SCOPRI I NOSTRI GESTIONALI

Riparazione del lastrico solare ex art 1126: il punto sulla ripartizione delle spese

Ripartizione lastrico solare

I 6 principi che regolano il riparto delle spese di un lastrico solare o di una terrazza a livello tra i condòmini.

 

Il tema dell’articolo 1126 c.c. torna ciclicamente nelle sentenze dei Tribunali e della Cassazione. Prendendo spunto da un recente provvedimento del Tribunale di Roma, vorrei ricordare alcuni principi che devono guidare il riparto delle spese di riparazione di un lastrico solare o di una terrazza a livello (figure equiparate dalla giurisprudenza).

  • La regola “generale” è quella scritta nel Codice civile:

un terzo delle spese devono essere a carico del proprietario esclusivo del lastrico e due terzi delle spese devono essere a carico di tutti coloro che sono coperti.

  • Se il proprietario del lastrico ha un’unità immobiliare al di sotto del lastrico medesimo, deve contribuire anche per quella quota.
  • Le spese dei “due terzi” vanno distribuite in proporzione alla superficie coperta dalla proiezione del lastrico.
  • Se il lastrico solare è parte comune, le relative spese vanno ripartite in ragione dei millesimi di proprietà fra tutti i condomini.
  • Se il lastrico solare copre delle parti comuni (ad esempio delle scale), tali zone vanno escluse dal riparto; non sono d’accordo con tale principio, ma questo è quanto hanno affermato due sentenze della Corte di Cassazione del 2017 (la n. 11484 e la numero 12578).
  • Se devo procedere con il rifacimento dell’impermeabilizzazione, ogni opera connessa a tale manutenzione (ad esempio: demolizione del pavimento e smaltimento in discarica) andrà ripartita secondo il criterio di legge.

Tribunale di Roma, sentenza n. 4694 del 04.03.2020

Chiarito che la funzione specifica del lastrico solare è quella di dare copertura al condominio, la relativa riparazione sarà pertinenza di tutti i condomini, in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Invece, nel caso in cui il lastrico solare sia pertinenza esclusiva di un condomino, questo è tenuto per 1/3 del totale ed il restante è a carico del condominio secondo quanto prescrive l’art. 1126 c.c.. (…)

Quanto alla natura delle opere necessarie per la manutenzione, riparazione delle terrazze a livello o del lastrico ad uso esclusivo, la giurisprudenza non pone alcuna distinzione all’applicazione del criterio di cui all’art. 1126 c.c.. Ciò vale anche per l’impermeabilizzazione e per le spese di rifacimento del pavimento, dal momento che il rifacimento o riparazione dell’impermeabilizzazione non sarebbe possibile senza togliere (distruggendolo) il pavimento preesistente e l’impermeabilizzazione non potrebbe essere protetta se non viene coperta con cappa e nuovo pavimento (il criterio si applica anche alle spese di trasporto e discarica dei detriti conseguenti alle opere, nonché a tutte quelle opere e a tutti quegli interventi che si rendono necessari per poter rifare l’impermeabilizzazione).

Matteo Peroni

Ideatore di Club condominio. Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio e i condomini ...

Di' la tua! Facci sapere cosa ne pensi con un commento:

  • Facebook
  • WordPress