La notifica di atti tributari a un condominio

La notifica di un atto tributario indirizzato a un condominio (nel caso di specie si trattava di un avviso di accertamento ai fini ICI) deve essere effettuata nei confronti della persona dell’amministratore condominiale e non dell’ente condominiale.

Queste sono le conclusioni dell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 25276 dello scorso 25 ottobre 2017.

La pronuncia si inserisce in un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato: gli atti tributari quali, ad es: cartelle di pagamento, avvisi di accertamento, ecc. vanno notificati nei confronti dell’amministratore, seguendo le regole previste per le notifiche nei confronti delle persone fisiche. Tale soggetto, infatti, rappresenta quell’elemento che unifica, all’esterno, la compagine dei proprietari delle singole porzioni immobiliari mentre il condominio è semplice “ente di gestione”, privo di soggettività giuridica.

Nel caso di specie, venivano emesse alcune cartelle di pagamento nei confronti di un condominio, successivamente impugnate nel presupposto che l’avviso di accertamento da cui erano scaturite le predette cartelle non fosse mai stato notificato. Nel giudizio di merito, il giudice di secondo grado respingeva le richieste del condominio ricorrente, in quanto tra gli atti del processo vi era documentazione attestante un avviso di ricevimento non consegnato al condominio destinatario per temporanea assenza, cui aveva fatto seguito l’immissione del rituale avviso nella cassetta corrispondente dello stabile, il deposito presso l’ufficio postale e la spedizione di una successiva comunicazione di avvenuto deposito. La ragione della decisione di merito favorevole all’Amministrazione finanziaria si fondava sul rilievo che tra le cassette postali del condominio vi dovesse essere anche quella dell’amministratore.

L’ordinanza della Cassazione n. 25276/2017, invece, ha rilevato che la notifica dell’atto tributario nei confronti di un condominio deve avvenire:

• direttamente nelle mani proprie dell’amministratore, in qualsiasi luogo (articolo 138 del C.p.c.) oppure, qualora non si possa procedere con la notifica da ultimo menzionata;
• nel Comune di residenza dell’amministratore, ricercandolo nella casa di abitazione o dove questi ha l’ufficio o esercita l’industria o il commercio oppure, se l’amministratore non è reperibile in tali luoghi, mediante consegna di copia dell’atto a una persona di famiglia o addetta alla casa, all’ufficio o all’azienda (articolo 139 del C.p.c.).

Nel caso specifico del condominio, l’ufficio dell’amministratore può essere anche sito nello stabile da quest’ultimo amministrato, ma solo a condizione che ivi esistano locali, come può essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni (si vedano in tal senso le Ordinanze della Corte di Cassazione n. 27352 del 29 dicembre 2016 e n. 11303 del 16 maggio 2007).

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Per il condominio non risulta, invece, applicabile l’articolo 145 del C.p.c., relativo alle notifiche nei confronti delle persone giuridiche; la notifica dell’atto tributario non può essere dunque indirizzata sic et simpliciter al condominio, in persona dell’amministratore e nella sede dell’edificio condominiale ma dovrà seguire le regole sopra sinteticamente illustrate.

L’orientamento giurisprudenziale in questione trova peraltro coerenza con il dato normativo: infatti, anche a seguito della riforma intervenuta con la legge n. 220/2012, non è stata riconosciuta personalità giuridica al condominio nonostante quest’ultimo sia, a decorrere dal 1° gennaio 2008, un soggetto avente una propria autonomia tributaria quale sostituto d’imposta.

Il condominio è un “ente di gestione”, sfornito di personalità giuridica e autonomia patrimoniale, che agisce – in campo sostanziale e processuale – attraverso l’amministratore tecnico. Sul punto, peraltro, il Codice Civile – all’articolo 1131 – stabilisce che l’amministratore di condominio ha la rappresentanza dei partecipanti (al condominio) e

“(…) a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto (…)”.

Pertanto, al fine di perfezionare la notifica dell’atto tributario nei confronti di un condominio, le procedure relative all’irreperibilità del destinatario per gli avvisi di notifica e per quelli di compiuta giacenza dovranno essere eseguite con riferimento alla persona fisica dell’amministratore e non del condominio.

E anche per quanto concerne la notifica presso lo stabile amministrato dall’amministratore, occorrerà prestare particolare attenzione all’aspetto probatorio relativo alla sussistenza, presso il predetto stabile, dei locali e, in particolare, di una portineria, specificamente destinata e concretamente utilizzata dall’amministratore per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni.

Da ultimo, va evidenziato che – in caso di mancanza dell’amministratore condominiale – trova applicazione l’articolo 65 delle disposizioni attuative del Codice Civile, in base al quale:

“(…) quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile.

Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite (…)”.