Bilancio di condominio: cos’è, cosa contiene e quali sono i termini

Il bilancio di condominio, o rendiconto, è un documento contabile di fondamentale del condominio, considerato che è una fotografia del suo stato economico e patrimoniale.

Inoltre, ai sensi del nuovo codice del condominio (legge 220/2012), in sede di approvazione del consuntivo di una gestione ordinaria, l’amministratore è tenuto a presentare il rendiconto contabile del condominio.

Ma cos’è il bilancio condominiale? Quali parti lo compongono?

Proviamo a riassumere in brevità tutto quello che bisognerebbe sapere su questo documento e quali sono i suoi contenuti obbligatori per legge.

Cos’è il bilancio del condominio (o rendiconto condominiale)

Il punto di partenza di questa guida non può che essere una definizione di bilancio condominiale (o rendiconto condominiale), inquadrabile come un documento in cui l’amministratore ha il compito di rendere conto della propria gestione attraverso l’evidenza delle spese effettuate nel corso dell’anno, del modo con cui le risorse finanziarie del condominio si sono mosse e delle eventuali pendenze che residuano alla fine del periodo.

La base legale di questo documento si trova sempre nel Codice Civile, agli artt. 1130 e 1130 bis c.c.: le norme sulle attribuzioni dell’amministratore e sul bilancio condominiale impongono infatti all’amministratore di rendere conto della propria gestione e, alla fine del periodo annuale, di redigere il rendiconto del condominio.

L’assemblea dovrà valutare e approvare il documento con il voto favorevole della maggioranza dei presenti, purché rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale.

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A cosa serve il bilancio condominiale

Obiettivo principale del bilancio condominiale è quello di rappresentare in modo chiaro le spese effettuate, le risorse finanziarie gestite e le pendenze di fine periodo.

Rappresenta quindi una fotografia puntuale dello stato economico, finanziario e patrimoniale del condominio.

Non solo: questo documento – se regolarmente approvato con il relativo piano di riparto – è titolo sufficiente per ottenere un decreto ingiuntivo esecutivo nonostante opposizione, divenendo così strumento fondamentale per le azioni contro i condòmini morosi.

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Bilancio consuntivo e preventivo

Nei termini sopra esposti, il bilancio condominiale è dunque un documento consuntivo che – come tale – ritrae la situazione del condominio alla fine del periodo di gestione.

Tuttavia, nella stessa assemblea in cui si approva il rendiconto della gestione precedente, di norma si procede altresì all’approvazione del bilancio preventivo per la gestione corrente.

Le differenze sono evidenti:

• il bilancio consuntivo è il rendiconto della gestione chiusa ed è redatto sulla base di spese effettivamente sostenute dal condominio, con attribuzione delle quote ponderata con precisione;
• il bilancio preventivo è invece un documento che stima le spese ancora da sostenere nella gestione corrente e include il piano di riparto per l’anno in corso (cioè, l’elenco delle rate per singolo condomino).

Il bilancio condominiale preventivo è dunque, per certi versi una sorta di “budget” che l’amministratore prevede di disporre per la gestione corrente, riportando le rate che i condomini dovranno versare in anticipo rispetto al periodo di riferimento, con periodicità da stabilirsi nel regolamento condominiale (o, in assenza di questo, tramite apposita delibera condominiale o ricorrendo alla consuetudine).

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Cosa contiene un rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale è di norma strutturato in 4 parti:

• relazione dell’amministratore sull’andamento dell’anno e sul condominio in generale;
• movimenti finanziari del condominio, con indicazione della cassa iniziale e di quella finale, coincidente con il saldo del conto corrente, oltre alla situazione patrimoniale che riassume i fondi a disposizione, i debiti e i crediti;
• elenco delle spese per fornitore e per tabella millesimale applicata, relative alla singola gestione;
• registro di contabilità, con annotazione in ordine cronologico – entro 30 giorni dall’operazione – di tutti i movimenti in entrata e in uscita.

I termini del bilancio consuntivo di condominio

Come si legge nell’articolo 1130 c.c., l’amministratore di condominio deve redigere il rendiconto condominiale e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

Leggi anche la guida Danea per gli amministratori di condominio: quali sono i requisiti e le principali norme sulla professione.

L’approvazione del bilancio da parte dell’assemblea

Affinché il rendiconto possa essere considerato effettivo è fondamentale che l’assemblea proceda alla sua approvazione con delibera da assumersi con il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea, purché rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale.

Di contro, senza l’approvazione del rendiconto consuntivo, il bilancio condominiale non ha alcun valore come documento. Ne consegue che le quote dovranno essere versate secondo l’ultimo preventivo di gestione che l’assemblea ha approvato e che il saldo della gestione chiusa non potrà essere richiesto ai singoli proprietari.

La mancata approvazione del rendiconto non pone però i condomini al riparo dalle richieste di pagamento dei creditori esterni, che potranno dunque attivarsi sia nei confronti dell’intero condominio sia nei confronti dei singoli comproprietari.

Giova infatti rammentare come il condominio non abbia una natura giuridica distinta da quella dei singoli proprietari e che dunque ogni debito del condominio è un debito di tutti i condomini.

Tuttavia, non tutti i condomini sono identici agli occhi dei creditori: la riforma del condominio ha infatti previsto che il creditore ha l’obbligo di aggredire per primi i creditori che risultano morosi nei confronti del condominio e che solamente quando questa azione sia ritenuta insufficiente per soddisfare i propri crediti, allora si possa procedere nei condomini che sono invece in regola con i pagamenti.

Leggi la guida alla convocazione dell’assemblea condominiale.

La correzione di un bilancio sbagliato

Il condomino che ritiene che il rendiconto sia sbagliato, se non ha votato favorevolmente per la sua approvazione ha 30 giorni di tempo per impugnare la delibera di approvazione dinanzi al giudice di pace, con decorrenza dalla data di notifica del verbale per gli assenti e dalla data della riunione per i partecipanti.

Se invece il bilancio condominiale fosse falso o redatto in maniera tale da occultare le somme allo scopo di sottrarle al condominio o ai singoli partecipanti, si può evidentemente ricorrere alle vie giudiziarie ordinarie per dimostrarne la nullità.

Infine, se la maggioranza dei condomini intervenuti, con almeno la metà del valore millesimale dell’edificio, ritenga che il bilancio sia sbagliato, può nominare un revisore condominiale, che potrà procedere con la ricostruzione della contabilità condominiale e con la produzione di un nuovo rendiconto.