Lastrico solare

Lastrico solare e infiltrazioni, cosa fare in caso di danni e come gestire la ripartizione spese?

La gestione dei danni da infiltrazioni lastrico solare può essere estremamente delicata, qual è l’approccio della giurisprudenza al caso?

Il lastrico solare è quella parte apicale dell’edificio condominiale che svolge contemporaneamente le funzioni di copertura dell’immobile (o di una parte di esso) e di consentire il calpestio. Si distingue dal tetto per la sua struttura piana che la rende idonea, appunto al calpestio, allo stendere i panni ad asciugare, alla realizzazione di piccoli impianti fotovoltaici, all’affissione di cartellonistica pubblicitaria o all’installazione di un’antenna per telefonia mobile.

Il lastrico solare si presume di proprietà comune (art.1117cc), ma può senza dubbio essere di proprietà esclusiva; o ancora può essere di proprietà comune ma con uso esclusivo di un unico condomino. È il codice civile stesso che considera l’ipotesi del lastrico solare ad uso esclusivo o in proprietà esclusiva, laddove all’art.1126 dispone norme circa la ripartizione spese lastrico solare per la riparazione e/o il rifacimento dello stesso.

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Lastrico solare infiltrazioni e danni: ripartizione delle spese e risarcimenti

Nel caso di infiltrazioni derivanti dal lastrico solare, il condomino proprietario dell’appartamento sottostante dovrà in primo luogo denunciare il danno al condominio ed all’eventuale proprietario esclusivo del lastrico solare. Solo mettendo in mora entrambi i soggetti (condominio e condomino) potrà essere sicuro di ottenere prima o poi un risarcimento. Il danneggiato è ovviamente tenuto a non peggiorare il danno subito ponendo in essere condotte negligenti o appositamente peggiorative; in tal caso il maggior danno subito non gli verrà risarcito.

Se la richiesta stragiudiziale di risarcimento danni non dovesse avere esito positivo, il condomino danneggiato (ma la tutela può essere esercitata in via autonoma anche dal possessore o dal detentore qualificato) potrà chiamare in giudizio i soggetti sopra indicati per sentire attribuire le responsabilità dell’accaduto e condannare il responsabile. Onere del danneggiato, in tal caso, sarà esclusivamente quello di indicare il nesso causale tra il danno e l’evento che lo ha prodotto.

Dal canto loro i chiamati saranno entrambi interessati ad individuare rapidamente la causa del danno, sia per scaricare la responsabilità sull’altro soggetto, laddove l’infiltrazione abbia origine nella proprietà comune o nella parte privata, sia per ridurre i danni al minimo possibile eliminandone repentinamente la causa. Nel caso di giudizio per il risarcimento del danno, sarà onere del/dei danneggianti dimostrare il caso fortuito (ai sensi dell’art.2051 del codice civile) o che il danno non derivi da difetto di manutenzione o da vizio di costruzione (ai sensi dell’art.2053 del codice civile).

Per quanto attiene poi la ripartizione spese per il rifacimento del lastrico solare ed il risarcimento del danno, tra i condomini, se viene accertata la responsabilità del condominio, dovrà essere ai sensi dell’art.1126 del codice civile (un terzo in capo a chi ne ha l’uso esclusivo o la proprietà esclusiva e due terzi in capo ai condomini che ne traggono utilità) per quanto riguarda la riparazione o ricostruzione del lastrico, mentre il risarcimento dei danni causati – secondo il nuovo indirizzo della Suprema Corte (Ordinanza 13526/2014 che ha rimesso la questione al Primo presidente di Cassazione per una eventuale nuova pronuncia a Sezioni Unite) – dovrà essere ripartito secondo i millesimi di proprietà di tutto il condominio, a prescindere dall’utilità che se ne trae.

Rubrica e video a cura di Euroconference società del gruppo TeamSystem, al quale appartiene anche Danea.

Euroconference è leader nel settore della formazione dedicata ai professionisti.

Vai al prossimo capitolo: Ascensore condominio: installazione, ripartizione spese condominiali e normativa.

photo credit: All Kinds of New via photopin cc


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Michele Baldacci

Avvocato civilista e Presidente del Polo di Diritto Immobiliare. Sopravvissuto ad un'infanzia senza smartphone e tablet, conduco il mio studio legale a tempo pieno e cresco le mie figlie a tempo pieno... ...

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