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Recupero del credito da condomino moroso tramite pignoramento: guida pratica

Recupero del credito condominio moroso tramite pignoramento: guida pratica

Come funziona la procedura di pignoramento per i mancati pagamenti delle spese condominiali? Vediamo nel dettaglio cos’è il pignoramento, le tipologie esistenti e i relativi costi.

 

Il pagamento delle spese condominiali ai tempi della crisi economica da Covid19 è una delle problematiche principali da risolvere per l’amministratore di condominio. Con le aziende chiuse per mesi, col settore HO.RE.CA in crisi, con tante persone in cassa integrazione è per molti difficile pagare con regolarità le spese condominiali.

Ecco allora aumentare le morosità, come si evince dalla seguente tabella (fonte: Confabitare).

  Città   Aumento stimato morosità
  Bologna   +33,8 %
  Roma   +33%
  Napoli    +32,7%
  Torino   +31,8 %
  Milano   + 30%
  Catania   +29,6%
  Firenze   +28%
  Genova   +26,5%
  Cagliari   +24,8%
  Palermo   +23,7%
  Bari   +22,6%
  Padova   +21,3%
  Venezia   +19%

 

Il ruolo dell’amministratore, il decreto ingiuntivo, la documentazione e le informazioni sul condomino moroso

Il ruolo dell’amministratore e la richiesta del decreto ingiuntivo

L’amministratore di Condominio deve agire per il recupero degli oneri condominiali.
La legge 220, parte della Legge di riforma del Condominio, impone all’amministratore di agire per il recupero degli oneri condominiali scaduti, entro i sei mesi che decorrono dalla “chiusura dell’esercizio” nel quale il credito esigibile è scaduto – e la morosità è iniziata.

La richiesta di emissione del Decreto Ingiuntivo, è fatta tramite Avvocato, e prevede di richiedere al Tribunale – o al Giudice di Pace – l’emissione di un Decreto Ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (ex art.63 delle Disposizioni Attuative del Codice di Procedura Civile).

Un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo consente di procedere al pignoramento (mobiliare, immobiliare o presso terzi) senza dover attendere il termine di 40 giorni che la Legge prevede per effettuare l’opposizione.

I destinatari del decreto ingiuntivo e la documentazione da produrre

L’amministratore pro tempore del condominio può ottenere il decreto ingiuntivo solo nei confronti del condòmino, che è il soggetto tenuto a corrispondere le somme dovute per il pagamento delle rate condominiali.

La documentazione da produrre al legale per il recupero è: 

  • copia del preventivo e/o del rendiconto dell’esercizio finanziario approvato dall’assemblea regolarmente ripartito ed inviato al condomino moroso;
  • copia conforme all’originale, autenticata dall’amministratore pro tempore, del verbale assembleare contenente l’approvazione del preventivo e/o del rendiconto, sempre regolarmente inviato al condomino moroso (dovrebbe far parte integrante del verbale sempre che il verbale non ne contenga tutti i dettagli);
  • lettere di sollecito inviate al condomino moroso e relative ricevuta di spedizione e/o di ritorno.

L’importanza fondamentale delle informazioni sul debitore

Il legale, prima di procedere all’Esecuzione, può verificare la capienza del debitore (il proprietario dell’immobile che non ha pagato gli oneri condominiali) tramite l’acquisizione di informazioni approfondite, prodotte da Aziende specializzate.

Con la visione completa della situazione relativa al debitore, il creditore può scegliere la migliore strategia di pignoramento dei beni del debitore (immobili, conti correnti, 5° dello stipendio percepito, conti correnti postali, ecc.). Tale controllo dovrebbe essere fatto ancora prima della messa in mora del condomino moroso, in quanto, data la contingenza economica attuale, potrebbe essere comune il caso di chi si trova nell’impossibilità di pagare e non ha alcun bene da pignorare.

In una situazione simile, le giuste informazioni possono evitare ulteriori oneri per un recupero che appare davvero improbabile.

Cos’è il pignoramento?

Il pignoramento consiste nell’attività necessaria a soddisfare il credito: può consistere nella vendita di beni del debitore, o nell’acquisizione di somme a vario titolo disponibili.

Per poter dare corso al pignoramento è necessario procurarsi prima un titolo esecutivo (sentenza o decreto ingiuntivo), in assenza del quale non è possibile procedere.

Il pignoramento comporta però dei costi significativi per il creditore.
È quindi fondamentale conoscere nel dettaglio i vari tipi di pignoramento, per elaborare la miglior strategia di recupero.

Quali sono i tipi di pignoramento previsti dalla codice di procedura civile?

In linea generale sono previsti tre tipi di pignoramento:

  • mobiliare
  • pignoramento presso terzi
  • immobiliare

Quali sono i pro e i contro dei vari tipi di pignoramento?

  1. PIGNORAMENTO MOBILIARE:
    PRO: bassi costi, semplicità, rapidità.
    CONTRO: impignorabilità di alcuni beni, difficile reperibilità di alcuni beni, perdita di valore di alcuni beni in sede d’asta.Esempio di pignoramento mobiliare: preziosi, quadri, mobilio, tappeti, divani, televisore, elettrodomestici, ecc.
  2. PIGNORAMENTO PRESSO TERZI:
    PRO: bassi costi, garanzia di realizzo in caso di c/c capiente.
    CONTRO: limiti alla pignorabilità dei crediti da lavoro, incertezza del recupero.Esempio di pignoramento presso terzi: stipendio, pensione, conto corrente, del libretto di risparmio, della cassetta di sicurezza, delle obbligazioni e degli altri titoli di investimento, del pagamento delle parcelle, pagamento delle fatture dovute dai clienti, del pagamento dei canoni di locazione.
  3. PIGNORAMENTO IMMOBILIARE
    PRO: alta probabilità di recupero anche in via transattiva;
    CONTRO: alti costi, lunghezza del procedura (dai 2 ai 4 anni), difficoltà della procedura in caso di indivisibilità degli immobili.Esempio di pignoramento immobiliare: case, terreni, immobili.

Quanto costa pignorare?

Esistono delle tabelle e dipende molto dal legale a cui ci si rivolge ma, tanto per fare qualche conto, mediamente, per ottenere un titolo esecutivo da decreto ingiuntivo, per un credito di €.2/3.000 occorrono più o meno €.700/800, mentre per un credito di €.6/7.000 occorrono più o meno €.8/900 e per un credito di €.15/20.000 occorrono più o meno €.1.100/1.200.  Tutti i valori saranno poi aumentati dell’IVA (22%) e della CPA (la Cassa Professionale Avvocati al 4%).

Una volta ottenuto il titolo esecutivo, qualora il debitore continui a non pagare è necessario notificare a quest’ultimo un atto di precetto.

Anche qui il costo dell’atto dipende molto dal valore del credito che si richiede, ma per gli importi a cui abbiamo fatto riferimento il costo varia intorno a €.2/300.

Muniti di titolo esecutivo e precetto, si può finalmente procedere al pignoramento.

Come detto sopra esistono tre tipi di pignoramento: quello mobiliare, quello immobiliare e il pignoramento presso terzi. L’efficacia, i tempi e i relativi costi sono differenti l’uno dall’altro.

Per i costi esistono i c.d. scaglioni dei valori che determinano la quota di spese legali da applicarsi a seconda del valore della somma da pignorare: fino a €.1.100; da €.1.101 a €.5.200; da €.5.201 a €.26.000 e così via. Per una più facile comprensione, faremo degli esempi.

I COSTI DEL PIGNORAMENTO MOBILIARE
Per il pignoramento mobiliare i tempi sono abbastanza brevi (qualche mese), ma l’efficacia è sempre molto limitata dato che dipende da ciò che l’Ufficiale Giudiziario trova nella residenza o nel domicilio del debitore e, soprattutto, da quanto si potrà realizzare con la vendita dei beni pignorati. Ad esempio, il costo è di più o meno €.500 per i crediti intorno a €.2/3000, di più o meno €.800 per crediti di €.6/7000, e poco di più per i crediti tra €.15/20.000.

I COSTI DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE
Per il pignoramento immobiliare il discorso è diverso. I tempi sono più lunghi dato che la procedura è molto lunga e complessa, ma l’efficacia è maggiore. I costi sono superiori dato che la procedura e i tempi sono molto più lunghi e, tanto per dare dei valori, partono da €.1000 a €.1.500/2.000 a salire, ed anche di più a seconda di come si sviluppa tutto l’iter esecutivo, con vendite, incanti, aste e quant’altro.

I COSTI DEL PIGNORAMENTO PRESSO TERZI
Il pignoramento presso terzi è quello preferibile, se applicabile. Accomuna una tempistica relativamente breve a una efficacia molto alta. I costi anche qui vanno da €.7/800 a €.1000/1200 per dei crediti da recuperare di livello medio.

Da ultimo, una cosa molto importante da sottolineare è la seguente: se il pignoramento va a buon fine, il creditore recupera tutte (ma proprio tutte, ndr.) le somme spese per la procedura a cominciare da quelle per il titolo esecutivo, compresi gli interessi.

Quale strategia adottare prima di attivarsi?

Prima di iniziare un’azione legale di recupero del credito e la successiva ed eventuale fase di esecuzione, occorre accertare l’effettiva solvibilità del debitore acquisendo un preciso REPORT patrimoniale. In questo modo è possibile sapere se il soggetto ha beni pignorabili e, nel caso di più opzioni, ci consente di orientarci verso la scelta più opportuna in funzione di quanto riscontrato e dell’ammontare del debito.

Il REPORT PATRIMONIALE che Danea Domustudio consente di acquistare tramite l’integrazione con Verifika, offre qualcosa in più rispetto a una semplice indagine: consiglia il cliente riguardo l’azione legale più incisiva e veloce da intraprendere, oltre a effettuare la stima economica dei beni da pignorare. Uno strumento necessario per l’amministratore del condominio anche e soprattutto in questi tempi di crisi.
La possibilità di acquisto è presente all’interno di Danea Domustudio senza necessità di scaricare ed installare ulteriori aggiornamenti, né di sottoscrivere abbonamenti: dalla sezione Persone > pulsante Verif. finanz./patrim.

Si verrà trasferiti in una pagina web in cui sono riportati i dati del condòmino necessari a realizzare il Report: dopo aver verificato ed eventualmente corretto le informazioni, indicare la modalità di fatturazione del servizio (al condominio oppure allo studio) e completare il processo di acquisto scegliendo il pagamento (carta di credito, paypal o bonifico).

Alberto Pelò

Sono avvocato civilista iscritto all’Ordine degli Avvocati di Piacenza e mi occupo esclusivamente di recupero crediti presso Cheope Credit & Risk Management.

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