Fattura e ritenuta d’acconto al condominio per le detrazioni fiscali: guida per professionisti e imprese

Una delle situazioni di fatturazione più delicate che mi capita di dover spiegare negli ultimi anni è senz’altro la fattura a condominio da parte di professionisti o imprese, in particolar modo se la fattura è necessaria alle detrazioni fiscali.

Quando un professionista o un’impresa emettono una fattura nei confronti di un condominio per prestazioni svolte bisogna prestare particolare attenzione alla regolarità del documento emesso al fine di rispettare correttamente gli adempimenti fiscali previsti.

Il condominio infatti, in qualità di sostituto d’imposta, deve operare (e versare) una specifica  ritenuta all’atto del pagamento delle fatture emesse da imprese o professionisti per lavori o prestazioni fatte nei confronti del condominio stesso.

Ritenuta d’acconto nella normativa vigente: 4% e 20%

In particolare le norme prevedono l’applicazione di:

• una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito (art. 25-ter  D.p.r. 600/1973), per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o di servizi svolte da imprese;  l’Agenzia delle entrate ha chiarito (si veda la Circolare n. 7/2007) che sono da assoggettare a ritenuta, a titolo esemplificativo, le prestazioni di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, ovvero per l’esecuzione di attività di pulizia, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell’edificio.
• una ritenuta del 20% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito (art. 25 D.p.r. 600/1973) quando invece il condominio corrisponde compensi di lavoro autonomo (quali ad esempio i compensi all’Amministratore del condominio, o i compensi al commercialista per l’attività fiscale svolta a favore del condominio…).

Fattura al condominio per detrazioni fiscali: quale ritenuta?

È necessario fare un’ulteriore distinzione, in quanto gli adempimenti sono differenti, per le prestazioni di professionisti o imprese svolte nei confronti del condominio per spese che possono beneficiare delle detrazioni previste per recupero del patrimonio edilizio ovvero per la riqualificazione energetica degli edifici.

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Infatti per effetto di quanto disposto dal D.L. 78/2010 a decorrere dal 1 luglio 2010 in presenza di un pagamento con bonifco di spese per le quali il contribuente intende fruire della detrazione per interventi di ristrutturazione edilizia o di risparmio energetico la Banca interessata o la Posta devono operare una ritenuta a titolo di acconto all’atto dell’accreditamento della somma sul conto del beneficiario. L’ammontare della ritenuta in questione è stata più volte modificata nel corso degli anni, passando dal 10% nel 2010 al 4% dal 6 luglio 2011 per tornare all’8% dal 1 gennaio 2015.

Quindi come comportarsi quando dobbiamo fatturare a un condominio per prestazioni per le quali è possibile beneficiare delle detrazioni?

Si corre il rischio che creare una situazione di doppio prelievo all’atto dei pagamenti dei compensi: una ritenuta operata dal condominio (del 4% o del 20% a seconda della tipologia di prestazione) e una operata dalla Banca (o dalla Posta), dell’8% all’atto dell’accredito della somma.

La questione è stata risolta dalla Circolare n. 40/2010 nella quale l’Agenzia delle entrate ha precisato che in  tali situazioni, in considerazione del carattere speciale della disciplina di cui all’art. 25 del D.L. 78/2010, al fine di evitare che le imprese e i professionisti che effettuano prestazioni di servizi o cessioni di beni per interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica subiscano sullo stesso corrispettivo più volte il prelievo alla fonte, dovrà essere applicata la sola ritenuta prevista dal predetto D.L. 78/2010 (oggi pari all’8%).

I condomini quindi, che per avvalersi della agevolazioni fiscali previste per tali interventi, eseguono i pagamenti mediante bonifici bancari o postali, pertanto, non devono operare su tali somme le ritenute ordinariamente previste dal D.p.r. 600/1973.

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Esempi di fattura per interventi senza o con detrazione fiscale

Vediamo la portata della disposizione con un esempio:

• Fattura di un professionista ad un condominio per prestazioni che non consentono di beneficiare delle detrazioni.

In questo primo caso sarà il condominio, in qualità di sostituto d’imposta ad operare e versare la ritenuta del 20% indicata mentre all’atto dell’accredito dell’importo la Banca o la Posta non dovrà trattenere alcuna somma, non trattandosi di pagamenti per i quali si richiedono specifiche agevolazioni fiscali.

• Fattura di un professionista ad un condominio per prestazioni connesse ad interventi di ristrutturazione edilizia o di risparmio energetico:

In tal caso non deve essere operata dal condominio la ritenuta d’acconto, ma sarà la Banca o la Posta che dovranno trattenere trattenere l’importo di € 83,20 (8% calcolato su € 1.040) a titolo di ritenuta, accreditando quindi l’importo netto di € 1.185,60.

Leggi anche la guida alla Fattura con ritenuta d’acconto.