserita nel medesimo condominio.

Al contrario, quando il collegamento viene creato tra un’unità sita in un edificio condominiale ed un immobile collocato in altro condominio, l’uso esorbita dai limiti dell’art. 1102 c.c. e diventa uso indebito della cosa comune.

Il principio è espresso dalla giurisprudenza di legittimità:
“configura mutamento di destinazione, rilevante ex art. 1102 cod. civ. nel senso di rendere illegittimo l’uso particolare di un comunista o condomino, la direzione della funzione della cosa comune – pur lasciata immutata nella sua natura (il passaggio, la presa di aria o luce, ecc.) – a vantaggio però di beni esclusivi di un comunista o condomino, rispetto ai quali i comproprietari non avevano inteso “destinare” il bene comune” [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 13213 del 16/05/2019]

In termini pratici: il muro, il suolo, le strutture e gli accessi del Condominio A non possono essere usati per mettere stabilmente in collegamento il negozio A con un’unità che, giuridicamente, è estranea a quel condominio. Lo stesso vale, in senso opposto, per il Condominio B.

Per questo la giurisprudenza parla di servitù e non di semplice uso più intenso.

Matteo Peroni interverrà alla DomusWeek 2026 con un approfondimento sulle riforme legislative e giurisprudenza in ambito condominiale.
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Il varco crea una servitù reciproca tra i due fabbricati

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario. Inoltre, l’utilità può consistere anche in una maggiore comodità o nella destinazione industriale del fondo dominante.
Nel caso del passaggio interno tra due negozi di condomini diversi, il vantaggio commerciale del collegamento è evidente e si traduce in un peso imposto, reciprocamente, sulle strutture comuni dei due edifici.

La giurisprudenza di merito e di legittimità è costante nel ritenere che l’apertura di un varco tra unità collocate in edifici diversi:

• altera la destinazione del muro comune;
• consente il godimento della parte comune a favore di una proprietà estranea al condominio;
• può dar luogo a una servitù di passaggio o comunque a una servitù a carico del fabbricato [Tribunale di Foggia, Sentenza n.2517 del 16 ottobre 2023].

Il Tribunale di Foggia ha affermato che l’apertura tra due edifici diversi costituisce “uso abnorme del bene comune”, perché il collegamento tra unità di distinti condomini determina la creazione di una servitù a carico delle strutture del fabbricato.

 

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Serve l’unanimità

Quando l’intervento comporta la costituzione di una servitù a carico del condominio, è richiesto il consenso di tutti i partecipanti, risultante da atto scritto a pena di nullità [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 13213 del 16/05/2019].

Lo stesso principio è richiamato anche per gli atti costitutivi di diritti reali sulle parti condominiali, per i quali occorre il consenso di tutti i partecipanti ai sensi dell’art. 1108, comma 3, c.c., applicabile al condominio tramite l’art. 1139 c.c..

La fonte di principio è chiarissima:
“per la creazione di una servitù a carico del condominio è richiesto il consenso di tutti i partecipanti alla comunione risultante da atto scritto a pena di nullità.” [Sez. Seconda Civile, Ordinanza n. 13213 del 16/05/2019]

Ne deriva che:

• non basta una delibera a maggioranza;
• non basta il silenzio dei condomini;
• non basta il solo assenso dell’amministratore (che sarebbe, per altro, del tutto illegittimo).

Nel caso di due edifici distinti, il consenso unanime deve essere raccolto in entrambi i condomini, perché ciascun fabbricato subisce, verso l’altro, un peso giuridicamente apprezzabile. In concreto, si è in presenza di servitù reciproche tra i due complessi.

Per gli amministratori, la formula pratica è questa: se il passaggio collega il Condominio A con il Condominio B, occorre il consenso di tutti i condomini del Condominio A e di tutti i condomini del Condominio B.

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L’unanimità da sola non basta: serve anche la trascrizione

Se si costituisce una servitù, occorre considerare il tema dell’opponibilità ai futuri acquirenti. Gli atti che costituiscono o modificano servitù prediali sono soggetti a trascrizione, la quale ha funzione dichiarativa verso i terzi.

Le servitù gravanti sugli immobili condominiali o sulle proprietà esclusive, per essere opponibili ai terzi acquirenti, devono risultare dalla trascrizione del relativo peso, con indicazione specifica delle clausole limitative o del vincolo reale.

Il principio di diritto espresso dalla Cassazione è molto netto:
“l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l’indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative.” [Sez. Seconda Civile, Sentenza n. 6357 del 25/02/2022]

Perciò, sul piano pratico:

• la mera delibera assembleare, anche unanime, non è sufficiente a garantire opponibilità stabile nel tempo;
• occorre un titolo contrattuale scritto idoneo a costituire la servitù;
• tale titolo deve poi essere trascritto nei registri immobiliari.

 

Conclusioni per l’amministratore condominiale

In conclusione, qualora l’amministratore condominiale riceva una richiesta di collegamento tra unità immobiliari situate in edifici diversi, non deve rilasciare alcuna autorizzazione scritta di propria iniziativa.

Questa, in realtà, è una regola generale: di fronte a una richiesta di autorizzazione, è sempre opportuno richiamare il regolamento condominiale o sottoporre la questione all’assemblea.

Nel caso specifico, l’amministratore dovrà far presente ai condomini che è necessaria una delibera all’unanimità, la quale andrebbe successivamente trascritta. L’onere della trascrizione, tuttavia, spetta al privato.

L’amministratore si occuperà quindi di far approvare la delibera dall’assemblea e di far sottoscrivere il verbale da tutti i partecipanti, mettendolo a disposizione del richiedente che potrà così beneficiarne.

Una volta informato il condomino della necessità di trascrivere l’atto, non ritengo che il professionista abbia alcuna responsabilità in caso di mancata esecuzione della stessa. La questione riguarderà esclusivamente il proprietario: se l’immobile venisse venduto prima dei vent’anni necessari per l’usucapione, il nuovo acquirente potrebbe sollevare contestazioni nei confronti di chi ha ottenuto l’autorizzazione.

Se invece all’amministratore viene segnalato da uno dei proprietari un varco già realizzato in assenza di autorizzazioni e dei requisiti necessari, dovrà sottoporre la problematica all’assemblea, affinché i condomini possano valutare come procedere, ad esempio richiedendo un parere legale.