L’articolo 1124 c.c. prevede che le scale e gli ascensori debbano essere mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.
Ogni spesa inerente agli interventi di manutenzione (anche straordinari ed anche riguardanti, ad esempio, la sostituzione dell’ascensore) dovrà quindi essere ripartita in base ad una tabella calcolata secondo le indicazioni dell’art. 1124 c.c.: “la spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.
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Ripartizione delle spese di pulizia e di illuminazione
Affrontiamo ora il tema delle spese di pulizia e di illuminazione per comprendere quale criterio debba essere utilizzato per la loro ripartizione. La risposta fornita dalla giurisprudenza prevalente è riportata dall’ordinanza della Cassazione Civile n. 5068 del 17.02.2023.
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I giudici di legittimità affermano che la divisione delle spese per la manutenzione delle scale deve basarsi su un principio di proporzionalità legato all’altezza dal suolo di ogni piano o frazione di esso che beneficia del servizio; tale affermazione si fonda sull’applicazione, all’articolo 1124 c.c., dei principi generali di cui all’articolo 1123 comma 2 c.c.. L’interpretazione si basa sulla constatazione che i proprietari degli appartamenti situati ai piani superiori tendono a causare un maggiore logorio delle scale rispetto a quelli dei piani inferiori.
In conclusione, i giudici di legittimità ritengo che le spese di illuminazione e di pulizia delle scale debbano essere ripartiti in ragione del solo criterio dell’altezza di piano.
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Riflessione critica
Personalmente, non condivido la lettura dei giudici di legittimità in quanto le spese delle scale sono regolamentate da un articolo ben preciso, ossia il 1124 c.c.; ritengo pertanto che ogni spesa relativa debba seguire tale principio.
Se il codice civile prevede una norma specifica per ripartire le spese inerenti una ben determinata parte comune (scale e/o ascensore), non vedo elementi né presupposti che possano giustificare una deroga a tale principio. Non mi sembra per nulla convincente l’affermazione dei giudici di legittimità i quali sostengono quanto segue: “trova la propria “ratio” nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi”; tale affermazione, se generalizzata, provocherebbe delle storture in ambito di ripartizione delle spese, soprattutto nei casi in cui esiste già una norma di riferimento. Il periodo richiamato, a mio avviso, contraddice anche il noto principio secondo cui non si può addebitare maggiori spese di pulizia agli uffici in quanto non è possibile presumere un loro utilizzo più intenso del bene comune (Cassazione Civile, sentenza n. 432 del 12.01.2017).
Il fatto che la scala dia una maggiore utilità ai piani alti è circostanza già considerata dal codice civile, il quale ha stabilito un criterio che già compensa tale maggior utilità.
Sul punto, si richiama la sentenza del Tribunale di Trieste del 18/12/2000: “E’ legittima la ripartizione delle spese di pulizia delle scale effettuata ai sensi dell’art. 1124 c.c. in virtù di una deliberazione della assemblea approvata a maggioranza”.
Conclusione e richiami giurisprudenziali
Ferma la riflessione “critica”, consiglio comunque di seguire l’orientamento prevalente. Ricordo altresì che eventuali delibere che ripartiscono le spese in modo non conforme alla legge, sono annullabili e non nulle; ciò significa che tali decisioni diventano definitive una volta decorsi i termini di cui all’articolo 1137 c.c..
Estratto dell’ordinanza n. 5068 del 17.02.2023, Cassazione Civile: “Deve, pertanto, ribadirsi il principio in base al quale, in tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese (per l’illuminazione e) la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l’integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (art. 1123 c.c., comma 1, e art. 1124 c.c., comma 1), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma sulla scorta dell’uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall’art. 1123 c.c., comma 2”.
Ideatore di Condominio Semplice (aggiornamento sintetico e concreto in ambito condominiale). Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente ...
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