Compenso dell’amministratore di condominio: la specificazione analitica

L’art. 1129, comma 14, c.c. afferma quanto segue:

“L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.

L’amministratore, sia in sede di prima nomina che in sede di conferma dell’incarico, deve quindi precisare analiticamente il proprio compenso. In caso contrario la sua nomina potrebbe essere considerata nulla dal magistrato incaricato di valutarla e ciò potrebbe determinare l’impossibilità per il professionista di pretendere il compenso relativo all’attività svolta.

Prima riflessione conseguente alla norma riguarda la necessità per l’amministratore di condominio di accettare l’incarico ricevuto dall’assemblea; il professionista dovrà espressamente dichiarare l’accettazione dell’incarico conferito dall’assemblea precisando il compenso da lui preteso per l’attività svolta. Tale precisazione dovrà essere analitica e dovrà quindi indicare le prestazioni ulteriori rispetto al “compenso ordinario” per le quali l’amministratore ritiene di essere pagato; si citano, a titolo esemplificativo: adempimenti fiscali, lavori straordinari, assemblee straordinarie, partecipazione a procedure di mediazione ecc…

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Un’ipotesi di verbalizzazione potrebbe essere la seguente:

“Punto 1: Nomina amministratore ed approvazione relativo compenso

Il presidente pone in votazione la nomina della società “Alfa” in persona del legale rappresentante Tizio come da preventivo allegato al presente verbale che si intende qui integralmente trascritto.

Favorevoli: …

Contrari: …

Astenuti: ….

La delibera è approvata a maggioranza.

L’amministratore accetta e ringrazia riportandosi, in ordine a tutte le comunicazioni di cui all’art. 1129 c.c., al preventivo qui allegato”.

Se non si vorrà allegare il preventivo al verbale d’assemblea, si dovranno riportare all’interno del verbale medesimo le voci del compenso e le comunicazioni di cui all’art. 1129 comma 2 c.c..

Alcune ulteriori indicazioni:

• Ogni prestazione non specificata, si deve intendere ricompresa nel preventivo approvato. Ricordo che la giurisprudenza era già orientata in tal senso anche prima della L. 220/2012: “In tema di condominio l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte” (Cassazione Civile, sentenza n. 22313/2013, pronunciata in tema di compenso per lavori straordinari).
• Partendo dal presupposto di seguire la teoria più accreditata in tema di durata dell’incarico (cosiddetta teoria dell’1 + 1), il compenso va precisato anche se l’amministratore – alla fine del primo anno di gestione dopo la nomina – ha scelto di non inserire il relativo punto all’ordine del giorno.
• La prescritta specificazione analitica non sembra consentire di riportarsi genericamente alle condizioni economiche della gestione precedente.
• Ogni volta che l’amministratore pone all’ordine del giorno uno specifico punto relativo alla conferma/nomina/revoca dell’amministratore mette comunque in discussione il suo incarico e permettere all’assemblea di votare in ordine al medesimo.
• In sede di accettazione/rinnovo dell’incarico è altresì necessario comunicare i dati prescritti dall’art. 1129 comma 2 c.c.: “dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”. Non farlo costituisce grave irregolarità e potrebbe determinare la revoca giudiziale del professionista.

Quanto sinora esposto ha trovato conforto anche nella giurisprudenza di merito più recente.

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Tribunale di Roma, ordinanza del 15.06.2016:

“(…) ritenuto, quanto alla nomina dell’amministratore, che la stessa sia illegittima perché non è accompagnata dalla indicazione del compenso, come espressamente prescritto dalla legge, a nulla valendo la circostanza che sia noto quello dell’anno precedente in ragione sia del fatto che lo stesso può variare, sia del fatto che la novella legislativa è stata chiara nel prevedere detta indicazione come necessaria a pena di nullità …”.

Tribunale di Massa, 6 novembre 2017:

“Risulta invece fondata la censura sulla nullità della nomina dell’amministratore, in assenza di una valida accettazione che contenga specifica indicazione del suo compenso; il dettato dell’art. 1129 comma XIV c.c. è tassativo e non ammette equipollenti: “è nulla la nomina dell’amministratore di condominio – con conseguente nullità della delibera in parte qua – in assenza della specificazione analitica del compenso a quest’ultimo spettante per l’attività da svolgere, in violazione dell’art. 1129, comma 14, c.c. Tale norma, che mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l’emolumento dell’organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell’amministratore che nel caso delle successive riconferme” (Tribunale Milano, sez. XIII, 03/04/2016, n. 4294).
A tal fine va osservato che nel verbale di assemblea nulla risulta in ordine al compenso, né potrà a tal fine rilevare – come pretenderebbe il convenuto – la mera indicazione di una somma complessiva, per nulla dettagliata, inserita fra le voci del preventivo che – anche ove si possa ritenere che comprenda tutto quanto dovuto all’amministratore alla luce di Cass. 22313/2013 – non soddisfa quella esigenza di chiarezza documentale, trasparenza e formalità che traspaiono dal meccanismo di nomina ed accettazione individuati dal novellato art. 1129 cod. civ., meccanismo che non può prescindere da un atto formale dal quale risulti l’espressa e analitica indicazione del compenso”.

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