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Revoca dell’Amministratore di condominio, dimissioni e altri modi in cui si estingue il mandato dell’amministratore

Revoca amministratore di condominio, dimissioni e la fine del mandato

Tutte le modalità e le cause che possono portare all’estinzione del mandato che regola il rapporto fra condomini e amministratore di condominio

 

Che il rapporto tra amministratore e condòmini sia quello di mandato è ormai fatto appurato e noto a tutti. D’altronde è il codice civile riformato nel 2012 che lo specifica, pur trattandosi di un mandato “particolare”, un mandato conferito a maggioranza da una molteplicità di soggetti – e quindi conferito anche da chi non voleva conferirlo.

Come tutti i mandati, anche quello dell’amministratore di condominio ha una fine. Ai sensi dell’articolo 1722 del codice civile il mandato si estingue:

  • per scadenza del termine o per il compimento dell’affare;
  • per revoca da parte del mandante;
  • per rinunzia del mandatario;
  • per morte, interdizione o inabilitazione del mandante o del mandatario.

Mandato amministratore estinto per scadenza del termine o compimento dell’affare

Quanto alla prima ipotesi “per scadenza del termine o per il compimento dell’affare”, nel caso di specie si deve far riferimento a quanto previsto dall’articolo 1129 del codice civile, che al decimo comma dispone:

L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata”. C’è chi intende tale incarico come rinnovato in automatico di anno in anno all’infinito e chi intende che l’incarico sia in buona sostanza per due anni (uno di nomina ed uno di rinnovo) al termine del quale è necessario nuovamente procedere alla nomina. In ogni caso non sembra applicabile l’estinzione del mandato per scadenza del termine o per compimento dell’affare, in quanto nel condominio “l’affare” demandato è la complessiva gestione del condominio e tale gestione non può mai intendersi “compiuta.

Mandato amministratore revocato dall’assemblea condominiale

È invece certamente possibile la revoca da parte dell’assemblea. Prosegue infatti il codice riformato:

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Non c’è bisogno di un motivo particolare, ma serve una maggioranza piena (l’articolo 1136 dispone la necessità di 500 millesimi e della maggioranza degli intervenuti, tanto in prima che in seconda convocazione). Se però l’amministratore viene revocato prima della normale scadenza del mandato e senza giusta causa, avrà il diritto ad ottenere il compenso per l’intero anno.

Mandato amministratore estinto per rinuncia

Ancora, l’amministratore può avere mille motivi per decidere di interrompere il proprio rapporto con un condominio e sarà dunque sempre legittimato a rassegnare le proprie dimissioni.

Le dimissioni dell’amministratore non possono essere respinte, ma potrebbe essere necessario del tempo perchè si nomini un nuovo amministratore. In questo periodo la gestione dell’amministrazione rimane in carico al dimissionario, a meno che questi nell’inerzia del condominio, non proceda alla richiesta di nomina giudiziaria di un nuovo amministratore.

Mandato amministratore estinto per morte, interdizione o inabilitazione del mandante o del mandatario

Infine, il mandato si estingue per morte, interdizione o inabilitazione del mandante o del mandatario. Trattandosi di condominio, per morte del mandante si deve prendere in considerazione lo scioglimento del condominio, per esempio nel caso di perimento totale dell’edificio ex art.1128 del codice civile, o laddove tutte le unità immobiliari dello stabile siano acquistate da un unico proprietario, facendo così venir meno quella frammentazione della proprietà che giustifica l’esistenza del condominio.

Lato amministratore, invece, è possibile seguire letteralmente il disposto dell’art.1722 e si può quindi ipotizzare sia il caso di decesso dell’amministratore in carica, sia la sua interdizione o inabilitazione.

Nel caso di decesso dell’amministratore, gli eredi cureranno il passaggio di consegne al nuovo amministratore che verrà nominato dall’assemblea. Non gli si può chiedere la redazione di un rendiconto conclusivo.

Gli eredi non potranno rispondere a titolo di colpa o dolo in caso di mancato rinvenimento di documentazione nelle carte dell’amministratore defunto. Risponderanno invece in qualità di eredi se viene intentata causa per responsabilità professionale del de cuius (ma possono essere coperti da polizza assicurativa ad hoc).

Michele Baldacci

Avvocato civilista e Presidente del Polo di Diritto Immobiliare. Sopravvissuto ad un'infanzia senza smartphone e tablet, conduco il mio studio legale a tempo pieno e cresco le mie figlie a tempo pieno... ...

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