Decoro architettonico: è possibile modificare facciate e aspetto?

Una riflessione sul concetto di decoro architettonico, aspetto architettonico e modifica della fisionomia delle facciate di un edificio condominiale.

Posa del cappotto e decoro architettonico del condominio
 

Il tema relativo alla modifica delle facciate di un edificio è divenuto di grande interesse in occasione delle delibere inerenti i cantieri superbonus; (quasi) ormai superato l’incentivo fiscale richiamato, resta comunque di interesse la valutazione in ordine alle delibere che dispongono circa la modifica della facciata condominiale e dell’aspetto architettonico dell’edificio.

Il divieto di ledere il decoro architettonico

Il codice civile fissa in modo chiaro l’impossibilità di alterare il decoro architettonico del condominio; ciò vale sia per le opere eseguite sulle parti comuni, che per le opere eseguite sulle parti private, ma che si riflettono (negativamente) sulle facciate.

È opportuno ricordare che la valutazione in ordine alla violazione del decoro architettonico è molto soggettiva; per tale motivo, lo stesso intervento edilizio potrebbe essere valutato in modo differente da magistrati diversi.

La tutela viene garantita anche se l’edificio sia privo di un particolare pregio artistico, mentre non viene garantita solo se il fabbricato si presenti in uno stato di grave degrado complessivo.

Cassazione Civile, sentenza n. 12644 del 10.05.2023: “Ora, perché rilevi la tutela dell’aspetto architettonico di un fabbricato (…) non occorre neppure che l’edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicché la sopraelevazione realizzata induca in chi guardi una chiara sensazione di disarmonia. Perciò deve considerarsi illecita ogni alterazione produttiva di tale conseguenza, anche se la fisionomia dello stabile risulti già in parte lesa da altre preesistenti modifiche, salvo che lo stesso, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si presenti in uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento.

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La modifica della facciata

Parte della dottrina e della giurisprudenza hanno affermato come non sia possibile, se non all’unanimità, modificare la fisionomia dell’edificio.

Sul punto, la sentenza della Corte di Cassazione Civile n. 17398 del 30.08.2004 ha affermato quanto segue: “la corte di merito ha correttamente applicato i principi costantemente affermati da questa corte, secondo cui il decoro architettonico – allorchè possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia – è un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare. Sotto questo aspetto – una volta accertato che le modifiche non hanno una valenza ripristinatoria o migliorativa dell’originaria fisionomia – ma alterano quest’ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l’accertamento – del tutto opinabile – del risultato estetico della modifica, che deve ritenersi non consentita quand’anche nel suo complesso possa apparire a taluno gradevole”.

Anche sulla base di tali presupposti, nell’ottobre del 2021, il Tribunale di Milano ha ritenuto opportuno sospendere l’efficacia di una delibera assembleare, la quale aveva disposto, a maggioranza, la posa di un cappotto e la contestuale rimozione della precedente copertura in klinker della facciata.

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Osservazioni critiche

Personalmente non condivido l’orientamento richiamato nel punto precedente in quanto ritengo che nell’ambito condominiale occorra distinguere due diversi concetti:

  • il decoro architettonico, il quale non deve essere mai compromesso. Tale compromissione si verifica quando la nuova opera si riflette negativamente sull’aspetto armonico dell’edificio.
  • l’aspetto architettonico, il quale costituisce l’insieme delle originarie linee architettoniche e – secondo il mio parere – può essere modificato a maggioranza purché tale modifica rispetti le condizioni di cui alle due pronunce di legittimità qui di seguito richiamate. Pensare diversamente significherebbe affermare che la tinteggiatura di una facciata con un colore diverso dall’originale richiede l’unanimità dei consensi.

A supporto di tali riflessioni, riporto qui di seguito l’estratto di due sentenze della Suprema Corte di Cassazione.

  • Cassazione Civile, sentenza n. 17965 del 27.08.2020: “(…) e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno – quest’ultimo – che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito (e risulta compiuta alla pagina 4 della sentenza impugnata, avendo riguardo a dimensioni, consistenza e tipologia del manufatto), rimanendo insindacabile in sede di legittimità, se non nei limiti di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5”.
  • Cassazione Civile, sentenza n. 18334 del 25.10.2012: “il giudice del merito, per stabilire se in concreto vi sia stata lesione di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, deve anche valutare se tale lesione o turbativa determini o meno un deprezzamento dell’intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un’utilità la quale compensi l’alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità“.

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Il caso della sopraelevazione

L’aspetto architettonico deve invece essere rispettato, ad esempio, da chi esercita il diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c.; sul punto, si richiama un estratto della sentenza di Cassazione Civile n. 29584 del 22.10.2021: “L’aspetto architettonico, cui si riferisce l’art. 1127 c.c., comma 3, quale limite alle sopraelevazioni, sottende, peraltro, una nozione sicuramente diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dall’art. 1120 c.c., comma 4, art. 1122 c.c., comma 1 e art. 1122-bis c.c., dovendo l’intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore”.

Ideatore di Condominio Semplice (aggiornamento sintetico e concreto in ambito condominiale). Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente ...

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