Condomini morosi

Condomino moroso: quali sono gli obblighi dell’amministratore?

Il condomino moroso non paga le spese? Condizione sempre più frequente che l’Amministratore di Condominio deve saper affrontare con cautela

Quello delle morosità condominiali è uno dei problemi che maggiormente preoccupano gli amministratori di condominio; la cronaca è ricca di statistiche che registrano un forte aumento delle rate di spese condominiali non pagate.

Il recupero dei crediti non è agevole e spesso, non avendo il condomino altri beni aggredibili, l’assemblea è costretta ad intraprendere una lunga e costosa esecuzione immobiliare. Questa strada è sicuramente la più onerosa, la più lunga (3/4 anni) e spesso infruttuosa (se il proprietario ha contratto un mutuo, sussiste l’alta probabilità che tutto il ricavato vada alla banca), ma comporta degli indubbi vantaggi: le spese sostenute per l’esecuzione vengono rimborsate ed il nuovo proprietario si accolla le spese condominiali della gestione in corso e di quella precedente.

Vivendo in un periodo sociale che pone sempre più spesso l’amministratore di fronte a tali situazioni, è importante per il professionista operare in modo corretto, affinchè si ponga al riparo da eventuali contestazioni personali formulate da altri condomini o dai fornitori del condominio.

Alcuni dei punti a cui porre attenzione sono i seguenti.

Chiusura dell’esercizio

La riforma del condomino fissa in 180 giorni (Art. 1130, numero 10, c.c.) dalla fine della gestione il limite temporale per la chiusura del rendiconto e la convocazione dell’assemblea di approvazione. Pur comprendendo le mille difficoltà ed imprevisti con cui devono confrontarsi ogni giorno gli amministratori, è opportuno cercare di ridurre al minimo il lasso di tempo che intercorre fra la fine gestione e l’assemblea di approvazione del bilancio consuntivo. Non ritardare l’assemblea ordinaria permette di anticipare e meglio diluire il versamento delle rate; tale modalità operativa consente altresì di rendersi conto della gravità di eventuali posizioni debitorie.

Riscossione dei contributi

Come ben sapete la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese rappresenta uno dei principali doveri dell’amministratore. Il riformato articolo 1129 c.c. impone di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Il fatto che l’amministratore sia tenuto ad agire “… anche ai sensi dell’articolo 63 …” non vuole dire, a mio avviso, depositare immediatamente il decreto ingiuntivo. L’atto monitorio potrà essere preceduto da un sollecito, ma, una volta decorso il termine concesso, si dovrà procedere con i passi successivi senza indugi.

Tali oneri sono rafforzati da quanto previsto al comma 12 dell’art. 1129 c.c.: costituisce grave irregolarità l’aver omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria e la conseguente esecuzione coattiva.

Riguardo al tema di cui in oggetto, ritengo opportuno elencare alcuni accorgimenti.

  • L’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata (riscaldamento, acqua, antenna Tv …) nel caso di morosità che si sia protratta per oltre un semestre. Senza diventare “giustizieri dei proprietari” è opportuno utilizzare questo strumento che può debitamente stimolare anche i soggetti più recalcitranti.

  • Nelle more della riscossione dei crediti l’assemblea può costituire (ed aumentare o diminuire nel tempo) un fondo cassa; gli importi relativi a tale fondo devono essere addebitati a tutti i condomini e non solo a quelli in regola con i pagamenti.

  • Se l’assemblea dovesse decidere di sospendere temporaneamente le azioni esecutive è importante che tale decisione risulti verbalizzata espressamente.

Comunicazione dei dati del condomino moroso al fornitore

L’art. 63 disp. att.ve c.c. prevede che “i creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”; l’amministratore, oltre a dover agire per la riscossione, è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

Il tema è vasto e pieno di incognite, ma possiamo focalizzare due conseguenze basilari di tali norme.

  • I creditori del condomini, ottenuto il decreto ingiuntivo, dovranno agire esecutivamente prima nei confronti dei condomini morosi e, solo in seconda battuta, nei confronti di quelli in regola con i pagamenti;

  • Se uno dei creditori interpella l’amministratore sul punto, quest’ultimo dovrà fornire tempestivamente i dati dei condomini morosi, affinchè il richiedente possa procedere verso tali soggetti.

Conseguenze per l’amministratore

I rischi che l’amministratore corre nell’esercizio delle funzioni fin qui illustrate sono, a mio avviso, principalmente due.

1. Revoca dell’assemblea.

L’aver omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria nei confronti del condomino moroso costituisce grave irregolarità e, di conseguenza, può comportare la revoca dell’amministratore.

Ricordo che la revoca può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nei seguenti casi: a) se l’amministratore non adempie all’obbligo di dare notizia all’assemblea della citazione o del provvedimento da lui ricevuto il cui contenuto esorbita dalle sue funzioni (art. 1131, quarto comma, c.c.); b) se non rende conto della gestione; c) in caso di gravi irregolarità.

2. Azione di responsabilità promossa dai creditori.

Tale situazione riguarda l’eventualità – ripetutamente paventata anche dal dott. Antonio Scarpa(Magistrato addetto all’Ufficio del Massimario della Corte Suprema di Cassazione) in occasione di vari convegni – in cui il creditore del condominio rivolga una richiesta di risarcimento danni all’amministratore che non abbia adempiuto a tutti i suoi obblighi di legge (puntuale chiusura dei bilanci, tempestiva riscossione forzata delle somme, pronta comunicazione dei nominativi dei condomini morosi al fornitore ….).

La condanna ad un risarcimento dovrebbe, a mio avviso, presupporre un’oggettiva inadempienza da parte dell’amministratore; ciò si verifica, ad esempio, se il medesimo non fornisca al creditore l’elenco dei condomini morosi, nonostante le ripetute richieste.  Nella pronuncia del Tribunale di Palermo di seguito richiamata, il giudice, a fronte dell’inerzia da parte dell’amministratore nel consegnare al fornitore le indicazioni circa i condomini morosi, ha condannato il condominio a rendere disponibile l’elenco ed a risarcire l’attore della somma equitativa di € 1.000,00. Nel caso specifico è stato condannato il condominio e non l’amministratore, ma ritengo che i condomini potranno rivalersi sul medesimo per grave responsabilità.

Riportiamo infine alcune pronunce giurisprudenziali riferite a quanto fin qui illustrato:

  • “L’amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 1130 c.c., deve sia erogare le spese, sia riscuotere i contributi: e non può quindi sottrarsi alla prima di tali obbligazioni con l’asserire di non avere adempiuto alla seconda, inadempimento ingiustificato, attesi i poteri conferiti all’amministratore ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. di ottenere, ove occorra, decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo” (Corte d’appello di Roma, sentenza n. 1763 del 18.04.2007);

  • La Corte di Cassazione, con pronuncia n. 20100 del 2013 ha rigettato la richiesta di revoca promossa nei confronti dell’amministratore per grave inadempienza in quanto il medesimo aveva dimostrato di aver notificato ai condomini morosi il decreto ingiuntivo; prosegue poi nei seguenti termini: il fatto che “l’amministratore non abbia intrapreso la procedura esecutiva vera e propria è scelta che può giustificarsi sulla base della non sicura solvibilità dei condomini e, quindi, non integra in sé un fatto di mala gestio”.
    E’ importante sottolineare come tale principio non possa essere assunto a validità assoluta,  ma vada utilizzato quale parametro di valutazione. Se l’amministratore ha ottenuto e notificato il decreto ingiuntivo ed ha tentato, invano, un pignoramento negativo, allora, nell’assenza di ulteriori strade da percorrere se non l’esecuzione immobiliare, potrà attendere l’assemblea prima di compiere ulteriori passi.

  • “Ordinanza del Tribunale di Palermo del 19.03.2014

    (…) Il ricorrente chiedeva con r.r. 23.07.2012 all’amministratore del condominio gli estremi dei condomini morosi.

    Dinnanzi al silenzio del condominio il ricorrente XXX ha proposto ricorso ex art. 702bis per condannarsi il condominio convenuto ad adempiere alla richiesta di indicazione dei condomini morosi.

    (…) Va riconosciuto pertanto il danno da ritardo quantificabile equitativamente in complessivi euro 1.000,00 ivi assorbita la spesa di euro 84,00 necessitata per contributo unificato del primo giudizio ed i compensi difensivi di quel giudizio.

    (…) Condanna il condominio YYY in persona dell’amministratore pro-tempore a comunicare al ricorrente i nominativi dei condomini non in regola coi pagamenti degli oneri condominiali.

    Condanna il condominio convenuto, in persona dell’amministratore e legale rappresentante pro tempore al pagamento a favore di XXX della somma di euro 1.000,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda al soddisfo.

    Visto l’art. 702ter, comma 6 e 7 cpc, condanna il condominio convenuto, in persona dell’amministratore pro-tempore, al pagamento a favore del ricorrente delle spese di causa liquidate in parte motiva in complessivi euro 1.084,00 oltre accessori di legge”.

photo credit: Dan Moyle via photopin cc


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Matteo Peroni

Nasce a Brescia nel 1979; durante l’università si appassiona al diritto condominiale ed a tutte le (numerose) problematiche collegate. Collabora con l’Anaci tenendo corsi di formazione e scrivendo ...

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3 commenti su “Condomino moroso: quali sono gli obblighi dell’amministratore?
  1. Anna scrive:

    GRAZIEEE! …l’articolo è utilissimo! …proprio ciò che stavo cercando….e per giunta gratis! -Con quello che costano le consulenze?!-

    DOVREBBERO LEGGERLO ANCHE I 3 AMMINISTRATORI CHE SI SONO SUSSEGUITI NEL MIO CONDOMINIO…E DOVREBBERO LEGGERLO ANCHE I CONDOMINI…invece di deliberare il doppio della retta per sopperire la morosità di taluni che dura ormai da 9 anni! Questa non è più solidarietà ma x me è estorsione! Un saluto Anna

  2. Antonio scrive:

    Salve, faccio notare che il problema degli amministratori “che agiscono da buoni padri di famiglia” non è tanto ricorrere al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo, quanto quello di non “lasciare pozzi avvelenati”… Nel senso che ogni decreto ingiuntivo non fa altro che aumentare la litigiosità in condominio in un crescendo rossiniano che rischia di far diventare polveriera un qualunque casermone di provincia…Pertanto consiglio a tutti gli amministratori di adoperare la “moral suasion” che spesso riesce a sistemare le cose molto meglio(e più a lungo) di un decreto ingiuntivo…

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