Gestione e recupero dei crediti condominiali: guida per l’amministratore

Gli amministratori di condominio svolgono un ruolo essenziale nella gestione finanziaria di un edificio condominiale e, tra le loro responsabilità maggiori, rientra la gestione del credito condominiale, la prevenzione delle morosità e il recupero dei crediti dai condòmini morosi.

In questo articolo esploreremo quindi i criteri di gestione del credito condominiale e delle eventuali morosità, fornendo buone prassi e strategie di carattere pratico che gli amministratori possono adottare.

Gestione del credito condominiale

La gestione del credito condominiale dovrebbe essere fondata su criteri trasparenti, facilmente comprensibili da tutti i condomini, andando oltre al grado di istruzione e alla possibilità di comprendere gli obblighi.

In tal senso, gli amministratori devono innanzitutto stabilire politiche di fatturazione e pagamento fondate su pochi criteri fondamentali:

• Fatturazione tempestiva
  È essenziale emettere le fatture condominiali in modo regolare e tempestivo. In questo modo le operazioni di fatturazione saranno allineate alle spese da sostenere e saranno pienamente giustificabili e riconducibili agli interventi specifici condotti dai fornitori di beni/servizi del condominio.
• Dettaglio delle spese
  Le fatture condominiali devono essere quanto più chiare e dettagliate, indicando le spese specifiche e il relativo importo. Ciò aiuterà i condomini a comprendere come vengono utilizzati i fondi comuni, prevenendo incomprensioni e contestazioni magari infondate.

È importante notare che queste due strategie risultano in una maggior tutela per l’amministratore ancor prima che per i diritti del condomino.

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Due ulteriori criteri sono finalizzati a mantenere un flusso di cassa allineato alle esigenze attuali e alle prospettive di spesa.

In particolare, le scadenze di pagamento devono essere ragionevoli e comunicate in anticipo. Per agevolare i condomini, è anche possibile fornire diverse opzioni di pagamento, come bonifico bancario, addebito diretto o pagamento online, per agevolare i condomini nel rispettare i termini.

Anche adottando questi criteri è possibile che emergano ritardi, dovuti a una mancata disponibilità economica, a dimenticanze o anche alla volontà di non pagare; magari a causa di contestazioni più o meno fondate.

In questi casi è importante condurre, con la stessa puntualità, solleciti di pagamento tempestivi. Questi dovrebbero essere gentili ma fermi, comunicando le conseguenze del ritardo nei pagamenti e offrendo assistenza per risolvere eventuali problemi finanziari.

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Prevenire le morosità condominiali

La prevenzione delle morosità condominiali è una misura fondamentale per mantenere una gestione finanziaria sana del condominio.

La prevenzione delle morosità è già parte di una gestione chiara e organizzata dei pagamenti, tanto che nei criteri fondamentali di organizzazione troviamo già alcune misure di prevenzione delle morosità. Di fatto, l’amministrazione del credito è interamente finalizzata all’incasso, ovvero a scongiurare il rischio di mancati pagamenti.

In particolare, la comunicazione aperta e chiara con i condomini dovrebbe sempre essere possibile, insieme alla presenza di informazioni regolari sulle spese condominiali, sui lavori di manutenzione in programma e su eventuali cambiamenti che potrebbero influire sulle quote condominiali.

Una buona parte di gestione del credito dipende quindi dalla pianificazione finanziaria, almeno nel breve e medio termine. Questo include la valutazione delle spese previste, la pianificazione di riserve finanziarie adeguate e la revisione periodica dei budget per adeguarli alle esigenze correnti.

Rispetto a pochi anni fa, la tecnologia rende disponibili molte soluzioni per comunicare efficacemente coi condòmini. Ad esempio possono essere creati gruppi su applicazioni di messaggistica, oppure possono essere utilizzare delle aree/cartelle digitali per la condivisione di materiale.

La tecnologia aiuta l’amministratore anche a tenere traccia delle morosità condominiali in modo puntuale. Queste possibilità sono spesso favorite dai software di gestione condominio, come Danea Domustudio.

Infine, qualora l’organizzazione sia particolarmente evoluta, è ragionevole studiare delle politiche per incentivare il pagamento tempestivo; posto che è non è facile stabilire quale sia la forma migliore per l’incentivo, questo può incoraggiare una cultura di puntualità nei pagamenti e ridurre le morosità.

Recupero dei crediti condominiali

Nonostante tutte le misure preventive, può capitare che alcuni condomini accumulino morosità. In tali casi, gli amministratori devono esser pronti ad attuare strategie efficaci per recuperare il credito.

Inizialmente, gli amministratori dovrebbero cercare di risolvere le controversie in modo amichevole, discutendo le ragioni del ritardo, anche per determinare se sia opportuno offrire piani di pagamento rateali.

Qualora le soluzioni amichevoli non fossero efficaci, gli amministratori possono inviare una richiesta formale di pagamento, specificando l’importo dovuto, le scadenze e le conseguenze legali in caso di mancato pagamento.

Se queste misure non portano a un recupero del credito, gli amministratori devono intraprendere azioni legali per recuperare i fondi. Ciò includerà l’invio di una diffida legale, l’instaurazione di una causa civile e l’attivazione di procedure di pignoramento.

In questi casi, considerata l’entità dell’onorario degli studi legali-quale che sia l’esito dell’azione-gli amministratori possono beneficiare della collaborazione con soggetti titolati a condurre indagini patrimoniali: in questo modo l’azione legale sarà mirata ai beni aggredibili, di valore verificato.

In questo modo si eviterà di condurre un’azione legale infruttuosa, azione che andrebbe ad aumentare ulteriormente l’entità delle somme mancanti.

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Fondamenti normativi del recupero crediti in condominio

È opportuno ricordare che l’amministratore è titolato a procedere in via forzosa per il recupero delle somme condominiali, grazie ad alcuni riferimenti e istituti della normativa italiana:

• L’Art. 63 del Codice Civile disciplina il diritto del condominio di agire in giudizio per il recupero delle somme dovute dai condomini. Questo articolo stabilisce che il condominio ha il diritto di ottenere il pagamento delle spese comuni mediante un’azione legale.
• La Legge 220/2012 (Riforma del Condominio) regola vari aspetti della vita condominiale, inclusi i diritti e gli obblighi dei condomini e degli amministratori. La legge prevede il diritto del condominio di agire in via giudiziaria per il recupero delle somme dovute e stabilisce che il condominio può procedere al pignoramento dell’immobile del condomino moroso.
• In caso di morosità condominiale, gli amministratori possono avviare la procedura di decreto ingiuntivo per ottenere un titolo esecutivo che autorizzi il recupero forzoso delle somme dovute. Il decreto ingiuntivo è una procedura semplificata che consente di ottenere rapidamente un provvedimento giudiziale che dichiara l’obbligo del condomino moroso di pagare le somme dovute.

Infine, benché il regolamento di condominio sia documento interno che regola i rapporti tra i condomini, nondimeno può contenere disposizioni specifiche sul recupero delle somme condominiali. Talvolta il regolamento stabilisce già le modalità di notifica delle morosità, le sanzioni in caso di mancato pagamento e le procedure di recupero.

Posto l’obbligo di agire per il recupero delle morosità, l’inattività da parte dell’amministratore può avere conseguenze finanziarie, legali e reputazionali, per il condominio e anche per l’amministratore stesso.

È quindi fondamentale che gli amministratori agiscano prontamente e diligentemente per proteggere gli interessi finanziari del condominio e dei condomini, adottando le misure necessarie per recuperare le somme dovute.

Qui di seguito uno schema riassuntivo dei vari tipi di pignoramenti possibili:

Tipo di pignoramento	PRO	CONTRO	Costi
Pignoramento mobiliare Esempio: preziosi, quadri, mobilio, tappeti, divani, televisore, elettrodomestici, ecc	bassi costi, semplicità, rapidità	impignorabilità di alcuni beni, difficile reperibilità di alcuni beni, perdita di valore di alcuni beni in sede d’asta	il costo è di più o meno €.500 per i crediti intorno a €.2/3000, di più o meno €.800 per crediti di €.6/7000, e poco di più per i crediti tra €.15/20.000
Pignoramento presso terzi Esempio: stipendio, pensione, conto corrente, del libretto di risparmio, della cassetta di sicurezza, delle obbligazioni e degli altri titoli di investimento, del pagamento delle parcelle, pagamento delle fatture dovute dai clienti, del pagamento dei canoni di locazione	bassi costi, garanzia di realizzo in caso di c/c capiente	limiti alla pignorabilità dei crediti da lavoro; incertezza del recupero	I costi vanno da €.7/800 a €.1000/1200 per dei crediti da recuperare di livello medio
Pignoramento immobiliare. Esempio: case, terreni, immobili	alta probabilità di recupero anche in via transattiva	alti costi; lunghezza del procedura (dai 2 ai 4 anni); difficoltà della procedura in caso di indivisibilità degli immobili	I costi sono superiori dato che la procedura e i tempi sono molto più lunghi e, tanto per dare dei valori, partono da €.1000 a €.1.500/2.000 a salire, ed anche di più a seconda di come si sviluppa tutto l’iter esecutivo, con vendite, incanti, aste e quant’altro

Il Report Patrimoniale sul condòmino moroso

La gestione del credito condominiale richiede criteri di gestione chiari, comunicazione efficace e una serie di buone prassi per prevenire le morosità.

Ciò inizia con una gestione proattiva del credito e nella presenza di procedure adatte a monitorare le morosità, adottando all’occorrenza strategie di recupero del credito appropriate ed efficaci.

Con quest’attenzione costante, sarà possibile ritrovare e conservare l’equilibrio finanziario delle casse condominiali e favorire un clima di serena convivenza tra i condomini.

Quindi avere informazioni precise consente di orientarci verso la scelta più opportuna in funzione di quanto riscontrato e dell’ammontare del debito. A seguito delle considerazioni sopra esposte, diviene lampante l’utilità di una verifica patrimoniale del soggetto verso cui stiamo intentando l’azione legale.

Il Report Patrimoniale che Domustudio mette a disposizione tramite l’integrazione con Verifika offre qualcosa di più rispetto ad una semplice indagine: consiglia il cliente riguardo l’azione legale più incisiva e veloce da intraprendere, oltre ad effettuare la stima economica dei beni da pignorare.

Uno strumento necessario per l’amministratore del condominio anche e soprattutto in questi tempi di crisi.

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