Condizionatori condominio: cosa prevede la legge

Condizionatori in condominio: cosa prevede la legge

Il problema dell’installazione dei condizionatori in condominio non sembra aver trovato una soluzione con la L.220/2012. Vediamo allora cosa prevede ad oggi la legge

L’annoso problema dell’installazione dei condizionatori in condominio non sembra aver trovato una soluzione chiara ed esauriente nel codice civile riformato dalla L.220/2012.

In assenza di una norma volta a definire la questione, si deve sempre far riferimento ai limiti individuati da dottrina e giurisprudenza nel corso degli anni al fine di rinvenire le questioni tecnico/giuridiche collegate e presupposte all’installazione di un impianto di condizionamento privato.

Il primo limite è dato dal regolamento di condominio che – se di natura contrattuale – allorquando vieti l’installazione di condizionatori nell’edificio condominiale pone un limite di superabile esclusivamente con l’unanimità dei consensi.

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In difetto di divieto espresso, il condomino che vorrà installare un condizionatore sulla proprietà condominiale (i “motori”) dovrà sottostare almeno ai seguenti limiti:

  • garantire il pari uso della cosa comune a tutti i condomini
  • garantire la sicurezza e la statica dell’edificio
  • garantire il rispetto del decoro architettonico.

Circa il pari uso, si è già detto che per uso deve essere inteso ogni utilizzo possibile del bene comune, e dunque con la dicitura “Pari uso” si deve intendere l’astratta possibilità per tutti i condomini di utilizzare il bene comune nel modo che maggiormente li aggrada, fermi restando i limiti qualitativi e quantitativi indicati dall’articolo 1102 del codice civile.

Sulla sicurezza e la statica, deve ricordarsi che per sicurezza si intende non solo la sicurezza strutturale dell’edificio (cui è più vicino il concetto di “statica”), ma anche la sicurezza rispetto ai pericoli di scoppi, incendi e simili disastri, oltre che rispetto all’ingresso di ladri negli appartamenti privati o nei beni condominiali. Concretizzazione del concetto di sicurezza è quello del rispetto delle distanze legali, perchè il corretto rispetto delle distanze dalle finestre di un appartamento, per esempio, aiuta nella prevenzione da furti e da disturbi per immissioni rumorose.

Per quanto riguarda poi il decoro architettonico del fabbricato, ormai la giurisprudenza è solita affermare che per decoro “ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 cod. civ., deve intendersi l’estetica dell’edificio, costituita dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico” (Cass. civ. Sez. II, 14 dicembre 2005, n. 27551). Su questo presupposto, l’installazione sulla facciata dell’edificio condominiale (ormai espressamente definita bene comune dal novellato art.1117cc) può diventare davvero problematica, motivo per cui è sempre preferibile installare le unità esterne o su un balcone, o su un muro che dia su una chiostrina interna del palazzo. Altra soluzione concreta è quella di installare condizionatori senza unità esterna, ma anche in quel caso lo sfiato dell’apparecchio – che deve sempre esserci, per quanto noto a chi scrive – potrebbe rovinare il rivestimento esterno dell’eficio (cortina, marmo…) e dunque non essere comunque installabile.

Ulteriore limite cui ciascun condomino deve sottostare in forza della norma generale contenuta nell’art.844 cc, è quello relativo alla immissioni acustiche. Il condomino deve sempre tener presente che l’unità esterna del proprio condizionatore in condominio deve avere una rumorosità estrememamente limitata, deve in effetti rientrare all’interno della normale tollerabilità – concetto molto elastico e dunque molto incerto perchè volto alle più difformi interpretazioni ed applicazioni. Sulla questione è sempre necessaria una valutazione caso per caso.

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Michele Baldacci

Avvocato civilista e Presidente del Polo di Diritto Immobiliare. Sopravvissuto ad un'infanzia senza smartphone e tablet, conduco il mio studio legale a tempo pieno e cresco le mie figlie a tempo pieno... ...

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