Parti comuni di un condominio: qual è il ruolo dell’amministratore?

La gestione delle parti comuni di un condominio rappresenta un’attività importante e complessa per l’amministratore.

Proprio per questo motivo è fondamentale definire correttamente il loro perimetro e, di conseguenza, comprendere che cosa l’amministratore può (o deve) fare in autonomia, e quando deve invece necessariamente richiedere un’espressa autorizzazione assembleare.

Quali sono le parti comuni di un condominio?

Le parti comuni di un condominio vengono definite dall’art. 1117 del codice civile, che ne prevede il diritto al godimento periodico da parte di tutti i proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio (se non risulta il contrario nel titolo).

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Sebbene non vi sia un elenco esaustivo, l’art. 1117 c.c. riporta tre riferimenti che aiutano a tracciare il perimetro dell’argomento, indicando come comuni:

1. le parti necessarie all’uso comune: come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
2. Le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune: ad esempio la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi, i sottotetti destinati all’uso comune per le caratteristiche strutturali e funzionali.
3. Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, tra cui
   • gli ascensori,
   • i pozzi,
   • le cisterne,
   • gli impianti idrici e fognari,
   • i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

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L’amministratore di condominio come custode delle parti comuni

Oltre ad essere il responsabile della gestione ordinaria e straordinaria dello stabile, l’amministratore condominiale riveste anche il ruolo di custode delle parti comuni.

Infatti, egli è tenuto a garantire la manutenzione, la conservazione e la sicurezza di tali aree, e rispondendo per eventuali danni che derivano dalla loro mancata custodia.

Su questo, dottrina e giurisprudenza sono da tempo concordi nel ritenere che l’amministratore debba compiere atti conservativi, ossia quelli che servono a preservare l’insieme dei beni comuni e, dunque, a mantenerli nello stato di fatto e di diritto ottimale, e a conservare la loro naturale funzione.

Gli atti, per essere tali, devono dunque servire a impedire la rovina dei beni comuni o, se il loro deterioramento è già presente, ad impedire che dallo stesso derivino dei danni ai condomini e, soprattutto, ai terzi estranei al condominio.

In ogni caso, è opportuno chiarire che l’amministratore non ha un potere d’azione illimitato, anche se agisce a difesa dei beni comuni.

La regola fondamentale che il professionista deve tenere a mente è quella secondo cui agisce sempre come mandatario del condominio, dovendo così operare con la diligenza professionale connessa al suo incarico.

Se omette di adempiere a un suo obbligo, è chiamato a risarcire il danno ai condomini.

Prendendo spunto da quanto sopra, possiamo dunque individuare alcune ipotesi di obbligo di manutenzione delle parti comuni di un condominio.

Si tratta di situazioni in cui l’amministratore ha un obbligo giuridico (e non una semplice facoltà) di provvedere alla manutenzione di tali parti, anche senza dover necessariamente attendere l’autorizzazione dell’assemblea.

In particolare, i casi di intervento obbligato sono riconducibili a tutte quelle situazioni in cui non è possibile attendere ulteriormente, come

• la sostituzione della serratura del cancello comuni per cui si accede al cortile condominiale;
• la tutela degli spazi condominiali nel caso in cui siano occupati da terzi;
• la tutela del condominio nelle ipotesi in cui soggetti che non ne fanno parte utilizzino abusivamente i suoi impianti;
• la riparazione di perdite di acqua.

In tutte queste ipotesi – e non solo – l’amministratore potrà eventualmente agire anche ricorrendo allo strumento dell’azione cautelare: se dovesse incontrare resistenze o ostacoli da parte di alcuni condòmini, può rivolgersi al tribunale per ottenere un decreto che lo autorizzi ad agire d’urgenza, tutelando così l’interesse collettivo del condominio.

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I diritti dei condòmini sulle cose comuni

Tutto ciò premesso, ci sono diversi articoli civilistici che aiutano a comprendere in che modo è disciplinato l’uso delle parti comuni di un condominio.

La base di partenza è certamente l’art. 1118 c.c., secondo cui il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni – salvo che il titolo non disponga altrimenti – è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

Il condomino non può inoltre rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

Come vedremo nel prossimo paragrafo, l’art. 1118 c.c. stabilisce anche che il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto dalle leggi speciali.

È però previsto che il condomino possa rinunciare all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In questo caso il rinunciante è tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

La ripartizione delle spese per le parti comuni del condominio

A proposito di spese, non possiamo non occuparci dell’art. 1123 c.c., secondo cui le spese che sono necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Ancora, l’articolo si sofferma nel precisare che nel caso in cui si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Se invece un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

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Amministratore condominiale e parti comuni: una sintesi

Possiamo ora condividere una serie di spunti che riassumono quanto detto finora sui compiti fondamentali dell’amministratore condominiale per la corretta gestione delle parti comuni.

Gestione ordinaria

Cura della manutenzione regolare e ordinaria delle parti comuni come scale, ascensori, cortili, tetti, impianti di riscaldamento centralizzato, impianti elettrici comuni, spazi verdi, con operazioni di pulizia, piccole riparazioni e controlli periodici.

Gestione straordinaria

Proposizione all’assemblea dei lavori di manutenzione straordinaria necessari, come il rifacimento della facciata o la sostituzione dell’ascensore. Tranne alcune ipotesi (come la messa in sicurezza), l’amministratore non può decidere autonomamente se non è preventivamente autorizzato dai condomini.

Gestione finanziaria

Gestione del fondo comune, riscossione delle quote condominiali, pagamento delle spese relative alle parti comuni, tenuta della contabilità, rendicontazione periodica all’assemblea.

Sicurezza

Verifica che le parti comuni rispettino le normative di sicurezza, gestione delle verifiche obbligatorie (come quelle sugli impianti) e stipula delle assicurazioni necessarie.

Relazioni con i terzi

Rappresentanza del condominio nelle relazioni con i fornitori, con le ditte di manutenzione e nelle questioni legali che riguardano le parti comuni.

Convocazione delle assemblee

Convocazione dell’assemblea condominiale per l’approvazione del bilancio e ogni volta che sia necessario deliberare, anche su questioni riguardanti le parti comuni.

Come un software in cloud aiuta la gestione delle parti comuni

Come abbiamo avuto modo di constatare, sono molteplici i compiti che l’amministratore è tenuto a svolgere in merito alla gestione delle parti comuni di un condominio.

Quali strumenti lo possono supportare nell’operatività? Un programma gestionale risulta sicuramente fondamentale.

Grazie a funzionalità pensate appositamente per l’ambito condominiale, consente di tenere sotto controllo gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, occuparsi della contabilità e della ripartizione delle spese, raccogliere le segnalazioni dei condòmini, comunicare con i fornitori e mantenere aggiornata tutta la documentazione relativa agli spazi comuni.

Ma è grazie a un software di gestione del condominio in cloud, come Domustudio, che l’amministratore può garantire un servizio di qualità superiore: l’accesso continuo da qualsiasi dispositivo gli permette infatti di operare anche fuori sede, gestire situazioni urgenti in tempo reale e assicurare una presenza operativa costante, ovunque si trovi.