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Pulizie scale condominio e illuminazione: la ripartizione delle spese

Ripartizione spese condominiali per pulizie scale e illuminazione

Come avviene la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale e dell’illuminazione in condominio: parola all’esperto

 

La modalità di riparto delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale trova, nell’ambito giurisprudenziale e dottrinale, le soluzioni più disparate. Dare un’indicazione su questo tema deve, giocoforza, convivere con l’avvertimento dell’esistenza di precedenti contrastanti fra di loro.

Nella prima parte dell’articolo affronteremo quella che si può definire “corrente maggioritaria”, successivamente ci soffermeremo sulla “corrente minoritaria”.

La sentenza più “citata” in dottrina è la pronuncia di Cassazione n. 432 del 12.01.2007 la quale – con riferimento alle spese di pulizia e di illuminazione delle scale – afferma quanto segue:

“Sulla base di tali premesse, non essendo possibile individuare un diverso criterio oggettivo di ripartizione delle spese e non potendosi, per le considerazioni svolte, riconoscere all’assemblea un potere discrezionale in tale materia, sussistono le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1124 cod. civ., data la identità di ratto.

Anche in tal caso, per quanto già detto, andrà applicato per intero il criterio della altezza di piano”.

Il principio di cui sopra, ha trovato conferma nell’Ordinanza della Cassazione Civile n. 29217 del 13.11.2018; anche in tale sede viene ribadito che il criterio corretto per il riparto delle spese di illuminazione e di pulizia delle scale è quello della sola altezza di piano (applicazione analogica/parziale dell’articolo 1124 c.c.).

Personalmente non condivido tale impostazione:

  • se il codice civile prevede un articolo specifico per la manutenzione/conservazione delle scale e degli ascensori ritengo più corretto applicare tale norma e non, per via analogica, solo una parte di essa;
  • il verbo “mantenere” significa (vocabolario Treccani) “tenere una cosa in modo che duri a lungo, rimanga in essere e in efficienza” ed anche “far rimanere qualche cosa in una determinata condizione”. Non comprendo pertanto come si possano ritenere non comprese nell’articolo 1124 c.c. tali attività.
    Ritengo più condivisibile la diversa indicazione fornita dalla Corte di Cassazione con la pronuncia n. 971 del 24.01.2001:

“Per quanto riguarda la spesa concernente la pulizia delle scale il criterio della relativa ripartizione adottato dall’assemblea con la delibera impugnata è proprio quello che, secondo lo stesso ricorrente, i condomini – con la delibera del 30 aprile 1993 – avevano deciso di applicare con riferimento all’articolo 1124 c.c. addebitando ai proprietari dei negozi “in proporzione ai millesimi la quota pari al 50% delle spese di pulizia”. Con la delibera impugnata la spesa strettamente relativa alla pulizia delle scale (pari a L. 2.800.000) è stata infatti ripartita tra i condomini per la metà per millesimi e per la restante metà per altezza dei piani”.

Al di là delle diverse linee di pensiero, è indubbia la sussistenza di un contrasto a livello dei giudici di legittimità; tale contrasto potrà essere definito solamente con una pronuncia della Cassazione a Sezioni Unite.

A conferma della tesi che prevede l’applicazione integrale dell’articolo 1124 c.c., si richiamano le seguenti pronunce di merito.

Tribunale di Catania, sentenza n. 264/2018: “le spese delle scale dell’edificio, per le quali il CTU ha applicato correttamente il criterio espresso dall’art 1124 c.c. (ripartizione delle spese in ragione della metà in base al valore dell’unità immobiliare e per l’altra metà in ragione dell’altezza delle unità immobiliari), va precisato che esse devono ricomprendere non solo le spese di pulizia e di illuminazione delle scale stesse, ma anche quelle relative alla loro manutenzione ordinaria e straordinaria, secondo lo schema indicato dal CTU nelle tabelle B/1 e B/2; la giurisprudenza, infatti, dà per pacifico che le spese cui si riferisce la norma siano proprio quelle di manutenzione (ordinaria e straordinaria) e ha chiarito che anche la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell’art.1124, il quale è espressione del principio generale posto dall’art.1123, comma 2, e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi”.

Tribunale di Roma, sentenza n. 22395/2017: “Osserva il giudicante che è del tutto condivisibile la tesi prospettata da parte attrice, in quanto, in mancanza di apposite tabelle millesimali, va applicata per la ripartizione delle spese di pulizia delle scale e di quelle relative alla manutenzione dell’ascensore la disposizione di cui all’articolo 1124 codice civile nel testo novellato dalla riforma del 2012. È pertanto illegittima la delibera con cui venga approvata una ripartizione non conforme alla norma sopra citata ovvero alla diversa disposizione regolamentare”.

Matteo Peroni

Nasce a Brescia nel 1979; durante l’università si appassiona al diritto condominiale ed a tutte le (numerose) problematiche collegate. Collabora con l’Anaci tenendo corsi di formazione e scrivendo ...

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