Le fonti di responsabilità per un amministratore all’interno del suo mandato sono molteplici, sia contrattuali (nei confronti del condominio amministrato) che extracontrattuali (nei confronti dei terzi).
La riforma del 2012 ha introdotto all’articolo 1129 l’obbligo di copertura assicurativa in caso di lavori straordinari, lasciando la copertura assicurativa per l’attività ordinaria come una mera possibilità.
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Quali sono i casi in cui chiedere un risarcimento danni all’amministratore?
Quando il rapporto di mandato si interrompe, può accadere che si profilino, in capo all’amministratore uscente, responsabilità conseguenti al mancato passaggio di consegne totale o parziale, alla presenza di ammanchi contabili o al mancato compimento di atti obbligatori come ad esempio quello previsto dal 4° comma dell’articolo 1131 c.c., in caso di chiamata in giudizio relativamente alle parti comuni dell’edificio, nonché di notifica di provvedimenti della pubblica autorità aventi lo stesso oggetto.
Il verificarsi di queste situazioni può essere la causa scatenante della revoca oppure esse possono emergere successivamente al subentro del nuovo amministratore.
Il ritardo nel passaggio di consegne
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Questo è uno dei casi più diffusi di responsabilità in capo all’amministratore di condominio uscente.
Il Tribunale di Napoli con l’Ordinanza pubblicata in data 11 giugno 2018 ha affrontato questa spinosa situazione stabilendo in prima battuta che l’amministratore può agire senza autorizzazione assembleare. Il problema si pone in tema di tempistiche, che non vengono fissate dall’articolo 1129, comma VIII del codice civile, il quale si limita a fissare l’obbligo di trasmissione di tutta la documentazione condominiale. Il ritardo può creare notevoli problemi al condominio, sia a livello contabile che a livello fiscale, può generare responsabilità contrattuali verso i fornitori che in caso di tempestivo pagamento delle fatture potrebbero sospendere i servizi o applicare interessi passivi.
La presenza di ammanchi contabili
L’ammanco contabile può emergere nel momento in cui il nuovo amministratore riallinea la contabilità precedente e inizia la sua gestione. In caso di ammanco sussistono quasi sempre gli estremi del reato di appropriazione indebita di cui all’art. 646 cod. pen., ma non è detto che ogni ammanco costituisca reato. L’ammanco potrebbe derivare anche da errori contabili facilmente rilevabili con una revisione contabile. Accanto alla responsabilità penale si configura quella civile che può portare a una condanna a risarcire i danni subiti.
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Altri esempi di responsabilità dell’amministratore
Può accadere anche che l’amministratore non faccia transitare le quote incassate dai condomini sul conto corrente condominiale (reso obbligatorio dalla riforma del condominio di cui alla legge 20/2012). In questo caso viene meno la trasparenza della contabilità e soprattutto si rischia la confusione tra i due patrimoni. Più volte la Cassazione si è espressa per censurare detti comportamenti (cfr. Cass. 7162/2012).
In generale la malagestio e la non ottemperanza degli obblighi previsti nel codice civile comporta responsabilità in conseguenza di un danno il più delle volte economico.
Che il danno sia accertato prima della revoca o dopo, il problema che resta in capo ai condomini è quello di ottenere un risarcimento. Giova ricordare che l’iter non è nè semplice nè breve, difficilmente, in caso di responsabilità di questo tipo, il professionista è disponibile a procedere a un risarcimento spontaneamente. La problematica poi si amplifica nel caso il professionista non sia assicurato.
Il caso più diffuso e che porta a conseguenze economicamente di rilievo è quello della presenza di un ammanco di cassa che il più delle volte emerge a seguito del passaggio di consegne. Spesso la somma è rilevante e il nuovo amministratore si vede costretto a convocare una assemblea affinché i condomini possano deliberare in merito alle azioni da intraprendere che spesso sfociano in una causa giudiziaria. L’utilità di questo tipo di azioni che hanno tempi lunghi e costi importanti è tale se, a fronte di una sentenza di condanna, l’amministratore uscente sia in grado di rimborsare il danno e le eventuali spese legali alle quali sarebbe tenuto come parte soccombente.
Verifica di solvibilità: da fare prima di agire legalmente
L’assemblea deve avere tutte le informazioni relative alla solvibilità del professionista, a eventuali beni o crediti aggredibili, deve cioè sapere se ha speranza di rientrare delle somme di cui sopra. In difetto una azione legale sarebbe sconsigliabile e i condomini potrebbero optare più facilmente per una transazione. In questo caso la somma recuperata sarebbe sicuramente minore ma il condominio avrebbe la certezza di recuperarla.
Per conoscere la solvibilità del professionista, i bene eventualmente aggredibili e perchè no, anche i crediti verso terzi pignorabili (i compensi relativi ad altri condomini amministrati) può risultare estremamente consigliabile effettuare una verifica patrimoniale che consenta di tratteggiare una situazione chiara e definita. i condomini potranno così valutare con cognizione di causa se procedere oppure no.
L’utilizzo di indagini patrimoniali come quelle offerte da Cheope, attraverso la sua piattaforma online Verifika.it integrata all’interno del software Domustudio, diventa uno strumento indispensabile e propedeutico ad ogni tipo di azione. A nulla varrebbe una condanna nei confronti di un soggetto che non è in grado di far fronte a un risarcimento danni. In caso di insolvenza i condomini potrebbero valutare una proposta transattiva a saldo e stralcio che, seppure di importo inferiore rispetto al danno subito, sarebbe certa ed immediatamente incassabile senza attendere i tempi della giustizia ordinaria e i vari gradi di giudizio.
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Sono Formatrice e Business Coach certificato. Sono laureata in Giurisprudenza e svolgo la professione di Amministratore di condominio e Revisore Contabile Condominiale. Collaboro con Cheope Risk Management ...
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