Il citofono di condominio e la ripartizione delle spese: millesimi o parti uguali?

I criteri di ripartizione delle spese per la manutenzione, o sostituzione, di un impianto citofonico in condominio: il parere dell’esperto sulla corretta strada da seguire.

 

Alcuni operatori sostengono che le spese inerenti l’impianto citofonico (manutenzione e/o sostituzione) debbano essere ripartite in parti uguali fra i condomini. Non ritengo corretta tale modalità di suddivisione che si pone in contrasto con i principi del diritto condominiale.

La giurisprudenza ha infatti ormai chiarito la generale illegittimità di una delibera la quale, a maggioranza, ripartisca una spesa in parti uguali.

Tale principio discende dall’applicazione degli articoli 1123 e ss. c.c.; la ripartizione “naturale” di una spesa all’interno del condominio è quella rappresentata dal primo comma dell’articolo 1123 c.c., ossia i millesimi di proprietà. Fanno eccezione le modalità illustrate nei commi e negli articoli successivi (1124, 1125, 1126 c.c.).

La suddivisione di una spesa in parti uguali non è per sua natura illegittima, ma deve essere assunta con delibera unanime o discendere da un vincolo di natura contrattuale.

Per tali motivi, ritengo che la manutenzione/sostituzione dell’impianto citofonico debba essere ripartita in ragione dei millesimi di proprietà.

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Sono comunque opportune alcune precisazioni.

  • La delibera e la ripartizione riguarderanno i soli condomini comproprietari dell’impianto. Ad esempio, in un condominio costituito da appartamenti e box, saranno coinvolti i soli appartamenti (presupponendo che tali locali siano quelli collegati all’impianto); ove non vi fosse una tabella di proprietà specifica, si procederà scomputando dalla tabella generale le unità non comproprietarie dell’impianto.
  • Un singolo appartamento non può sottrarsi alle spese rinunciando all’utilizzo del citofono (art. 1118 c.c.).
  • La somma deliberata a maggioranza dovrà comprendere le sole opere inerenti le parti necessarie all’uso comune e non, ad esempio, i singoli apparati posti all’interno degli appartamenti. Il preventivo inerente questi ultimi dovrà essere confermato dai singoli proprietari.
  • La singola delibera con cui si dovessero ripartire i lavori di sistemazione dell’impianto citofonico in parti uguali deve essere impugnata nei termini di cui all’art. 1137 c.c.; in caso contrario, la ripartizione diverrà definitiva.

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Richiami giurisprudenziali

Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sentenza n. 307 del 25.01.2022: “Contestualmente va però disattesa la domanda di annullamento del provvedimento adottato, autonomamente, dall’amministratore del Condominio, Sig. L.T., di ripartizione della spesa di ripristino dell’impianto di citofono in base alle tabelle millesimali, poiché l’art. 1123 c.c. co. 1 espressamente recita: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68], salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.”. Pertanto le spese relative a beni e servizi di cui tutti godono indistintamente, comprese le innovazioni deliberate dalla maggioranza devono essere ripartite proporzionalmente in base al valore di ogni singola proprietà. Tale norma poteva essere derogata solo dall’unanimità dei condomini, circostanza questa non verificatasi stante l’assenza di determinazioni dell’assemblea dei condomini”.

Corte di Cassazione, sentenza n. 16531 del 31.07.2020: “Esse, nella sostanza, tendono a negare che possa essere qualificata valida una deliberazione dell’assemblea di condominio che decida a maggioranza di ripartire le spese di esercizio dell’impianto citofonico in parti uguali tra tutti i condomini, tenuto conto, nella specie, che il diverso criterio di riparto in precedenza adottato e così modificato era stato a sua volta approvato a maggioranza. (…) Deve, quindi, riaffermarsi il principio di diritto alla stregua del quale, in mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123 c.c., comma 1, e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio “capitario” le spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune”.

Ideatore di Condominio Semplice (aggiornamento sintetico e concreto in ambito condominiale). Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente ...

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