Il problema del posto auto condominiale è sempre più sentito in Italia, soprattutto nelle grandi città ove il parcheggio è diventato ormai un incubo quotidiano. Gli edifici che per qualche motivo si trovano sprovvisti di parcheggio condominiale vedono calare il loro valore economico e scemare l’interesse dei – pochi – soggetti che smuovono il mercato immobiliare.
Molti condomìni si sono dunque attrezzati trasformando il cortile del palazzo in posti auto condominiali. Ma una tale trasformazione deve sottostare a determinate regole e limiti di carattere giuridico, regole e limiti che la giurisprudenza ha da tempo individuato e che, secondo i più, anche il legislatore ha infine regolamentato.
La diatriba è sempre stata quella di individuare la disciplina applicabile al caso di specie: si deve acquisire il consenso unanime di tutti i condomini o è sufficiente una delibera a maggioranza? La fattispecie ricade sotto l’art.1102 cc o è regolamentata direttamente nella normativa condominiale?
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Prima della riforma del 2012, dopo alterne pronunce, la giurisprudenza aveva ritenuto che la trasformazione del cortile in posto auto condominiale poteva avvenire a maggioranza qualificata, a condizione che non fossero vietati i limiti (noti come qualitativi e quantitativi) dell’uso.
Il limite quantitativo è il limite che tutela il pari uso per tutti i condomini – il differente uso di un bene comune non deve impedire ad altri di farne uso, che non deve per forza essere identico, ma comunque un uso tale per cui si garantisca il rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio.
Il limite qualitativo invece tutela la destinazione del bene comune impedendo che questa possa essere unilateralmente modificata.
Nel caso di trasformazione del cortile in parcheggio condominiale non obbligatoriamente si deve modificare la destinazione d’uso, in quanto uso principale del cortile è il fornire aria e luce all’edificio, oltre a dare un gradevole impatto estetico. Almeno le prime due funzioni (aria e luce) vengono rispettate nella trasformazione. Discorso differente è da farsi per il limite quantitativo, laddove il numero di posti auto condominiali non sia sufficiente a soddisfare il numero di condomini.
A quel punto sorge il problema dell’attribuzione dei posti. La giurisprudenza ha chiarito da tempo che il criterio di attribuzione del posto auto condominiale non può essere quello del valore millesimale, legandosi il pari uso del bene comune al diritto soggettivo dominicale di ciascun condomino, di conseguenza superabile solo con una votazione unanime.
Con la riforma del 2012 è stato creato l’art.1117-ter che disciplina esattamente il caso di modifica della destinazione d’uso di un bene comune (vincolandola ad alcune forme di convocazione, nonché inserendo un nuovo quorum deliberativo), e tutti i commentatori ad oggi ritengono che la fattispecie del cortile trasformato in parcheggio condominiale sia l’esempio tipico al quale tale disciplina si applica. A ben pensare, tuttavia, qualche perplessità rimane, sia per l’applicazione della norma (che aumentando notevolmente il quorum – si passa dai due terzi ai quattro quinti – tende al sostanziale immobilismo condominiale) sia per l’interpretazione della norma stessa (ed in particolare della dicitura “destinazione d’uso”, sembrando quasi un riferimento catastale più che un uso di fatto). Ma queste ipotesi verranno analizzate in altra sede.
Rubrica e video a cura di Euroconference società del gruppo TeamSystem, al quale appartiene anche Danea.
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Avvocato civilista e Presidente del Polo di Diritto Immobiliare. Sopravvissuto ad un'infanzia senza smartphone e tablet, conduco il mio studio legale a tempo pieno e cresco le mie figlie a tempo pieno... ...
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