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Il citofono di condominio e la ripartizione delle spese: millesimi o parti uguali?

I criteri di ripartizione delle spese per la manutenzione, o sostituzione, di un impianto citofonico in condominio: il parere dell’esperto sulla corretta strada da seguire

 

Gli operatori del diritto sanno bene che la giurisprudenza ha ormai chiarito la generale illegittimità di una delibera la quale, a maggioranza, ripartisca una spesa in parti uguali.

Tale principio discende dall’applicazione degli articoli 1123 e ss. c.c.; la ripartizione “naturale” di una spesa all’interno del condominio è quella rappresentata dal primo comma dell’articolo 1123 c.c., ossia i millesimi di proprietà. Fanno eccezione le modalità illustrate nei commi e negli articoli successivi.

La suddivisione di una spesa in parti uguali non è per sua natura illegittima, ma deve essere assunta all’unanimità o deve essere di natura contrattuale.

I temi di cui sopra sono strettamente collegati alla ripartizione dell’impianto citofonico; parte della giurisprudenza e della dottrina ritiene più corretta una ripartizione in parti uguali. A mio avviso tale orientamento contrasta con il pensiero della Corte di Cassazione (mi riferisco ai principi generali non avendo rinvenuto sentenze specifiche sul tema oggetto del presente articolo).

Se l’assemblea deve procedere con la manutenzione e/o sostituzione dell’impianto citofonico, ritengo di fornire le seguenti indicazioni:

  • Il metodo più corretto per ripartire la spesa è il seguente:
    • le parti comuni a tutti fino al punto di diramazione verso il singolo appartamento: in millesimi di proprietà (escludendo le unità che non risultano comproprietarie dell’impianto);
    • parti private (ad esempio il citofono): a carico del singolo proprietario.
  • Se i condomini vogliono ripartire la spesa in parti uguali possono farlo, purché la delibera venga assunta all’unanimità oppure, se assunta a maggioranza, nessuno la contesti.

Giurisprudenza sul tema

Tribunale di Roma, sentenza del 16.07.2012

“Ciò posto, è indubbio che detto intervento, tenuto conto anche di quanto dedotto dal condominio appellato nello scritto di costituzione in primo grado, ossia che trattavasi di sostituzione di precedente pulsantiera ancora funzionante ‘per conferire all’immobile un maggior pregio estetico’ (pag 2 detta comparsa), si rapporta, all’evidenza, alla finalità di fruizione e miglior godimento del servizio comune apprestato dall’impianto citofonico che l’art. 2 del richiamato testo regolamentare espressamente include tra le ‘parti comuni’ sicchè la sua spesa, giusta previsione dell’art 1123, comma 1, c.c. -e che trova riaffermazione nell’art 10 comma 1 del regolamento di condominio- va ripartita tra tutti i condomini in ragione ‘proporzionale al valore della proprietà di ciascuno’.

Deve escludersi che detto intervento potesse ritenersi inerente alla parte del detto impianto non rientrante nella comunione condominiale; il citato disposto del regolamento, al riguardo, si esprime indicando oggetto di proprietà comune l’intero sistema citofonico sino al ‘punto di diramazione ai vari appartamenti’ nel mentre la spesa di cui si dibatte afferiva la parte iniziale del sistema comunicativo, allocata all’ingresso dello stabile.

L’alternativo criterio patrocinato con l’impugnato deliberato e incentrato su una ripartizione paritaria di detto esborso tra tutti i condomini, per la sua validità avrebbe richiesto l’adesione unanimitaria di tutti i condomini che, nel caso di specie, non si riscontra, considerata l’opposizione frapposta dagli odierni appellanti”.

Cassazione Civile, sentenza n. 16389 del 21.06.2018

Ora, una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione in parti uguali (ovvero con regime “capitarlo”) degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dall’art. 1123 c.c., proprio come avvenuto nella delibera del 16 settembre 2005, va certamente ritenuta nulla, occorrendo semmai a tal fine una convenzione approvata all’unanimità, che sia espressione dell’autonomia contrattuale”.

Matteo Peroni

Nasce a Brescia nel 1979; durante l’università si appassiona al diritto condominiale ed a tutte le (numerose) problematiche collegate. Collabora con l’Anaci tenendo corsi di formazione e scrivendo ...

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