Posa del cappotto e decoro architettonico del condominio

Una riflessione sul concetto di decoro architettonico del condominio a partire da una recente ordinanza del Tribunale di Milano.

Posa del cappotto e decoro architettonico del condominio
 

L’ordinanza pubblicata dal Tribunale di Milano in data 15.10.2021 ci dà l’occasione di riflettere su:

  • il concetto di decoro architettonico del condominio e
  • la maggioranza necessaria al fine di approvare opere inerenti la riqualificazione energetica dell’edificio mediante posa del cappotto termico esterno.

L’ordinanza del Tribunale di Milano

Il Tribunale di Milano, con provvedimento 15.10.2021, ha affermato quanto segue:
Le innovazioni progettate, per caratteri e vastità degli interventi, sono di forte impatto giacché, per quanto si può apprezzare in base ad una valutazione sommaria proprio di questa fase ed alla luce dello stato di fatto e di progetto raffigurato nella documentazione in atti – sono tali che le facciate, una volta eseguiti i lavori, avranno un aspetto quasi completamente diverso rispetto a quello odierno. (…) Nel caso in esame è indubbio che l’aspetto estetico che caratterizza le facciate del Condominio di via XXX, e conferisce ad esse la peculiare identità e fisionomia sopra dette, subirà una definitiva compromissione per effetto degli interventi progettati; conseguentemente, la relativa delibera necessita del consenso unanime dei condomini, che non vi è stato”.

Preliminarmente, è opportuno ricordare che la valutazione in ordine alla violazione del decoro architettonico è molto soggettiva; per tale motivo, lo stesso intervento edilizio potrebbe essere valutato in modo differente da magistrati diversi.

Ciò non deve scoraggiare, ma deve comunque far riflettere l’amministratore e l’assemblea al fine di ricercare un consenso quanto più ampio possibile; si potranno quindi ponderare le tipologie di intervento al fine di rispettare il più possibile lo stile originario dell’edificio.

L’obiettivo è non incorrere in azioni giudiziarie le quali, al di là dei torti e delle ragioni, rischierebbero di compromettere l’esecuzione dei lavori e di far sostenere ingenti spese legali a tutti i soggetti coinvolti.

Decoro architettonico e assemblea di condominio

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Passando all’esame il ragionamento espresso dal Tribunale di Milano, si afferma che ogni modifica la quale comporti un mutamento dell’aspetto architettonico dell’edificio richieda l’unanimità dei consensi da parte dei condomini.

Personalmente non condivido il principio affermato in quanto, una cosa è il rispetto del decoro architettonico dell’edificio, altra cosa è la possibilità per l’assemblea di mutare l’aspetto architettonico dell’edificio pur ottenendo un risultato esteticamente gradevole.

Partiamo dal concetto di lesione del decoro architettonico. L’assemblea non può autorizzare opere lesive del decoro architettonico; questo è un principio costante in giurisprudenza ed anche il singolo proprietario può agire a tutela della parte comune. Sul punto, si richiama la sentenza della Cassazione Civile n. 7870 del 19.03.2021:
Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio”.

Leggi la guida all’assemblea condominiale

Ritengo però che diversa fattispecie riguardi il caso in cui l’assemblea, a maggioranza, decida di modificare l’aspetto architettonico dell’edificio perseguendo un risultato comunque gradevole da un punto di vista estetico/armonico. In questo secondo caso i condomini non fanno altro che esercitare la loro libertà di scelta nella gestione dell’edificio.

Sul punto, si richiama un estratto della sentenza della Cassazione Civile n. 17965 del 27.08.2020:
(…)e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno – quest’ultimo – che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito (e risulta compiuta alla pagina 4 della sentenza impugnata, avendo riguardo a dimensioni, consistenza e tipologia del manufatto), rimanendo insindacabile in sede di legittimità, se non nei limiti di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5”.

L’aspetto architettonico deve invece essere rispettato, ad esempio, da chi esercita il diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c.; sul punto, si richiama un estratto della sentenza di Cassazione Civile n. 29584 del 22.10.2021:
L’aspetto architettonico, cui si riferisce l’art. 1127 c.c., comma 3, quale limite alle sopraelevazioni, sottende, peraltro, una nozione sicuramente diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dall’art. 1120 c.c., comma 4, art. 1122 c.c., comma 1 e art. 1122-bis c.c., dovendo l’intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore”.

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