Comunicazione telematica spese condominiali soggette a detrazione IRPEF

L’anno è iniziato con la notizia di una nuova, complicata e ravvicinatissima scadenza fiscale (il 28/2) che impegna gli amministratori di condominio in una faticosa raccolta ed organizzazione di informazioni sulle attività del 2016 e noi sviluppatori a cercare e trovare (in fretta!) soluzioni che siano efficaci e al contempo non impegnino eccessivamente i nostri clienti. Il tutto sulla base della stringata documentazione dell’AdE (Agenzia delle Entrate) che, fino al 30 gennaio, è rimasta pubblicata in bozza.

Vediamo quindi in dettaglio i punti critici emersi e le soluzioni su cui stiamo lavorando e che saranno pronte con la prossima versione di Domustudio 2017.19b la cui pubblicazione è prevista verso la metà di febbraio.

Premessa

E’ utile sapere che lo scopo di questa trasmissione telematica è di fornire all’AdE i dati delle detrazioni al fine di precompilare l’apposita sezione del mod. 730. I dati che invieremo (con le stesse modalità di CU/770) all’AdE non sono quindi definitivi: i singoli destinatari avranno la libertà di confermare il precompilato 730 oppure di rettificare i valori proposti, ad esempio perché le rate dei lavori straordinari sono state pagate nell’anno successivo, ma comunque entro i termini per poter usufruire della detrazione. Per chi effettua l’invio è importante considerare che, nell’incertezza dei dati da inviare, ovvero se un condòmino possa beneficiare o meno della detrazione, per l’AdE è preferibile la seconda opzione, che comporta un potenziale minor danno erariale.

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Subalterni catastali

Questo dato viene chiesto dall’AdE al fine di accertare il superamento dei limiti di detrazione previsti per singolo immobile. Ufficiosamente dall’AdE ci segnalano che non è prevista, al momento, una verifica incrociata di questi dati con quelli effettivi del catasto. Ci sentiamo tuttavia di consigliare un aggiornamento di eventuali dati errati o mancanti, anche ai fini della corretta redazione del registro dell’anagrafe condominiale.

Suggerimento: per non dover ripetere le modifiche catastali su ogni esercizio dello stesso condominio è preferibile attendere il rilascio dell’aggiornamento 2017.19b che prevederà la propagazione automatica delle variazioni.

Dati non corretti

Per chi non ha inserito i corretti valori di subalterno delle singole Unità e non vuole alterare tale codifica per non creare discrepanze tra esercizi e i riporti dei relativi saldi, suggeriamo di indicare il reale subalterno catastale nel campo “subalterni accorpati” (sezione Unità > doppio clic sulla riga dell’unità): nell’invio telematico questo campo avrà priorità rispetto al campo “subalterno”.

Unità accorpate

Per chi ha scelto di gestire una sola Unità rappresentativa di più unità catastali (ad es.: appartamento+box), suggeriamo di specificare nel campo “subalterni accorpati” (sezione Unità > doppio clic sulla riga dell’unità) l’elenco dei subalterni, separandoli con la virgola. Nell’invio telematico si farà riferimento esclusivamente al primo subalterno trovato in questo elenco, consigliamo quindi di indicare quello più rilevante (l’appartamento e non la pertinenza).

Mancanza di dati catastali e/o Codice Fiscale

L’invio telematico può avvenire anche in assenza di questi dati, con i seguenti effetti:

• Mancanza dei dati catastali (o dati catastali errati)
  L’unità immobiliare sarà trasmessa all’AdE con l’indicazione “dati catastali non disponibili in quanto l’immobile non è ancora censito”. In questo caso l’AdE userà il codice identificativo dell’unità di Domustudio come riferimento per la verifica del superamento della quota detraibile sul singolo immobile.
• Mancanza Codice Fiscale (o codice fiscale errato)
  L’unità immobiliare sarà trasmessa all’AdE con l’indicazione “situazione particolare” e il beneficiario della detrazione non godrà dei dati precompilati nel suo mod. 730.

Comproprietari

Nel gestire i benefici in capo ai comproprietari possono verificarsi due tipi di problemi: comproprietari non anagrafati nel condominio oppure comproprietari anagrafati ma non tutti beneficiano della detrazione. Vediamo come gestire queste due casistiche.

Comproprietari non anagrafati

Il suggerimento è di approfittare dell’occasione per mettere ordine nella gestione delle Unità condominio ed anagrafare i comproprietari. Vedere come fare a questo link del manuale Domustudio.

In alternativa, specificare i soggetti beneficiari tramite la funzione “altri beneficiari” (vedi sotto).

Beneficio ad una parte dei comproprietari

E’ la tipica situazione dei coniugi comproprietari dove uno solo di essi può beneficiare della detrazione. Attendere il rilascio dell’aggiornamento 2017.19b dove sarà possibile indicare uno o più beneficiari in alternativa alle anagrafiche già collegate all’unità.

Altri beneficiari

Vi sono casi di beneficiari non correlati con le anagrafiche presenti nell’unità. In questo caso si potrà usare la stessa procedura vista per il beneficio ad una parte dei comproprietari, ovvero andranno indicati uno o più beneficiari alternativi alle anagrafiche già collegate all’unità (funzione presente nel prossimo aggiornamento 2017.19b).

Interventi e spese

Il flusso telematico richiede di specificare per ogni intervento la tipologia ed il totale speso nell’anno. Per tipologia s’intende: recupero del patrimonio edilizio, riqualificazione energetica, involucro su edificio esistente, installazione di pannelli solari, etc.

Potendo esserci più fatture riferite allo stesso intervento, abbiamo deciso di procedere in questo modo (a partire dall’aggiornamento 2017.19b):

• Il campo “Detrazione Fiscale” presente nei Conti permetterà di scegliere tra tutte le tipologie previste dalla normativa e si dovrà selezionare quella specifica per l’invio. Non sarà più consentito specificare tipologie generiche.
• L’importo totale delle spese attribuite ai conti di una determinata tipologia e all’interno dello stesso esercizio saranno considerati come unico intervento.

Pagamenti dei condòmini

Nel flusso telematico deve esserci, per ciascun beneficiario e relativamente a ciascun intervento, la quota della spesa a lui attribuita (ovvero l’importo di spesa ripartito) oltre all’indicazione se questa è stata interamente versata.

La presenza di questi dati nel flusso ci fa osservare che:

1. Finalmente si pone fine alle annose discussioni sulla possibilità, per i condòmini che versano più di quanto dovuto (al fine di coprire le inadempienze di altri), di detrarre quanto pagato e non la quota ad essi attribuita. Questa possibilità non esiste e potranno detrarre al massimo la quota che gli è stata attribuita.
2. Nella gestione degli incassi bisogna tracciare precisamente le tipologie di spesa che vengono coperte dai singoli versamenti dei condòmini (questo si ottiene attribuendo al conto Rate la tipologia di detrazione coincidente con quella specificata nel relativo conto di Spesa).
3. Come conseguenza del punto 2, non è più possibile (e non avrebbe senso) elaborare un bilancio unico con il totale delle detrazioni di più esercizi che condividono il totale delle rate versate e il totale delle quote eccedenti. A partire da Domustudio versione 2017.19b, per far fronte alle specificità del flusso telematico, le spese attribuite ai beneficiari verranno coperte esclusivamente con i versamenti rateali associati a conti della stessa tipologia di detrazione; con lo stesso principio funzionano i riporti dei saldi residui da un anno solare all’altro all’interno dello stesso esercizio.

A cosa prestare attenzione in Domustudio:

• Verificare che le rate siano attribuite ad un conto con tipologia di detrazione uguale a quella usata nel conto di spesa a cui si riferiscono i versamenti rateali.
• In caso di più esercizi/tipi di detrazioni, verificare (e se possibile correggere) l’esistenza di eccedenze rateali su alcuni esercizi, in contrapposizione ad altri esercizi invece in sofferenza (in precedenza non si notava in quanto i due valori si compensavano).
• Per non perdere i riporti di eventuali saldi residui da un anno solare all’altro, impostare interventi pluriennali esclusivamente in esercizi straordinari.

Casistiche particolari

Una casistica particolare non gestita da Domustudio è la “cessione del credito”, ovvero la possibilità per un condòmino di cedere al fornitore la propria quota di beneficio.

Volendo comunicare dati differenti da quelli elaborati con Domustudio, sarà possibile esportare il file prodotto con il programma e importarlo nell’applicazione di compilazione messa a disposizione dall’AdE che consente di apportare variazioni e quindi salvare il file pronto per l’invio telematico.