Pignoramento contro il condomino moroso: guida pratica

Come funziona la procedura di pignoramento per i mancati pagamenti delle spese condominiali? Vediamo nel dettaglio cos’è il pignoramento, le tipologie esistenti e i relativi costi.

Recupero del credito condominio moroso tramite pignoramento: guida pratica
 

Il problema dei condomini morosi rappresenta una sfida per molti amministratori di condominio, in quanto il mancato pagamento delle spese condominiali da parte di uno o più condomini può causare gravi disagi per gli altri proprietari.

Con l’inflazione che ha interessato il mercato italiano ed internazionale, si è registrato un aumento delle spese condominiali fino al 30% per condominio. Questo rappresenta una delle principali cause di morosità, che si trovano a gestire gli amministratori condominiali oggi.

La società Affitto Assicurato ha messo a confronto i dati relativi al 2013 e quelli del 2023, analizzando la situazione in merito alla morosità condominiale a un decennio di distanza. Rispetto al 2013, nel 2023 ha registrato un aumento del 33% di casi di morosità nei condomini, che interessa nello specifico per il 40% il Nord Italia, per il 33% il Centro e infine per il 27% il Sud Italia.

Ad aumentare questi numeri sono stati gli innalzamenti dei costi di gestione del condominio, ma anche l’avvio di pratiche come il Superbonus che negli anni hanno previsto un’ulteriore somma da pagare da parte dei condomini (rappresentando così un +42,1% secondo una ricerca interna di VeryFastPeople).

Il ruolo dell’amministratore, il decreto ingiuntivo e le informazioni sul condomino moroso

Il ruolo dell’amministratore di condominio è fondamentale per garantire il recupero degli oneri condominiali scaduti, in conformità con la Legge 220 della riforma del condominio. Secondo quest’ultima, l’amministratore deve agire per recuperare i crediti entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è scaduto e in cui la morosità è iniziata.

Per richiedere l’emissione del decreto ingiuntivo, è necessario affidarsi ad un avvocato che presenterà la richiesta al Tribunale o al Giudice di Pace.

Questo decreto, se provvisoriamente esecutivo, permette di procedere al pignoramento dei beni mobili, immobili o presso terzi, senza dover attendere il termine di 40 giorni previsto dalla normativa per effettuare l’opposizione.

L’amministratore deve quindi fare il possibile per recuperare i crediti condominiali attraverso il decreto ingiuntivo, ma è tenuto anche a raccogliere informazioni sul condomino moroso per poter agire nella maniera più efficace possibile.

In particolare, l’amministratore deve verificare se il condomino possiede beni mobili o immobili da poter pignorare, e se ha conti bancari o debiti presso terzi che potrebbero essere utilizzati per soddisfare il credito del condominio.

Inoltre, l’amministratore deve assicurarsi di avere a disposizione tutte le informazioni specifiche sulla morosità del condomino, come la data di scadenza del pagamento, le eventuali rateizzazioni o dilazioni concesse e i solleciti di pagamento già inviati.

Domustudio software gestione condominio
software condominio Domustudio

Il software per la gestione del condominio online più utilizzato dagli amministratori professionisti italiani.

PROVALO GRATIS ORA

Il decreto ingiuntivo e la documentazione necessaria per procedere

Il decreto ingiuntivo è uno strumento giuridico utile per recuperare i crediti condominiali, ma per ottenerlo è necessario produrre la seguente documentazione:

  • Una copia del preventivo e/o del rendiconto dell’esercizio finanziario approvato dall’assemblea, regolarmente ripartito ed inviato al condomino moroso.
  • Una copia conforme all’originale, autenticata dall’amministratore pro tempore, del verbale dell’assemblea condominiale contenente l’approvazione del preventivo e/o del rendiconto, inviato al condomino moroso.
  • Le lettere di sollecito inviate al condomino moroso e le relative ricevute di spedizione e/o di ritorno.

Una volta raccolti questi documenti utili, l’amministratore può richiedere il decreto ingiuntivo al Tribunale o al Giudice di Pace competente. Il decreto ingiuntivo, se provvisoriamente esecutivo, permette di procedere al pignoramento dei beni del condomino moroso senza dover attendere il termine di 40 giorni previsti per effettuare l’opposizione.

Leggi la guida completa sulla gestione e recupero dei crediti condominiali.

Perché le informazioni sul condomino moroso sono così importanti

Il legale incaricato di procedere all’esecuzione può verificare la capienza del debitore tramite l’acquisizione di informazioni prodotte da aziende specializzate.

La visione completa della situazione relativa al debitore permette al creditore di scegliere la migliore strategia di pignoramento dei beni del debitore, tra cui immobili, conti correnti, una parte dello stipendio percepito, conti correnti postali e altro ancora.

È importante effettuare questo controllo prima della messa in mora del condomino moroso, poiché la contingenza economica attuale potrebbe rendere comune il caso di persone che si trovano nell’impossibilità di pagare e non hanno alcun bene da pignorare.

In una situazione simile, avere le giuste informazioni può evitare ulteriori oneri per un recupero che appare poco probabile. Senza informazioni accurate, il creditore potrebbe intraprendere azioni inutili e dispendiose, con il rischio di non riuscire comunque a recuperare i crediti.

Domustudio è integrato al servizio Verifika di Cheope Risk Management.
Tramite il servizio è possibile acquistare report di indagine finanziaria e patrimoniale sui soggetti morosi del condominio.
Questi report forniscono la condizione patrimoniale del debitore e la sua capacità di rimborso del credito.
L’amministratore e/o il legale che segue il condominio potranno così fare una scelta informata sul tipo di azione di recupero da avviare.
Scopri di più sui servizi di Cheope integrati in Domustudio >

Cos’è il pignoramento e quali tipologie sono previste?

Nel contesto della morosità condominiale, il pignoramento rappresenta l’attività necessaria per recuperare il credito. Ciò può avvenire ad esempio attraverso la vendita dei beni del debitore o l’acquisizione di somme a vario titolo disponibili.

Per procedere al pignoramento, è necessario procurarsi un titolo esecutivo, come una sentenza o un decreto ingiuntivo. In sua assenza, non è possibile procedere all’esecuzione.

Tuttavia, il pignoramento comporta dei costi significativi per il creditore, pertanto è importante conoscere nel dettaglio le diverse tipologie di pignoramento per elaborare la miglior strategia di recupero.

In generale, nel contesto della morosità condominiale, sono previsti tre tipi di pignoramento:

  • Pignoramento mobiliare, che si riferisce al pignoramento di beni mobili del debitore, come ad esempio autovetture, attrezzature, arredi e altro ancora.
  • Pignoramento presso terzi, che si verifica quando il debitore ha dei crediti verso terzi, come il datore di lavoro o l’ente previdenziale, che possono essere pignorati per soddisfare il credito.
  • Pignoramento immobiliare, che è relativo alla vendita forzata dei beni immobili del debitore, come ad esempio l’appartamento o la casa di proprietà.

Quali sono i vantaggi dei diversi tipi di pignoramento?

Esistono diversi vantaggi e svantaggi delle singole tipologie di pignoramento. Ecco un’analisi dettagliata in tabella, con esempi e pro e contro per ogni tipologia.

Pignoramento Pro Contro Esempio
Pignoramento Mobiliare Bassi costi
Semplicità
Rapidità
Impignorabilità di alcuni beni
Difficile reperibilità di alcuni beni
Perdita di valore di alcuni beni in sede d’asta
Preziosi, quadri, mobilio, tappeti, divani, televisore, elettrodomestici, ecc.
Pignoramento presso terzi Bassi costi
Garanzia di realizzo in caso di c/c capiente
Limiti alla pignorabilità dei crediti da lavoro
Incertezza del recupero
Stipendio, pensione, conto corrente, del libretto di risparmio, della cassetta di sicurezza, delle obbligazioni e degli altri titoli di investimento, ecc.
Pignoramento immobiliare Alta probabilità di recupero anche in via transattiva Alti costi
Lunghezza del procedura (dai 2 ai 4 anni)
Difficoltà della procedura in caso di indivisibilità degli immobili
Case, terreni, immobili.

Quanto costa il pignoramento?

I costi del pignoramento dipendono dal valore del credito e dalla tipologia di pignoramento scelta.

Mediamente, per ottenere un titolo esecutivo da decreto ingiuntivo, per un credito di 2.000/3.000€ occorrono più o meno 700/800€, mentre per un credito di 6.000/7.000€ occorrono più o meno 800/900€ e per un credito di 15.000/20.000€ occorrono più o meno 1.100/1.200€. Tutti i valori saranno poi aumentati dell’IVA (22%) e della CPA (la Cassa Professionale Avvocati al 4%).

Una volta ottenuto il titolo esecutivo e qualora il debitore continui a non pagare, è necessario notificargli un atto di precetto. Anche qui il costo dell’atto dipende molto dal valore del credito che si richiede, ma per gli importi a cui abbiamo fatto riferimento il costo varia intorno a 200/300€.

Come anticipato, esistono tre tipi di pignoramento: quello mobiliare, quello immobiliare e il pignoramento presso terzi. L’efficacia, i tempi e i relativi costi sono differenti l’uno dall’altro.

Per i costi esistono i diversi scaglioni dei valori che determinano la quota di spese legali da applicarsi a seconda del valore della somma da pignorare.

  • Il pignoramento mobiliare ha tempi brevi ma l’efficacia è limitata. I costi partono da più o meno € 500 per i crediti intorno a €.2/3000, fino a poco di più per i crediti tra €.15/20.000.
  • Il pignoramento immobiliare ha tempi più lunghi ma l’efficacia è maggiore. I costi partono da €.1000 a €.1.500/2.000 a salire, ed anche di più a seconda di come si sviluppa tutto l’iter esecutivo.
  • Il pignoramento presso terzi è preferibile, se applicabile, poiché ha tempi brevi e alta efficacia. I costi partono da €.7/800 a €.1000/1200 per crediti di livello medio.

È da sottolineare che se il pignoramento ha successo, il creditore recupera tutte le somme spese per la procedura, compresi gli interessi.

In conclusione, il pignoramento è una procedura utile per recuperare un credito non pagato, ma è importante valutare attentamente la tipologia di pignoramento più adatta al caso specifico e i relativi costi.

Recupero del credito di un condomino moroso: come scegliere una strategia?

Prima di agire per il recupero di un credito, è importante assicurarsi che il debitore sia effettivamente in grado di pagare.

Per fare ciò, è necessario acquisire un report patrimoniale dettagliato che fornisca informazioni sulle risorse finanziarie del soggetto, compresi i beni che possono essere pignorati. Questo consente di scegliere la strategia più appropriata in base alla situazione, all’ammontare del debito e ai beni disponibili.

Il report patrimoniale disponibile tramite l’integrazione di Danea Domustudio con Verifika, offre molto più di una semplice indagine. Non solo fornisce una stima economica dei beni pignorabili, ma consiglia anche l’azione legale più efficace e rapida da intraprendere.

Questo strumento è particolarmente utile per gli amministratori di condominio in caso di morosità. In sintesi, prima di agire, è importante valutare attentamente la situazione finanziaria del debitore e scegliere la strategia migliore per recuperare il credito.

Scopri di più sul report patrimoniale acquistabile tramite Domustudio >

Dal 1988 Cheope aiuta imprese e professionisti a prendere decisioni consapevoli in merito a nuove collaborazioni, gestioni dei crediti, e avvio di rapporti su base fiduciaria. Informazioni, indagini e gestione dei crediti, tramite un’unica azienda che crede nella human intelligence come valore distintivo.

Vai agli articoli dell'autore >