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Il citofono di condominio e la ripartizione delle spese: millesimi o parti uguali?

I criteri di ripartizione delle spese per la manutenzione, o sostituzione, di un impianto citofonico in condominio: il parere dell’esperto sulla corretta strada da seguire

 

Gli operatori del diritto sanno bene che la giurisprudenza ha ormai chiarito la generale illegittimità di una delibera la quale, a maggioranza, ripartisca una spesa in parti uguali.

Tale principio discende dall’applicazione degli articoli 1123 e ss. c.c.; la ripartizione “naturale” di una spesa all’interno del condominio è quella rappresentata dal primo comma dell’articolo 1123 c.c., ossia i millesimi di proprietà. Fanno eccezione le modalità illustrate nei commi e negli articoli successivi.

La suddivisione di una spesa in parti uguali non è per sua natura illegittima, ma deve essere assunta all’unanimità o deve discendere da un vincolo di natura contrattuale.

I temi di cui sopra sono strettamente collegati alla ripartizione dell’impianto citofonico; parte della giurisprudenza e della dottrina ritiene più corretta una ripartizione in parti uguali.

La questione è stata recentemente affrontata dalla Corte di Cassazione, la quale si è espressa nei seguenti termini (estratto della sentenza n. 16531 del 31.07.2020:

“Esse, nella sostanza, tendono a negare che possa essere qualificata valida una deliberazione dell’assemblea di condominio che decida a maggioranza di ripartire le spese di esercizio dell’impianto citofonico in parti uguali tra tutti i condomini, tenuto conto, nella specie, che il diverso criterio di riparto in precedenza adottato e così modificato era stato a sua volta approvato a maggioranza. (…)

Deve, quindi, riaffermarsi il principio di diritto alla stregua del quale, in mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123 c.c., comma 1, e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio “capitario” le spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune”.

Ritengo tale affermazione rispettosa dei principi generali caratterizzanti il diritto condominiale.

Se l’assemblea deve procedere con la manutenzione e/o sostituzione dell’impianto citofonico, suggerisco le seguenti indicazioni.

  • Il metodo più corretto per ripartire la spesa è il seguente:
    1. le parti comuni a tutti fino al punto di diramazione verso il singolo appartamento: in millesimi di proprietà (escludendo le unità che non risultano comproprietarie dell’impianto);
    2. parti private (ad esempio il citofono): a carico del singolo proprietario. Tale intervento richiederà il preventivo consenso del singolo proprietario.
  • Se i condomini vogliono ripartire la spesa in parti uguali possono farlo, purché la delibera venga assunta all’unanimità oppure, se assunta a maggioranza, nessuno la contesti.

Con riferimento alle tematiche oggetto del presente articolo, richiamo altresì la sentenza del 16.07.2012 del Tribunale di Roma.

“Ciò posto, è indubbio che detto intervento, tenuto conto anche di quanto dedotto dal condominio appellato nello scritto di costituzione in primo grado, ossia che trattavasi di sostituzione di precedente pulsantiera ancora funzionante ‘per conferire all’immobile un maggior pregio estetico’ (pag 2 detta comparsa), si rapporta, all’evidenza, alla finalità di fruizione e miglior godimento del servizio comune apprestato dall’impianto citofonico che l’art. 2 del richiamato testo regolamentare espressamente include tra le ‘parti comuni’ sicchè la sua spesa, giusta previsione dell’art 1123, comma 1, c.c. -e che trova riaffermazione nell’art 10 comma 1 del regolamento di condominio- va ripartita tra tutti i condomini in ragione ‘proporzionale al valore della proprietà di ciascuno’.

Deve escludersi che detto intervento potesse ritenersi inerente alla parte del detto impianto non rientrante nella comunione condominiale; il citato disposto del regolamento, al riguardo, si esprime indicando oggetto di proprietà comune l’intero sistema citofonico sino al ‘punto di diramazione ai vari appartamenti’ nel mentre la spesa di cui si dibatte afferiva la parte iniziale del sistema comunicativo, allocata all’ingresso dello stabile.

L’alternativo criterio patrocinato con l’impugnato deliberato e incentrato su una ripartizione paritaria di detto esborso tra tutti i condomini, per la sua validità avrebbe richiesto l’adesione unanimitaria di tutti i condomini che, nel caso di specie, non si riscontra, considerata l’opposizione frapposta dagli odierni appellanti”. 

Matteo Peroni

Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio e i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni. - Il mio

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