Due Diligence patrimoniale per il Condominio: cos’è e a cosa serve

Nell’ambito dell’amministrazione condominiale, si possono verificare morosità generate dal mancato pagamento delle spese condominiali. La Due Diligence patrimoniale aiuta l’Amministratore ad avere una visione chiara e completa della situazione dei soggetti morosi, per scegliere le azioni più opportune da intraprendere.

Vediamo dunque cosa s’intende con Due Diligence, cos’è la Due Diligence patrimoniale e come questa si inserisce nel contesto del condominio.

Cos’è la Due Diligence

Due Diligence è un termine che deriva dal diritto anglosassone e che letteralmente significa “dovuta diligenza”. Con questo nome si indica una procedura di verifica e di controllo di solito condotta da aziende o professionisti, finalizzata a esaminare aspetti particolari relativi a Persone o Imprese, con finalità specifiche.

Tipologie di Due Diligence

A seconda delle esigenze, esistono diverse tipologie di Due Diligence che si differenziano generalmente a seconda della finalità.

Le principali sono:

• Due Diligence patrimoniale: considera l’intero patrimonio di un soggetto, che si tratti di persone o imprese. Generalmente, ha lo scopo principale di individuare una strategia del recupero del credito efficace.
• Due Diligence finanziaria: analizza principalmente la situazione finanziaria di un’azienda, attraverso l’analisi di bilancio, i flussi di cassa, i debiti, i report e altri dati finanziari.
• Due Diligence legale: comprova la situazione giuridica dell’impresa o di un programma, tramite l’analisi di contratti, gli atti notarili, le cause legali in corso ed altri documenti.
• Due Diligence commerciale: considera la situazione commerciale di una realtà imprenditoriale. In questo caso si utilizzano le analisi dei clienti, dei fornitori e dei contratti in corso.
• Due Diligence tecnica: ad esempio con l’analisi di impianti, di macchinari, dei brevetti e delle certificazioni.
• Due Diligence ambientale: considera informazioni e dati differenti, ad esempio gli eventuali impatti ambientali, i report sui consumi, i permessi e le autorizzazioni.

Due Diligence patrimoniale: cos’è e quali sono le finalità

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La Due Diligence patrimoniale consiste in un’analisi mirata a definire la situazione patrimoniale, finanziaria e reddituale di un soggetto, che nel mondo del condominio è spesso l’inquilino “moroso”, ossia una persona fisica.

La finalità di della Due Diligence Patrimoniale è, generalmente, definire la miglior strategia di recupero del credito, tramite l’azione di pignoramento dei beni aggredibili: il termine è quindi comune, nell’ambito di procedimenti legali avviati da entità giuridiche (tra cui professionisti quali Amministratori di condominio ) che si trovano a dover recuperare un credito vantato legittimamente.

La procedura si basa principalmente sulla raccolta di alcune informazioni patrimoniali relative alla persona fisica. In tal senso, la conoscenza delle fonti di reddito, degli immobili e dei rapporti di credito permette di condurre un’azione di recupero del credito in via legale, mirata ai soli beni in grado di soddisfare la pretesa del creditore, aumentando così le probabilità di “buon fine” dell’azione.

L’elaborazione di un report di Due Diligence Patrimoniale su persona consente di sintetizzare tutte queste informazioni in un documento essenziale e lineare.

La Due Diligence Patrimoniale su Persona, nel contesto del Condominio

Nell’ambito dell’amministrazione condominiale, benché non vi sia un rischio di credito derivato da prestiti finanziari o transazioni commerciali, nondimeno si verificano insolvenze nel pagamento delle spese condominiali che vanno sotto il nome di “morosità condominiali”.

La situazione delle morosità condominiali generate dal mancato pagamento delle spese ordinarie e non, è tra quelle che generano maggior attrito tra i condomini.

Il rischio di insoluti e morosità condominiali è aumentato esponenzialmente negli ultimi mesi, a causa del caro bollette. L’argomento è stato oggetto di un recente appuntamento di Danea Domustudio LIVE!

In questo contesto, una buona due diligence patrimoniale, svolta sul soggetto debitore, aiuta l’Amministratore ad avere una visione chiara e completa della situazione dei soggetti morosi: conoscere significa “capire la situazione” e poter “scegliere” come agire.

Il software di gestione condominio Danea Domustudio, grazie all’integrazione con i servizi di Verifika, brand di Cheope Risk Management, permette di acquistare report di Due Diligence patrimoniale, in grado di consigliare efficacemente l’amministratore e l’Avvocato di riferimento.
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Cosa contiene una Due Diligence patrimoniale su persona

Va premesso che, per rendere consultabile l’esito di un’analisi di questo tipo, è richiesta chiarezza nella relazione di ciascun elemento, che andrà rappresentato col grado di dettaglio strettamente necessario.

Una Due Diligence Patrimoniale su Impresa può essere impostata “per sezioni”, in parte descritte di seguito.

1. Identificazione e reperibilità

Il processo di Due Diligence Patrimoniale parte sempre dalla identificazione corretta del soggetto su cui eseguirla.
Come primo elemento, verranno accertate le informazioni anagrafiche del soggetto in una forma completa e aggiornata.
Tra queste informazioni, la residenza anagrafica aggiornata gioca un ruolo chiave in quanto permette di scrivere a un indirizzo legalmente rilevante, notificando correttamente al destinatario.

2. Negatività

Il processo dovrebbe includere il dettaglio di eventuali protesti, pregiudizievoli di conservatoria e procedure concorsuali relative alla Persona oggetto dell’indagine. Nel caso in cui si trattasse di un imprenditore, l’analisi può essere estesa anche alle imprese in cui questo soggetto ha delle partecipazioni.

Queste informazioni sono determinanti per valutare la probabilità di successo dell’azione, considerato che altri e primari creditori potrebbero già aver avviato delle azioni di recupero in via legale, pregiudicando la possibilità di aggredire gli asset individuati.

L’alto grado di dettaglio disponibile per ogni elemento esaminato, permette inoltre di comprendere la tipologia di azioni di cui il soggetto è già stato destinatario, valutandone la gravità e quindi il potenziale impatto sulle attuali probabilità di recupero.

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3. Beni

Il cuore del processo di Due Diligence, ai fini dell’analisi patrimoniale, è rappresentato dalla individuazione dei beni mobili, immobili e presso terzi.

Uno degli obiettivi primari della procedura di recupero verso persone fisiche, consiste nell’aggredire i redditi derivanti dall’attività lavorativa del lavoratore dipendente, oppure dal trattamento previdenziale dei soggetti pensionati, nella misura di 1/5 del valore netto, fatto salvo il concetto di “minimo vitale”.

I rapporti di credito con gli istituti bancari rappresentano, solitamente, l’altro asset di primario interesse.
Il processo di Due Diligence dovrebbe riuscire a individuare i principali rapporti intrattenuti dal soggetto con gli istituti di crediti operanti sul territorio nazionale.
L’analisi dovrà individuare anche la filiale dell’istituto e il grado di attività, attuale, del rapporto

Uno degli asset generalmente verificati, sono gli immobili di proprietà totale o parziale. L’analisi degli immobili, derivante dalle evidenze catastali, deve permettere di rilevare la tipologia di immobile e la sua rendita, al fine di capire se si tratta di un terreno spoglio, o di un immobile di lusso.
Qualora l’immobile rappresenti il bene ideale a soddisfare la pretesa del creditore, sarà opportuno comprendere la presenza di vincoli e gravami sugli stessi.

Altre tipologie di beni aggredibili possono includere gli autoveicoli, oppure le quote societarie.
Negli ultimi tre casi si tratta di elementi che, per essere opportunamente valorizzati, richiederebbero una valutazione opportuna e soprattutto un’azione finalizzata a commercializzarli.

Infine, il servizio può includere la stima del patrimonio aggredibile, espressa in euro, per favorire una immediata comprensione del profilo del soggetto e del grado di recuperabilità del credito.

In sostanza quello delle due diligence patrimoniale è un processo di ricerca e analisi basato sulla consultazione di più fonti diversificate in base alla tipologia di soggetto investigato.

I requisiti del processo di Due Diligence

Come ogni analisi che tratti dati persona, anche la Due Diligence Patrimoniale viene fatta solo in presenza di un legittimo interesse, consistente nel diritto a esser pagati per le prestazioni erogate o i beni forniti nel contesto di un rapporto contrattuale regolare.

Posto il legittimo interesse del soggetto che la richiede, la Due Diligence Patrimoniale può essere svolta solo da soggetti in possesso di una regolare licenza investigativa, che preveda anche la tutela degli interessi del privato.

La licenza investigativa, rilasciata in presenza di precisi requisiti di affidabilità professionale e solidità finanziaria, permette all’investigatore specializzato di operare nell’interesse del proprio cliente, all’interno del contesto normativo.

La Due Diligence Patrimoniale che Domustudio mette a disposizione tramite l’integrazione con Verifika (la piattaforma di e-commerce di Cheope Risk Management, azienda attiva sul mercato della business information da oltre 30 anni), offre qualcosa di più rispetto ad una semplice indagine: consiglia il cliente riguardo l’azione legale più incisiva e veloce da intraprendere, oltre ad effettuare la stima economica dei beni da pignorare. Uno strumento necessario anche e soprattutto in questi tempi di crisi.

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